Изменение договоров аренды зданий и сооружений

Под изменением понимается, что в настоящем договоре произойдет преобразование существенных условий. При изменениях условий в договоре меняются только условия, но не модель договора.

Договор аренды зданий и сооружений изменяется по общим правилам предусмотренные главой 29 Гражданского кодекса «Изменение и расторжение договора».

На практике очень часто встречается, что при заключении договора, прописывают пункт, что договор может быть изменен. Договор может быть изменен двумя способами, первый способ по соглашению сторон, а второй по решению суда.

Первый способ изменения договора может быть по соглашению сторон.

Данный способ вытекает из принципа свободы договора. Изменения в договоре происходят в письменной форме, т.е. в той же форме, в котором данный договор заключался. Изменения могут быть совершенны путем составления одного документа, подписанного сторонами, который прикладывается к основному договору, так и через обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Вторым способом изменения договора аренды здания и сооружения является изменение договора посредством обращения в суд с соответствующим иском в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами и договором.

Понятие существенного нарушения условий договора дает нам законодатель в п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из формулировки, которую нам дал законодатель, можно сделать вывод о том, что изменение договора посредством обращения в суд возможна в том случае, если есть нарушение данного договора. Отсутствие нарушения делает невозможным изменение договора.

Не нужно делать вывод, о том, что изменения в договоре не подлежат государственной регистрации. Если договор подлежал государственной регистрации, то и изменения в нем тоже подлежат государственной регистрации. Такого же мнения придерживается Высший Арбитражный суд, который нам говорит, что соглашение сторон об изменении, например, размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. [14]