Кадастровая и единичная оценки городских земель

Проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы мест­ного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административ­ных и технических действий по установлению кадастровой стоимости зе­мельных участков административно-территориального образования в гра­ницах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и зат­ратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке зем­ли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использо­вания земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инже­нерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель -массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация - это данные земельного, градостроитель­ного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженер­ное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источни­ками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений - земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры­ночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап - ценовое зонирование территории города;

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских зе­мель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой сто­имости земли оценочной зоны,т.е. рыночной стоимости единицы площа­ди типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уров­ню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органа­ми власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, раз­личным городам и поселкам.

 

5 Право собственности на недвижимость

 

5.1 Субъекты и объекты собственности

 

Экономически собственность реализуется, когда прино­сит владельцу доход — ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности, В юридическом отношении собственность — это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

Следует различать понятия объект и субъект собствен­ности на недвижимость, а также право собственности и отно­шения собственности.

Субъекты права собственности на недвижимое иму­щество — это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижи­мости вступают три основные группы субъектов:

- Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

- граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

- юридические лица — коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право- и дееспо­собностью. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квали­фикации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность Российской Федерации, республик, краев, областей и округов состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности на недвижимость — это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом.

Кроме нед­вижимого имущества в материальной форме объектами отно­шений выступают также вещные права и ограничения прав собственности. В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объемом правомочий их обладателям. По своей правовой при­роде они являются абсолютными, субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недви­жимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать свои полномочия (действия) в отношении имущества.

Третью группу объектов отношений составляют огра­ничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека, доверительное управление  и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу.

Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управ­ление — договорные обязательства.

В отличие от субъектов объекты собственности на недви­жимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Отношения собственности – это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости.

 

5.2 Содержание права собственности на недвижимость

 

Поскольку земля — всеобщая основа всех видов нед­вижимости, содержание права собственности и его формы рассмотрим, в основном, применительно к земельным участ­кам, где они представлены более полно, чем по другим недви­жимым объектам.

Собственность на земельный участок включает в себя три основных элемента (правомочия);

1. Владение — первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невоз­можно. В отличие от простого держания вещи владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан к юридических лиц владение неразрывно связано с обязан­ностью использовать земельный участок по целевому назна­чению.

2. Пользование — применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение — всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собствен­ности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход (рисунок 5.1).

В зарубежной теории и практике, кроме первых трех рассмотренных прав, в понятие собственности дополнительно включают 8 элементов:

- право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;

- право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

- гарантия от экспроприации или право на безопасность;

- право передавать земельные участки;

- бессрочные владения;

- запрещение использовать землю во вред другим людям;

- возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга;

- остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав.

Выделяют и другие составные элементы. В результате понятие «собственность» превращается в комплекс прав.

 

Рисунок 5.1 – Структура права собственности на землю

 

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, то есть свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

 

5.3 Виды и формы собственности на недвижимость

 

Форма собственности — понятие, в общем, экономичес­кое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуж­дения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов — дохода. Сущест­вуют два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный — частный, и совместный — общий публичный. Соответственно, по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную).

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-эконо­мическими причинами и особенностями соответствующей категории земель.

Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых. Так, нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п.

Во-вторых, установлен особый режим земли как при­родного ограниченного ресурса, В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Более того; объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лес­ного и водного фондов, континентального шельфа и террито­риальных вод, недра, охраняемые ил» используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, уни­тарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.

В-третьих, поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Особое внимание следует уделить общей собственности на жилую площадь, право которой возникает не в силу закона, как это имеет место вообще в отношении всех дру­гих видов недвижимого имущества, а на основании договора о приватизации жилых помещений и домов.

Для общей совместной собственности не установлено специаль­ных норм и поэтому в отношении нее действуют общие правила;

- участники совместной собственности владеют и пользуются квартирой сообща;

- распоряжаются квартирой по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка с жильем;

- любой участник может продать, заложить квартиру без доказательства согласия других участников собствен­ности, которое предполагается в силу закона;

- при возникновении совместной собственности в ре­зультате приватизации жилья не требуется нотариально заверенного согласия одного из супругов в случае совер­шения сделки с квартирой другим супругом, что является исключением из общего правила;

- разделить общее имущество или выделить чью-то долю можно только после установления доли каждого участника в праве на общее имущество, без чего никто не может заве­щать, продать или подарить свою долю;

- долю каждого можно определить соглашением участ­ников или решением суда;

- при продаже (мене) доли одного из участников другие сособственники имеют преимущественное право ее покупки;

- в случае смерти одного из участников совместной соб­ственности на недвижимость определяются доли всех участников:

- оставшиеся в живых собственники и наследники подписывают соглашение об установлении доли каж­дого участника совместной собственности, включая и умершего;

- доля умершего наследуется по закону на общих осно­ваниях;

- если умерший не имеет наследников по закону, а участвовал кроме членов семьи в приватизации квартиры, то его доля отходит в собственность госу­дарства;

- отошедшую государству долю проживающие в квар­тире могут выкупить, что не требуется делать при приватизации жилья в долевую собственность, если участник завещал свою долю кому-либо.

Выдел доли производится не в натуре, а путем выдачи денежной компенсации стоимости соответствующей доли в случаях:

- невозможности выдела части имущества, точно соот­ветствующей доле выделявшегося собственника;

- неделимости объекта общей собственности в силу закона;

- невозможности выдела без несоразмерного хозяйст­венного ущерба общему имуществу;

- доля выделяющегося собственника незначительна и у него нет интереса к ее использованию в натуральном виде.

Право собственности и другие вещные права на недви­жимое имущество в России охраняются законами, предус­матривающими:

- нормы, закрепляющие принадлежность недвижимости определенным субъектам;

- защиту права собственности — применение к лицу, нарушающему право собственности и препятствующему его осуществлению, установленных законом неблагоприятных мер.

 

 

6 Общая модель рынка недвижимости как часть инвестиционного рынка

6.1 Рынок недвижимости: содержание основных понятий. Влияние стратегических направлений в развитии экономики на рынок недвижимости

 

Одним из важнейших элементов экономической системы любого рыночно ориентированного государства обязательно является рынок недвижимости. Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно ни находилось, играет огромную роль в процессе человеческой деятельности Оно одновременно выступает в качестве пространственной среды для функционирования субъектов рыночных отношений, базы для размещения капитала в физической форме, крупнейшего экономического ресурса в процессе обмена, создает условия для мобильности рабочей силы. От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом зависят инструменты фондового рынка. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, наилучшим образом гарантируют стабильность всей денежной системы. Недвижимость - важнейший элемент национального богатства страны, благосостояния его граждан, инструмент сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества.

Рисунок 6.1 - Место рынка недвижимости в системе рынков.

 

Хоть рынок недвижимости и рассматривается чаще всего как составная часть рынка товаров и услуг, специфика недвижимости такова, что ни рынок финансовых активов, ни рынок труда не могут существовать без активного участия объектов и субъектов рынка недвижимости (рисунок 6.1).

В Российской Федерации рынок недвижимости начал формироваться с принятием в 1990 году Закона о собственности в СССР, признавшим понятие частной собственности, до этого момента существовали лишь разрозненные, частные взаимоотношения по поводу объектов недвижимости, находящихся преимущественно в собственности государства. С переходом России на «рыночные рельсы» стал зарождаться рынок недвижимости в истинном значении этого понятия. О его становлении как крупного сектора национальной экономики и возможности анализа его рыночных характеристик стало возможным говорить только по прошествии нескольких лет с начала его формирования.

Дать формальное определение такому понятию, как «рынок недвижимости», несложно. Наиболее простое определение вытекает из определения рынка как такового:

Рынок - экономическая функция сведения вместе покупателей и продавцов через механизм цен[10]. Исходя из этого, рынок недвижимости представляет собой экономическую функцию взаимодействия покупателей и продавцов недвижимости посредством ценового механизма.

Однако такое определение не позволяет раскрыть сущность рынка недвижимости, его особенности и необходимость выделения в отдельную экономическую категорию. Поэтому в литературе, посвященной вопросам рынка недвижимости, предпринимаются попытки дать ему более емкое определение, которое отражало бы все нюансы и особенности.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)[11].

Столь подробное определение рассматриваемой экономической категории вряд ли можно считать целесообразным. Сформулированное с целью в двух словах описать не только сущность, но и процесс функционирования рынка, оно превращается в простой набор терминов, при этом не раскрывает экономическую природу понятия, вследствие чего теряет смысл.

Более корректным и точным представляется определение рынка недвижимости как экономико-правового пространства, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущий операций с ней[12]. Здесь подмечены одни из главных отличительных особенностей рынка недвижимости — существенный временной лаг, всегда оказывающий влияние на формирование спроса и предложения на рынке недвижимости (инерционность рынка), а также наличие большого количества процедур, сопровождающих процесс обмена. Помимо них, можно выделить следующие отличительные особенности рынка недвижимости[13].

- Локальность. Данная особенность вытекает из самого понятия недвижимости. В отличие от других рынков, динамика спроса и предложения на рынке недвижимости в большей степени ависит от состояния региональной экономики, чем от экономики государства в целом. В силу различий в уровне экономического развития регионов степень развитости локальных рынков недвижимости может существенно различаться. Поэтому данные о состоянии национального рынка недвижимости не всегда отражают реальное положение дел в регионах.

- Индивидуальность сделок. Поскольку каждый объект на рынке недвижимости обладает множеством индивидуальных количественных и качественных характеристик, для выбора подходящего объекта и проведения сделки требуется приложить значительно больше усилий, чем на других рынках. Для проведения каждой сделки требуется личный контакт продавца и покупателя или их представителей, понятие массовости отсутствует. Стоимость объектов недвижимости определяется с помощью процесса оценки (в отличие от других рынков, где в качестве объекта рыночной сделки выступают имеющие уже сложившийся рынок стандартные товары или услуги, о стоимости которых можно узнать, ознакомившись со справочными ценами). В связи с этим сделки на рынке недвижимости сопряжены с более высокими издержками.

- Необходимость государственной регистрации сделок. Пользование недвижимостью, в отличие от других товаров, затрагивает интересы других граждан и организаций. Недвижимое имущество особый вид собственности, права на обладание которой отличны от прав владения другими видами собственности. Государственная регистрация сделок с недвижимостью, с одной стороны, обеспечивает защиту государственных и общественных интересов, но с другой стороны ведет к росту издержек и затягиванию процесса обмена.

- Ограниченная возможность централизованного контроля в пределах национальной экономики. Эта особенность является следствием упомянутой локальности рынков недвижимости. Методы государственного воздействия неэффективны для компенсации недостатка спроса в одном регионе за счет избыточного спроса в другом, поскольку эти диспропорции во многом объективны. Воздействовать на изменение спроса на недвижимость на общегосударственном уровне можно, оказывая воздействие на другие секторы национальной экономики: например, стимулирование роста производства в данном регионе приведет к притоку инвестиций и рабочей силы, что повлечет за собой активизацию рынка недвижимости.

- Необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций. Процессы строительства, производства стройматериалов и оборудования характеризуются значительными издержками и капиталоемкостью. Велики затраты на приобретение и обслуживание объектов недвижимости. Этим обусловлены крупные пороговые инвестиции для совершения операций на рынке недвижимости. Высокие инвестиционные барьеры затрудняют действие механизма межотраслевой конкуренции (трудности вхождения в отрасль и выхода из нее), а также внутриотраслевую конкуренцию из-за отсутствия широкого спроса и предложения и несоответствия их объемов.

- Естественная монополия на блага лучшего качества[14]. На рынке недвижимости существует естественная монополия на блага лучшего качества, такие как местоположение и плодородие. Эти блага невоспроизводимы в краткосрочном - периоде, что ведет к снижению эластичности предложения недвижимости.

- Низкая эффективность сделок. Это связано не только с уникальностью каждого объекта недвижимости, но и с необходимостью государственной регистрации сделок. Если на других рынках (например, на финансовом) спекулятивные сделки являются стабилизирующим фактором, устраняющим диспропорции спроса и предложения, то на рассматриваемом рынке вследствие низкой эффективности спекулятивных сделок существует большой разброс цен спроса и предложения, который ведет к замедлению рыночной активности в этом секторе экономики и еще большим диспропорциям экономических показателей.

- Сложность достижения рыночного равновесия. Неэластичность предложения на рынке недвижимости в коротком периоде и его неспособность оперативно реагировать на изменение спроса препятствует установлению равновесия между спросом и предложением, что ведет к дополнительным рискам и повышению банковских процентов по операциям. Особые условия кредитования наиболее заметно проявляются на рынке коммерческой недвижимости.

Следует подчеркнуть большое значение рынка недвижимости для любой функционирующей рыночной системы. В недвижимости заключена колоссальная стоимость национального богатства, что находит отражение в структуре валового национального продукта. Поступления от операций с государственной и муниципальной недвижимой собственности, сборы от налогов на недвижимость и сделок с ней формируют значительную часть доходов бюджетов всех уровней. Кроме того, в ходе становления и развития рынка недвижимости создается большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости. Инвестиционная составляющая рынка недвижимости оказывает влияние на функционирование финансового рынка (что склоняет часть исследователей рассматривать рынок недвижимости как часть финансового рынка).

Особенности рынка недвижимости и обращающегося на нем товара дают возможность определить степень совершенности данного рынка. Для определения степени совершенности рынка недвижимости можно произвести сопоставление определенных параметров данного рынка с соответствующими параметрами рынка совершенной конкуренции (таблица 6.1). Несмотря на очевидную условность подобного сопоставления, которая связана с отсутствием в реальной жизни такого понятия, как рынок совершенной конкуренции, оно, тем не менее, позволяет вывести заключение о степени совершенности рынка недвижимости. В данном случае рынок совершенной конкуренции рассматривается как некий эталон, совершенство экономического развития.

Особенности товара на рынке недвижимости обусловили значительное различие степени его совершенности по сравнению с рынком совершенной конкуренции. Стационарность объектов недвижимости ведет к снижению их ликвидности, росту издержек и рисков; уникальность товара и индивидуальность сделок препятствуют установлению равновесия спроса и предложения; высокая стоимость ведет к необходимости привлечения крупных пороговых инвестиций для вхождения в отрасль и тормозит развитие конкуренции.

Таблица 6.1 - Степень совершенности рынка недвижимости в сравнении с рынком совершенной конкуренции

Параметр сравнения	Рынок совершенной конкуренции	Рынок недвижимости
Ликвидность товара	высокая	низкая
Эластичность спроса и предложения	высокая	низкая
Скорость установления экономического равновесия	высокая	низкая
Степень информированности частников	высокая	низкая
Размер издержек и рисков	низкий	высокий
Уровень конкуренции на рынке	высокий	низкая
Степень государственного вмешательства	низкий	высокая

 

Таким образом, в результате анализа данной таблицы можно сделать следующие выводы:

- Отличие характеристик рынка недвижимости от соответствующих характеристик рынка совершенной конкуренции столь существенно, что представляется логичным предположение, согласно которому рынок недвижимости является менее совершенным даже по сравнению с другими рынками, существующими в реальной действительности. Характеристики, присущие рынку капиталов или рынку труда, при аналогичном сопоставлении будут в большей степени приближены к соответствующим показателям рынка совершенной конкуренции.

- Несовершенность рынка недвижимости объективна, во многом не связана со степенью развитости рынка, поэтому задача оптимального распределения недвижимости как ресурса общества посредством исключительно ценового механизма решена быть не может[15]

- Информированность участников рынка недвижимости может быть повышена за счет активизации профессиональных посредников и расширения спектра предоставляемых ими услуг.

- Уровень конкуренции на рынке недвижимости может быть повышен при активизации смежных рынков. Рынок недвижимости будет тем более совершенным, чем большее количество сопутствующих товаров и услуг может быть предложено его участникам.

- Для повышения степени совершенности рынка недвижимости необходимо внешнее воздействие, активизация других, более совершенных рынков, в первую очередь — рынка финансовых активов.

Классификация объектов недвижимости позволяет выделить в составе рынка недвижимости различные субрынки, объектами которых является недвижимость, удовлетворяющая тому или иному признаку. Таким образом, в составе рынка недвижимости чаще всего выделяются:

- рынок земли (земельных участков);

- рынок жилья;

- рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости);

- рынок промышленной недвижимости;

- рынок земель специального назначения.

В качестве отдельного субрынка может быть выделен рынок объектов незавершенного строительства.

 

6.2 Функции рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

 

    6.3 Субъектная структура рынка недвижимости

 

    Можно выделить следующие группы субъектов на рынке недвижимости:

- Основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.

- Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками:

- агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.;

- информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агентства или Интернет сайты, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости.

- Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д. Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске покупки/продажи недвижимости до управления недвижимостью.

- Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д.

- Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.

- Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации.

- Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов.

- Важный участник рынка недвижимости – государство, функция которого – регулировать рынок и устанавливать правила игры.

 

Инфраструктуру рынка образует совокупность общих условий, необходимых для его нормального функционирования. Сюда относятся все услуги и оказывающие их рыночные структуры (организации, учреждения, предприятия), которые обеспечивают условия для заключения сделок с недвижимостью.

     Посреднические услуги. Их оказывают специализирующиеся на этом виде деятельности ри­элторы (фирмы, компании или самостоятельно работающие маклеры). Ос­новным назначением риэлторской деятельности является создание инфор­мационной среды рынка и сведение потенциального покупателя с продав­цом. Однако крупные компании занимаются многообразными видами ус­луг - вплоть до приобретения в свою собственность земельных участков и их застройки с последующей продажей или сдачей в аренду. Оценочные услуги. Объективно оценить стоимость недвижимости в силу ее специфики (о ко­торой говорилось выше) зачастую бывает весьма сложно как самому про­давцу, так и покупателю. Для выполнения этой работы требуются профессионалы, имеющие специальную подготовку. Оценочные услуги предос­тавляются на основе заключаемых с заказчиками контрактов. Объективная оценка недвижимости требуется не только при заклю­чении торговых сделок, но и при налогообложении, страховании, залоге. Профессиональная оценочная деятельность лицензируется государ­ством. Как правило, достаточно крупные риэлторские, страховые или инве­стиционные структуры имеют в штате своих оценщиков, но это не исклю­чает деятельность независимых лицензированных профессионалов, объе­диненных, подобно риэлторам, в общественные организации.

Среди прочих видов услуг, образующих инфраструктуру рынка не­движимости, можно назвать следующие: консультационные; информационные; рекламные; кредитные; нотариальные и юридические; охранные; управленческие.

К инфраструктуре рынка недвижимости относят также такие виды деятельности, как проектно-изыскательские и строительные работы, ремонтно-отделочные и санитарно-технические работы, дизайнерско-оформительские услуги.

 

6.4 Виды рынков недвижимости

 

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам (рисунок 6.1).

Таблица 6.1 – Классификация рынков недвижимости

№ п/п	Признак классификации	Виды рынков недвижимости
1	Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов
2	Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой
3	Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.).
4	Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3 Нового строительства
5	Тип участников	1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций.
6	Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.).
7	Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
8	Форма собственности	1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных.
9	Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный.

 

6.5 Управление рынком недвижимости. Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Законодательные и нормативные правовые сделки

 

Рисунок 6.2 - Основные цели управления рынком недвижимости

 

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

 

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

 

 

 

Рисунок 6.3 – Функции государства на рынке недвижимости

 

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

- государственные и муниципальные органы и организации;

- государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1 путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

2 косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1. системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2. регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3. выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4. предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;

5. реализации государственных целевых программ;

6. амортизационной политики;

7. внешнеэкономической деятельности.

 

Рисунок 6.4 – система государственных органов по регулированию рынка недвижимости

 

В последние годы Федеральным Собранием РФ приня­ты следующие основные законодательные акты, регулиру­ющие отношения на рынке недвижимости:

- Гражданский кодекс РФ, части I, II и III (1995—2002 гг.);

- Лесной кодекс РФ (29 января 1997 г.);

- Водный кодекс РФ (23 ноября 1995 г.);

- Земельный кодекс РФ (30 октября 2001 г.);

- Федеральный закон "Об обороте земель сельскохо­зяйственного назначения" (24 июля 2002 г.);

- Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (29 июля 1998 г.);

- Федеральный закон "О разграничении государствен­ной собственности на землю" (17 июля 2001 г.);

- Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" (2 января 2002 г.);

- Федеральный закон "О недрах" с изменениями и дополнениями (15 марта 1995 г.);

- Градостроительный кодекс РФ (7 мая 1998 г.);

- Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики" (24 декабря 1992 г.);

- Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (4 июля 1991 г.);

- Налоговый кодекс РФ, ч. I, II с изменениями и дополнениями (2000 г.);

- Закон РФ "О залоге" (29 мая 1992 г.);

- Закон РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" (3 июля 1991 г.);

- Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (21 июля 1997 г.);

- Федеральный закон "О приватизации государствен­ного имущества и об основах приватизации муниципаль­ного имущества Российской Федерации" (23 июля 1997 г.).

 

7 Залог недвижимости

 

7.1 Понятие и виды залога

 

Залог недвижимого имущества — важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способству­ющий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно обеспечивающий на­дежную защиту интересов кредитора. По мере углубления рыночных отношений в России сфера применения залога недвижимости постепенно расширяется. Но в условиях продолжающегося в стране кризиса значительно возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире залог имущества уже не одно столетие — один из надежных способов обеспе­чения обязательств и привлечения иностранных инвестиций в страну.

Залоговые операции тесно связаны с базовыми отно­шениями собственности, определяющими механизм эконо­мических связей в обществе. Поэтому знание системы залога имущества необходимо не только юристам и экономистам, но и каждому предпринимателю, государственному служащему и просто гражданину.

Исторически залог возник и развивался одновременно с появлением элементов частной собственности. Общинная, семейная и другие формы коллективной собственности существенно ограничивали право залога. Законодательное Регулирование залоговых отношений встречается в Законах Ману (Древняя Индия) во II веке до н.э., а детально оно разработано в римском праве. В прошлом в России существовало ручное закладничество (отработка у кредитора) и даже личное закладничество, когда человек сам отдавал себя в залог за долги.

В самом общем виде залог — это способ обеспечения обяза­тельства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворе­ние за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог — обременение прав собственности на объект недви­жимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета:

2. Недвижимый объект в залог

Требование

Залог может быть предоставлен третьим лицом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений:

Недвижимость в залог

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может потребовать его у всякого владельца или у собственника. Но залог — не прямой способ приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости, в отличие от прав собственника и других вещных прав, в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.

В экономическом отношении ипотека — способ привле­чения финансовых ресурсов для развития материального про­изводства и непроизводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недви­жимости в случаях, когда иные формы отчуждения (купля-продажа, обмен и др.) экономически или юридически нецелесообразны. Ипотека способствует отрыву фиктивного ка­питала от реального производительного капитала путем вы­пуска первичных, вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позво­ляет в определенной мере снижать риск кредиторов.

Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, предмет за­лога, ипотека, закладная, аннуитет.

Залогодатель — это лицо (гражданин, организация, пред­приятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем может быть как сам дол­жник, так и третье лицо. Например, одна организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, выданного другой организации. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйствен­ного ведения.

Залогодержатель — лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального банка РФ. Различают первичных, предшествующих и последующих за­логодержателей одного и того же имущества.

Субъекты залога — лица, вступившие в залоговые от­ношения.

Ипотека — залог недвижимого имущества (земли, зда­ний, сооружений и других объектов) для получения ссуды. Закладная — долговое свидетельство о залоге недвижи­мости, составляемое залогодателем (должником). Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.

Предмет залога — любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имуще­ства, изъятого из оборота и требований личного характера. Имущество имеет два значения: определенное материальное благо, т.е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.

Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не допускается залог участков лесного фонда, недр, водных объектов, предприятий оборонного комп­лекса, ряд категорий земель и др.

Аннуитет — это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода. Например, равные суммы выплат в погашение ипотечного долга.

Сервитуты — это право ограниченного пользования чу­жим объектом недвижимости для прохода, прокладки и эксплу­атации линий связи, электропередачи, трубопроводов, а также других нужд собственника недвижимого имущества, без кото­рого невозможно пользоваться своим объектом. Различают лич­ный (для соседа) сервитут и публичный (для всех), а также необходимый и сервитут в целях удобства. К сервитутам отно­сятся правовые обременения недвижимости: преимущественное право выкупа, аренда, пользование и др.

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определении имущества, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по дого­вору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.

По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущего договора займа, купли-продажи, подряда, ко­миссии, хранения и других, предусмотренных Гражданским кодексом России. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, исполнение кото­рого он обеспечивает, или одновременно с ним (рисунок 7.1).

 

Рисунок 7.1 - Залог в системе обеспечения исполнения обязательств

Договор о залоге всегда стоит за другим основным дого­вором, и существование прав залогодержателя находится в прямой зависимости от его судьбы. Если основное обяза­тельство по каким-то причинам прекратилось, например, в связи с его исполнением или истечением срока давности, то прекращается и право залогодержателя на преимущест­венное удовлетворение своих требований. Но во всех слу­чаях залогом обеспечиваются только действительные требования, которые по своему содержанию не противоре­чат закону и возникают из оснований, предусмотренных в законе. Иначе говоря, действительное требование (условие, обязательное к исполнению) не может основываться на добросовестном заблуждении или противоправных мотивах. Нельзя допустить, чтобы недобросовестный должник, сгово­рившись с кем-то, заключил с ним договор залога и тем са­мым вывел бы свое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Аналогично, основной договор, по которому обязательства обеспечиваются зало­гом, должен быть не притворным, не фиктивным, заклю­ченным для того, чтобы обойти требования других кредиторов, а действительным — для осуществления предприниматель­ской деятельности. В случае возникновения спора другие кредиторы вправе, доказав, что договор залога не обеспе­чивает действительно существующее требование, лишить фиктивного кредитора на преимущественное исполнение его требований.

Отметим, что закон допускает залог не только суще­ствующих объектов (вещей) и прав, но и таких, которые могут реально возникнуть в будущем. Так разрешается за­лог будущего урожая, сада, не существующих в натуре на момент заключения договора зданий, которые еще пред­стоит построить за счет обеспечиваемого ими кредита, тре­бований (имущественных прав), которые возникнут в будущем, при условии, если стороны договорятся о разме­ре обеспечения таких требований, например, залог права аренды и других прав на недвижимое имущество.

Залогом могут обеспечиваться и требования о возмеще­нии убытков, причиненных неисполнением или ненадлежа­щим исполнением обязательства, хотя такие требования могут и не возникнуть, если должник аккуратно исполнит свое обязательство.

Практическое применение залога основывается на сле­дующих основных принципах:

- гласность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;

- конкретность залога, т.е. выделение из всей имуще­ственной массы залогодателя строго определенного, конкрет­ного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;

- доверие не к лицу, а к вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные про­срочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

Обеспечительная функция залога защищается государ­ством и при банкротстве коммерческих организаций. Законом Установлено, что в конкурсную массу не включается имуще­ство, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обя­зательства, обеспеченные залогом требования должны удов­летворяться впереди всех других кредиторов за счет не только заложенного, но и любого иного имущества должни­ка-банкрота.

Право залога недвижимости возникает с момента заключе­ния договора о залоге и его государственной регистрации. Пре­кращается же залог в четырех случаях:

1) когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом;

2) в случае продажи с публичных торгов заложенного иму­щества или если его реализация оказалась невозможной;

3) по требованию залогодателя при грубом нарушении за­логодержателем своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

4) в случае гибели заложенной вещи или прекращения за­ложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равно­ценным имуществом при условии, что в договоре не предус­мотрено иное.

Анализ действующих законодательных норм и применя­емых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающих­ся друг от друга по многим признакам, но наиболее сущест­венное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения ссуды (рисунок 7.2).

Рисунок 7.2 - Система залоговых отношений в России

 

По первому признаку — по отношению сторон к зало­женному имуществу — выделяется три вида залога: наибо­лее распространенный классический залог, при котором имущество остается у залогодателя; заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору; твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определен­ные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. Если иное не предусмотрено договором, то заложенное иму­щество остается у залогодателя, а при залоге имуществен­ного права, удостоверенного ценной бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. Не передается по закону залогодержателю имущество, на кото­рое установлена ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе земельные участки, включая земли сельскохозяйствен­ного назначения, а также заложенные товары в обороте.

Поскольку земля — пространственный базис размеще­ния всех других объектов недвижимости, которые с ней проч­но связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятель­ство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, фи­зически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.

Второй критерий — объект залога — позволяет выделить, прежде всего, залог имущества и залог имуществен­ных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем про­живают, кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является ипотека — залог предприятия, строе­ния, здания, сооружения или иного объекта, непосредствен­но связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Гражданским кодексом РФ (ст. 340) законодательно зак­репляется особая, уникальная роль земли как объекта за­лога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти зда­ния или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды. В настоящее время в России выделяются семь ка­тегорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения.

Ограничена или полностью запрещена оборотоспособность земель связи, транспорта, обороны, природоохранного и рекреационного и иного назначения. Соответственно за­лог таких категорий земель не допускается. Не могут быть самостоятельным объектом залога и сервитуты.

Самостоятельными объектами залога вообще могут быть земли сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов, обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее правило: зем­ля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и пере­ходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (рисунок 7.3).

По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно выделить девять основ­ных видов залога с тем или иным вариантом взносов на воз­врат основной задолженности. В практике применяют различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня выплат должником на на­чальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные мо­дификации залога особенно популярны для тех, кто ожи­дает роста доходов в будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены, инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.

 

 

Рисунок 7.3 - Недвижимость как предмет залога (ипотеки)

 

Гражданским кодексом РФ предусмотрено также, что имущество, находящееся в общей совместной собственнос­ти, может быть заложено с письменного согласия всех соб­ственников. Участник же общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыс­кания на эту долю при ее продаже преимущественное право покупки имеют остальные сособственники.

Возможен и взаимный, или двойной, залог, когда каж­дая сторона выступает одновременно кредитором и должни­ком, представляя залог в обеспечение своего долга по схеме:

 

 

Ипотека может обеспечивать разнообразные обязательства и требования (рисунок 7.4).

Рисунок 7.4 - Обязательства и треб