2020-07-12
528
Согласно ст.11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах «каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище»[3]. Согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека 1948 года[4] жилищные условия гражданина должны в полной мере обеспечивать поддержание его здоровья и благосостояния. Право каждого человека на жилище закреплено также в ст.40 Конституции РФ.
Следует отметить, что в законодательстве Российской Федерации для указание на место проживания человека применяются три однокоренных, но различных по смыслу термина – «жилище», «жилое помещение» и «место жительства».
В соответствии ст.139 Уголовного кодекса РФ под жилищем понимаются «индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания» [5]. Такая же дефиниция приводится в ст.5 Уголовно-процессуального кодекса РФ[6].
Разъяснение термина «жилое помещение» представлено в ч.2 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)[7], в соответствии с которым жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Статья 673 части 2 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)[8] также оперирует понятием «изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)».
В соответствии со ст.20 части 1 ГК РФ[9], местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. В Законе РФ от 25 июня 1993 г. №5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»[10] представлена расширенная характеристика исследуемого понятия:
§ перечисляются разновидности места жительства: жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда, а также иное жилое помещение;
§ регламентируются правовые основания проживания в указанных местах жительства: право собственности, договорные отношения коммерческого найма или поднайма, совместное проживание семьи собственника, другие основания;
§ устанавливается специфический режим места жительства представителей кочевых народов как территория муниципального района, по которому пролегают маршруты кочевания.
Представленные дефиниции можно сделать вывод о составе понятий «жилище», «жилое помещение» и «место жительства» (см. Приложение 1).
В представленной схеме категория «иные помещения» содержит в себе такие места проживания как национальные жилища (тувинский чум, тюркская юрта, чукотская яранга), а также гостиничные номера, съемные апартаменты, комнаты и койки в общежитиях. К категории специализированных жилых помещений относятся служебные квартиры, жилые помещения маневренного фонда, жилье для беженцев, выпускников детских домов, бездомных и инвалидов.
Жилое помещение как объект гражданско-правовых отношений характеризуется тремя признаками, которые непосредственно выводятся из легальной дефиниции данного термина, приведенной в ч.2 ст.15 ЖК РФ (см. Приложение 2).
Первым признаком жилого помещения считается его недвижимый характер. Е.А. Савельева обозначает следующие признаки недвижимости:
§ неоднородность – недвижимое имущество существенно различается по таким характеристикам, как планировка, местоположение, окружающая инфраструктура и т.д.;
§ статичность – представляется невозможным перемещение недвижимости из одного места в другое;
§ долгосрочность – при должном обслуживании недвижимость может прослужить несколько десятилетий;
§ высокая стоимость – недвижимость является относится к числу дорогостоящих объектов финансовых вложений[11].
Второй признак жилого помещения – изолированность, обособленность в пространстве. Неразрывность пространственной границы объекта в трех измерениях является обязательным условием признания объекта жилой недвижимостью, что оговорено в Письме городского управления инвентаризации и оценки недвижимости администрации Санкт-Петербурга от 15 сентября 1997 г. №494[12]. Подобная позиция представляется логичной: к категории помещения нельзя отнести объект, у которого нет крыши или стены. При этом наличие замкнутого трехмерного контура ещё не является достаточной характеристикой, так как жилое помещение должно также иметь проем, обеспечивающий возможность свободного вхождения в него взрослого человека.
Третий признак исследуемого объекта права – его пригодность для постоянного проживания человека. Требования к подобному помещению для перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47[13]. В частности, указывается, что жилое помещение должны находиться в работоспособном состоянии, соответствовать санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и т.д.
В том случае, если помещение отвечает существующим в Российской Федерации архитектурно-градостроительным, техническим, санитарным и противопожарным нормам, оно признаётся жилым помещением, пригодным для постоянного проживания. Негодными для проживания признаются помещения, находящиеся в аварийном состоянии, имеющие высокую степень физического износа, признанные опасными для здоровья человека. Оценку жилого помещения производит межведомственная комиссия, создаваемая на базе администраций субъектов РФ и муниципальных образований.
Таким образом, жилое помещение – это изолированное помещение, которое предназначено для постоянного проживание и признается недвижимым имуществом гражданина. В статье 17 ЖК РФ указывается, что жилое помещение предназначается для обеспечения проживания граждан. Реализуя своё право на свободу передвижений, граждане могу проживать в жилом помещении постоянно или временно[14]. Владелец жилого помещения имеет право сдавать его в аренду другим лицам, продать полностью либо частично, передать кому-либо в безвозмездное пользование.
Однако стоит привести высказывание Г.Ф. Шершеневича: «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества» [15]. И одним из основных факторов регулирования в сфере жилищных правоотношений является определение пределов в использовании гражданами жилых помещений, в том числе находящихся в собственности. Существуют три вида ограничений пользования и распоряжения жилыми помещениями:
§ законодательные ограничения, которые вводятся федеральным региональным или местным законодательством;
§ судебные ограничения, которые обусловлены наличием имущественного спора;
§ договорные ограничения, которые связаны с гражданско-правовыми взаимоотношениями сторон.
Законодательные ограничения прав на жилые помещения связаны с установлением пределов их использования, не допускающих нарушения прав и законных интересов иных граждан, проживающих в соседних помещениях. Данные ограничения носят общий характер и касаются любого вида собственности в соответствии с положениями ст.209 ГК РФ.
Статья 17 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»[16] вводят специальные ограничения для собственников жилья. В этих документах указывается, что жилые помещения должны использоваться исключительно по целевому назначению, в частности в них не допускается организация торговых предприятий, производства и офисов, принадлежащих юридическим лицам.
Часть 2 статьи 17 ЖК РФ разрешает осуществлять на территории жилого помещения отдельные виды профессиональной деятельности (репетиции музыкантов, работы в сфере рукоделия, оказание частных юридических услуг и т.п.), если при этом соблюдается режим тишины и не нарушаются права других жильцов. При нарушении пределов использования жилого помещения наступает ответственность в соответствии со ст.293 ГК РФ, где в частности предусмотрено прекращение права собственности в следующих случаях:
§ использования жилого помещения не по назначению;
§ регулярного нарушения прав и интересов других граждан;
§ бесхозяйственного обращения с жилым помещением, вызывающего его разрушение.
Орган местного самоуправления вправе предупредить правообладателя о имеющихся нарушениях и обратиться в суд с требованием о продаже жилого помещения посредством выставления его на публичные торги. Вырученные от торгов средства должны поступить собственнику за исключением суммы понесенных судебных издержек.
Судебные ограничения прав собственников недвижимости возникают в случае оспоримости права на жилое помещение, т.е. при возникновении судебных исков, связанных с модификацией, расторжением или признание недействительности договорных отношений в сфере коммерческого найма, обмена или купли-продажи жилья. В указанных обстоятельствах вступает в силу ограничение на распоряжение имуществом до судебного решения.
Вопросы судебного ограничения прав собственников жилых помещений регламентируются в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[17].
Договорные ограничения возникают вследствие заключения договора найма, залога, ипотеки. В соответствии со статьёй 346 ГК РФ, при передаче жилого помещения в залог собственник сохраняет свои права.
В частности, договор о залоге запрещает сделки с переходом собственности, а договор пожизненного содержания с иждивением позволяет собственнику производить отчуждение жилого помещения только с соответствующим обременением. Договор найма, как правило, ограничивает собственника в распоряжении жилым помещением, на весь срок действия договора это право переходит к нанимателю.
Таким образом, каждый гражданин имеет конституционное право на жилое помещение. Владение, пользование и распоряжение конкретным жилым помещением, принадлежащим гражданину на основании права собственности или иных вещных прав, может быть ограничено в законодательном, судебном или договорном порядке.
