Удостоверение сделок об отчуждении недвижимого имущества

Согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, дом или другое недвижимое имущество. Договор куплипродажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путём составления одного документа, который подписывается сторонами.

 Если продавец и покупатель недвижимого имущества придут к соглашению о нотариальной форме договора отчуждения недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации (квартиры, садового дома, земельного участка, дачи, гаража, жилого дома), то такой договор удостоверяется по месту нахождения этой недвижимости нотариусом, работающим в данном нотариальном округе.

Нотариус в первую очередь должен проверить принадлежность отчуждаемого имущества продавцу. Правоустанавливающим документом, подтверждающим принадлежность на праве собственности отчуждаемой недвижимости продавцу (собственнику), могут быть свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче недвижимости в результате приватизации, договоры купли-продажи, дарения, мены или любые другие документы, оформление которых допускается законодательством Российской Федерации для надлежащего подтверждения права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество (с обязательной отметкой о государственной регистрации права собственности).

Нотариус должен проверить, имеется ли запрещение отчуждения недвижимости или арест не только по справке БТИ, но и по документам нотариальной конторы, о чём делается отметка в договоре. (При наличии такого запрещения договор купли-продажи недвижимости как единого объекта или любой её части может быть удостоверен лишь при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста – только после снятия ареста).

Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки:

1. Сведения об участниках сделки: ФИО – полностью, дата рождения, адрес постоянного места жительства или преимущественного проживания, реквизиты документов, удостоверяющих их личность.

В отношении юридических лиц указывается полное наименование, ИНН, юридический адрес, дата и место регистрации, регистрационный номер, адрес, а также полномочия представителей юридического лица.

2. В тексте документа, предъявленного на удостоверение, должно содержаться краткое описание объекта недвижимости:

а) вид объекта – земельный участок; здание или сооружение; жилое или нежилое. Если у объекта существует конкретное наименование, оно должно быть указано в договоре (например, Русский драматический театр);

б) кадастровый, или условный номер объекта недвижимости;

в) адрес недвижимости;

г) площадь объекта;

д) назначение объекта: например, жилое, нежилое, торговое помещение и т.д., для земельных участков указывается категория земли;

е) иная необходимая информация: инвентарный номер, литер и этажность, номер этажа.

3. Сведения о праве собственности и иных вещных правах.

4. Сведения об ограничениях. Особенности отчуждения недвижимости, являющейся собственностью супругов (п. 3 ст. 35 СК).

Особенности отчуждения недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Защита прав несовершеннолетних собственников и третьих лиц.

Цена договора об отчуждении недвижимости.

Права на земельный участок при отчуждении находящегося на нём недвижимого имущества – согласно ст. 552 ГК: с передачей права собственности на дом переходят и права на землю, если земля является собственностью.