Определение размера платы за содержание и текущий ремонт жилья

В соответствии с действующим законодательством, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации (ст 156 п 7 ЖК РФ). Плата за содержание и ремонт помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме (МКД) в соответствии с требованиями законодательства (ст 156 п 1 ЖК РФ). Управляющая организация (УК) несет ответственность за оказание всех услуг и выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил (ст 161 п 2.3., ст 162 п 2 ЖК РФ).

Эти два условия по сути взаимоисключающие. Собственники из предложений управляющих компаний (УК) всегда выберут более дешевый вариант. Зная о предпочтениях собственников, УК будут предлагать низкий размер платы за содержание. Таким образом изначально размер платы не будет позволять обеспечить содержание в необходимых объемах в соответствии с требованиями законодательства. Отсюда низкое качество этой услуги и плохая работа большинства УК.

В тоже время, понимая, что размер платы сильно занижен, УК в последующем пытаются компенсировать нехватку средств другими дополнительными услугами по содержанию общего домового имущества, такими как: обслуживание домофонов, лифтов, систем пожарной защиты, вентиляции, насосных станций, охраной, видеонаблюдением и т. п. Размер оплаты таких услуг как правило не определяется общим собранием. Бывают случаи, когда просто устанавливаются различные дополнительные ежемесячные сборы на «неотложные нужды». И хотя такие сборы устанавливаются общим собранием, по сути, это скрытое увеличение размера платы за содержание, которое устанавливается после выбора УК.

Одни УК выставляют плату за содержание и ремонт дома одной строкой в квитанции. Другие разбивают плату на несколько строк, что бы высокая плата «не резала глаз» собственникам. Люди путаются и пытаются сравнивать размер платы у разных УК, не учитывая скрытые платежи. Все это порождает еще больше взаимное недоверие между собственниками и УК.

Причина в отсутствии единого регламента по определению размера платы.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (далее Минстрой РФ) попыталось восполнить этот пробел в приказе № 411 от 31.07.2014 г., но его рекомендации только усугубили ситуацию, поскольку они противоречат основной концепции жилищной политики РФ и ЖК РФ.

Не добавляет понимания в вопросе обоснования расчета размера платы за содержание и ремонт, позиция Правительства РФ, изложенная в постановлении №75 от 06.02.2006 г. «О порядке проведения конкурса по отбору управляющей организации...», где размер платы за содержание и ремонт определяется «перечнем обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества...». Данный перечень представляет собой набор работ и их стоимость — полную за год и удельную на единицу площади помещений. Именно такой подход порождает массу противоречий в определении размера платы и особенно споры по накоплению денежных средств за невыполненные работы, которые собственники считают долгом УК перед ними и требуют их возврата.

Муниципальные органы власти, при проведении муниципальных конкурсов, в конкурсной документации размещают «перечень обязательных работ и услуг по содержанию...». Этот перечень не отражает и трети работ, которые могут возникнуть и часто необходимы для выполнения всех требований законодательства по содержанию МКД. Но при этом сумма этих работ составляет размер установленной платы. Возникает вопрос — за счет каких средств УК должна выполнять работы, не вошедшие в такой перечень. Или вместо каких работ должны выполняться неучтенные работы.

А если в перечне учесть все необходимые работы, то размер платы многократно превысит сложившуюся рыночную стоимость, либо отдельные виды работ будут стоить до смешного мало. Впрочем, учесть все необходимые работы практически невозможно.

Позиция надзорных органов по этому вопросу следующая — вы управляющая организация и несете ответственность за все, а потому обязаны выполнить все необходимые работы. Источник финансирования надзорные органы не интересует.

На всех уровнях власти собственникам говорят, если какие-то работы из перечня не выполняются, то УК должна вам денежные средства в размере невыполненных работ. То есть взаимоотношения между собственниками и УК переводят в плоскость оплаты за фактически выполненные работы. И требуют перерасчета за невыполненные работы по стоимости, указанной в «перечне обязательных работ по содержанию...». А как быть с теми работами, которые УК выполняет в огромном объеме, но которые не были включены в перечень и следовательно «ничего не стоят»? Кто должен оплатить эти работы? И где УК должна взять на них денежные средства?

Такие взаимоотношения противоречат концепции жилищной политики, часть которой изложена в первом абзаце.

Нам всем, включая и Правительство РФ, следует определиться — либо УК несут ответственность за весь комплекс мер по обеспечению требований по содержанию МКД, но тогда не имеет смысла расписывать отдельные виды работ и пытаться их расценить. УК сама должна определять какие работы и услуги необходимы в данный момент.

Либо УК в обязательном порядке выполняет только работы и услуги, указанные в конкурсной документации или в перечне работ, принятом собственниками, несет ответственность за качество таких работ, в том числе в размере стоимости невыполненных работ, но не отвечает за иные работы необходимые по содержанию, но не указанные в перечнях. Тогда в этом случае у собственников действительно будет право требовать возврата денег за невыполненные работы, либо гарантии их выполнения.

В любом случае, нам всем необходимо понять простую истину — нельзя за сто рублей выполнить работ и услуг на тысячу, как бы этого ни хотелось и какие бы санкции не применялись.