Размер платы СТР и инфляция

ЖК РФ предусматривает возможность изменения размера платы не чаще одного раза в год. Этого периода вполне достаточно. Но реализовать на практике ежегодное увеличение платы невозможно, особенно в домах с большим количеством квартир. Очное собрание в абсолютном большинстве случаев не имеет кворума. Проведение его в заочной форме с получением необходимого кворума затягивается от месяца до трех. При этом большинство собственников конечно голосует против увеличения платы. После этого УК уведомляет о расторжении договора, но не менее чем за 30 дней. После чего собственники проводят повторное заочное собрание, опять же в течении от месяца до трех и только после угрозы ухода УК соглашается о повышении размера платы. И это, если УК имеет очень хорошую репутацию и собственники в целом не хотят потерять такую компанию. Чаще жители просто находят другую дешевую (во всех смыслах) УК, обещающую за гроши обеспечить надлежащее содержание. Таким образом в лучшем случае изменение размера платы происходит через 1,5 — 2 года. Зная как сложно и неохотно собственники идут на повышение платы, реально смена платы происходит еще реже, раз в 3 — 4 года.

Как ни странно, но страдают от этого в большей степени сами собственники. По их дому проводится меньше работ, чем требуется. УК все равно потратят сначала денежные средства на свою зарплату, налоги и необходимый минимум прибыли, и лишь остаток денежных средств направят на материалы и выполнение самих работ. При наличии большого количества должников, на материалы и работы может ничего не остаться. В чем сильно пострадают УК, так это в потере положительного имиджа, который в такой ситуации будет неуклонно снижаться.

В ситуации, когда существует высокая ежегодная инфляция, вышеописанный негативный процесс развивается еще быстрее. Именно поэтому большинство УК и ТСЖ имеют отрицательную репутацию.

Некоторые УК для выхода из этой ситуации прибегают к внесению в договор условия о ежегодном увеличении размера платы на величину официально признанного роста инфляции. Это не противоречит действующему законодательству, но нигде в нем не закреплено. С другой стороны, даже такое решение не является панацеей от существующей проблемы. Это работает только пару тройку лет, поскольку этим пользуется очень малое количество УК. Через 3 года размер платы увеличенный с поправкой на инфляцию, начинает значительно превышать плату других УК и приходится либо прекратить ежегодное увеличение, либо дома будут уходить к более дешевым УК.

Как быть? Ряд предложений рассмотрим ниже.

Парадоксально, но даже УК с очень высоким размером платы не могут обеспечить выполнение всех необходимых требований по надлежащему содержанию жилого дома. Причина кроется в методах формирования самих требований, которые не изменились с советских времен. Более того, эти требования увеличились и по объему необходимых работ даже превосходят советские времена. Для этого достаточно сравнить нормативные документы по этим вопросам. Например, ранее допускалось в домах до 2-х этажей, а местные органы власти иногда увеличивали этажность, санитарную уборку в подъездах и на придомовой территории производить силами самих жителей. Еще многие помнят графики уборки и таблички «дежурная квартира». Сейчас все эти работы включены в минимальный перечень работ и услуг по содержанию МКД, который обязана выполнять УК, причем на всех жилых домах, даже в сельской местности, где жители из давно привыкли сами убирать подъезды и двор.

Но вернемся к парадоксу. В советские времена стоимость услуги по содержанию и текущему ремонту дома варьировалась в пределах от нескольких копеек до двадцати копеек (0,07 — 0,16 рубля на квадратный метр). За двушку в 50 квадратов платили от 3 до 8 рублей в месяц. И все это за стандартный набор работ. Но реально ее содержание обходилось в 30 — 50 рублей. Мало кто сейчас помнит, а власти не напоминают об этом, но в советские времена услуги ЖКХ датировались из бюджета государства в размере 90%, а граждане оплачивали лишь 10% от реальной стоимости содержания жилья (постановление правительства РФ «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг» № 935 от 22.09.1993 года). Если считать, что в среднем цены выросли в 100 и более раз, то сейчас содержание жилого дома должно стоить минимально от 70 до 160 рублей за квадратный метр!!! Или от 3000 до 8000 тысяч за ту самую двушку в 50 квадратов (60 — 150 рублей за квадратный метр). Таким размером платы не может похвастаться ни одна УК, даже обслуживающая элитные дома. Средний размер платы на 2015 год составляет от 10 до 20, в редких случая до 30 рублей за квадратный метр, что в 4 — 5 раз меньше в соизмерении с советскими временами. В то же время реальные затраты современных УК выросли даже более чем в 100 раз! Например зарплата дворника (уборщицы) с 70 рублей в месяц увеличилась до 9 000 — 15 000 рублей. Зарплата электрика, сантехника, сварщика и т. д. выросла с 95 — 115 рублей до 20 000 — 30 000 рублей.

Граждане сравнивают 3 рубля «тогда» с 1200 «сейчас» (в 400 раз) и потому уверены, что услуги ЖКХ выросли больше всех других товаров. И поэтому граждане не понимают, почему работники ЖКХ жалуются на нехватку средств. А работники ЖКХ сравнивают 40 рублей «тогда» и 1200 «сейчас» (рост всего-лишь в 30 раз) и правы, заявляя, что сегодня денег не хватает даже на проведение аварийных работ. Как видим, при внимательном изучении, от парадокса ничего не остается, разве лишь горький осадок. УК при сохранившихся и даже увеличившихся требованиях, реально потеряли в финансировании в 4 — 5 раз.

В одном регионе впервые делали расчет размера платы при подготовке первого муниципального конкурса по отбору управляющей организации. Все расчеты сделали строго по методике Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, (она до сих пор является единственной официально принятой методикой) Приказ №303 от 28.12.2000 г «Об утверждении методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда», Приказ №139 от 9.12.1999 г «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда», Приказ №191 от 22.08.2000 г «Об утверждении рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда». Размер платы получился 150 рублей за квадратный метр. Муниципальные работники пересчитали несколько раз, пытаясь найти ошибку. После чего обратились к профессионалам УК. В причинах разобрались (они изложены выше), после чего расчет подогнали под среднюю рыночную стоимость.

Когда собственники помещений спрашивают, а какой тариф на содержание вы посчитаете, мы честно говорим — размер платы уже определен рынком, мы просчитываем наши затраты, которые должны поместиться в рыночные цены. Но никто не признается, что размер платы никак не привязывается к стоимости необходимых работ и услуг по содержанию и никогда не обеспечит их выполнение хотя бы в необходимых объемах. Об этом знают наши государственные структуры, но предпочитают не обращать внимания.

Подытожим. В современных условиях, с учетом существующих требований, размер платы за содержание и ремонт жилья обречен быть дорогим, и в тоже время его никогда не будет хватать на обеспечение всех требуемых работ и услуг по содержанию.

А выход из этого круга есть.

Нужно изменить подход к формированию «минимального перечня работ и услуг по содержанию МКД». И в первую очередь часть необходимых работ переложить на самих собственников. Например санитарную уборку подъездов, дворовой территории, косметический ремонт подъездов, это вполне по силам выполнить самим жителям. Только перечисленные работы составляют почти половину затрат. Кроме того, ввести четкие критерии для понимания что является текущим ремонтом, а что капитальным. Значительную часть работ вполне обоснованно можно отнести к капитальному ремонту или реконструкции, источник для финансирования которых уже определен законом. Высвобожденные средства позволят в большем объеме выполнить действительно необходимые работы по содержанию конструктивных элементов и инженерных сетей дома. И конечно у собственников есть право на любые дополнительно оплачиваемые работы и услуги.

Если государство действительно хочет обеспечить надлежащее содержание жилого фонда, то в этом случае оно должно взять на себя ответственность в разработке стандартов и их минимальной стоимости, на основании которых региональные структуры установят минимальный размер платы за содержание и ремонт, обеспечивающий действительно «минимальный перечень работ и услуг» денежными средствами в требуемом объеме.

Так же стоит предусмотреть законодательно ежегодное увеличение размера платы на величину инфляции, при этом предоставив право собственникам, решением общего собрания изменять ее, но не ниже минимального размера. Люди неохотно участвуют в голосовании, но если размер платы станет по их мнению чрезмерно высоким, то решение собрания будет принято достаточно быстро.