Типовых инвестиционных проектов

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных конт­рактов используется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в г. Москве сложились два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

- путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

- на основе заключения инвестиционных контрактов.

Второй метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструирован­ного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земель­ного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность город­ских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долго­срочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной фор­ме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестицион­ного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:

- площади земельного участка;

- проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;

- сроках строительства и реализации проекта;

- наличии и стоимости обременении.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капиталь­ных коммерческих строений и сооружений, таков:

1-й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для стро­ительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этаж­ность и т.п.).

2-й этап. Наоснове условий инвестиционного контракта рассчитыва­ется количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площа­дей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном адми­нистративном округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80.

3-й этап. Определяется рыночная стоимость I м² площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4-й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям ин­вестиционного контракта.

5-й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестици­онного проекта.

    6-й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

7-й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в на­туральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельно­го участка при отсутствии каких-либо обременении.

    В г. Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию об­щегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос суще­ствующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодатель­ством г. Москвы.