Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подходк оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупате­лем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рисунок 4.9 – Методы оценки стоимости земельного участка при доходном подходе

Рисунок 4.10 – Метод дисконтирования денежных потоков при определении стоимости земельных участков

Рисунок 4.11 – Метод прямой капитализации при определении стоимости земельных участков

Рисунок 4.12 – Методы расчета ставки капитализации при определении стоимости земельных участков

Рисунок 4.13 – Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения при оценке стоимости земельных участков

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы рас­пределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капита­лизации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходно­го подхода требует проведения широких экономических и рыночных ис­следований для определения значений ставки капитализации, а также зна­ния основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспек­тивные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, необходи­мое при расчетах, - потоки денежных средств от использования оценива­емого и сопоставимого земельных участков должны определяться на оди­наковой основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе рет­роспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой раз­брос продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномер­но изменяющийся доход.

Рисунок 4.14 – Метод капитализации земельной ренты при определении стоимости земельных участков

Исходные данные для капитализации можно также получить при ана­лизе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому, и величинах арендной платы.

Рисунок 4.15 – Метод техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок при определении стоимости земельных участков

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и про­должительность их экономической жизни. Данный метод также применя­ется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного исполь­зования земельного участка.