Расторжение и прекращение договоров аренды зданий и сооружений

Расторжение и прекращение договора аренды зданий и сооружений регулируется общими правилами главы 29 Гражданского кодекса РФ, с учетом ст. ст. 619,620 ГК РФ.

Договор аренды зданий и сооружений прекращается в судебном порядке при следующих обстоятельствах:

1)Если нарушаются существенные условия договора или имущество не используется по назначению с неоднократными нарушениями;

2)Ухудшается состояние имущества;

3)Если арендатор не вносит арендную плату в срок установленным договором;

4)Арендатор не выполняет обязанность по выполнению капитального ремонта в срок, а если срок не предусмотрен, то в разумные сроки, если это является обязанностью арендатора.

 Законодатель предусматривает другие обстоятельства для основания досрочного расторжения договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.  

Статья 620 ГК РФ предусматривает случаи, когда арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке:

1)Когда арендодатель создает препятствия для использования имущества или же вообще не предоставляет данное имущество;

2)Имущество было передано с недостатками, которые мешают нормальному использованию данного имущества и данные недостатки небыли оговорены сторонами;

3)Если обязанность арендодателя является производить капитальный ремонт, а он его не производит в сроки, предусмотренные договором, а если не предусмотрены, то в разумный срок;

4)Если же имущество, за которое ответственен арендодатель, пришло в не пригодное состояние.

Проанализировав возможности расторжения и прекращения договора, то можно сделать вывод, о том, что законодатель предоставляет равные права каждой из сторон.

В суды очень часто поступают исковые заявления о том, чтобы расторгнуть договор аренды зданий и сооружений. Одним из примеров является Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 сентября 2014 г. N Ф03-3984/14 по делу N А73-15690/2013.

Индивидуальный предприниматель Жеренкова подала кассационную жалобу на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 о взыскании 10 000 рублей штрафа, расторжении договора аренды, возврате нежилого помещения. 

Иск заявлен на основании статей 309, 450, 619, 622 ГК РФ и обусловлен нарушением ответчиком условий пункта 3.2.6 договора аренды от 16.11.2011 N 466/11, выразившегося в самовольной перепланировке арендатором спорного помещения без согласия арендодателя. Решением суда от 27.03.2014, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 без изменения, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе предприниматель Жеренков С.И. выражает несогласие с принятыми по делу решением и постановлением, ссылается на неполное выяснение судами значимых для дела обстоятельств, указывает на неправильное применение норм материального и процессуального права, в связи с чем просит названные судебные акты отменить и в удовлетворении заявленных ОАО "ЦИТ" требований отказать.

Позиция суда. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суды обеих инстанций проанализировали предоставленный в суд доказательства установили факт проведения в арендуемом ответчиком помещении самовольной перепланировки (установка некапитальной перегородки) без получения необходимого согласия арендодателя, как того требуют условия заключенного между сторонами договора. Данное обстоятельство предпринимателем не опровергалось. В этой связи суды пришли к правомерному выводу о том, что такое ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себе обязательств позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды.

При этом судебные инстанции исследовали обстоятельства, связанные с соблюдением истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, и не выявили каких-либо нарушений требований статей 452, 619 ГК РФ. Как отмечено в обжалуемых судебных актах арендодатель направлял в адрес арендатора претензию с требованием устранить допущенные нарушения условий использования арендуемого имущества, между сторонами велась переписка по данному вопросу, в том числе в отношении продления срока, необходимого для приведения спорного помещения в первоначальное состояние. При этом истец неоднократно указывал в своих письмах о расторжении договора аренды в случае неустранения ответчиком в установленный срок выявленных нарушений.

Доводы заявителя кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебной процедуры урегулирования возникшего спора противоречат фактическим обстоятельствам дела и отклоняются судом кассационной инстанции. Аргументы ответчика в данной части рассматривались судами и получили должную правовую оценку. При этом необходимость повторного предложения арендатору расторгнуть договор аренды после истечения установленного в предупреждении арендодателя срока для исполнения договорного обязательства нормами действующего законодательства не предусмотрена.

Позиция ответчика относительно недостаточности предложенного истцом срока также не принимается судом округа, поскольку предприниматель имел возможность устранить допущенные нарушения вплоть до рассмотрения спора в арбитражном суде.

Далее, удовлетворяя требования в части взыскания с ответчика штрафных санкций за нарушение условий договора, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 330 ГК РФ и условиями пункта 4.2 договора аренды от 16.11.2011 N 466/11, в связи с чем признали иск и в этой части подлежащим удовлетворению. Доводов о несогласии с размером взысканного штрафа в кассационной жалобе не содержится.

Суд постановил, решение от 27.03.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 по делу N А73-15690/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Заключение

Исходя из выше сказанного, изученная нами тема подчеркивает свою актуальность на данный период времени.Данный договор имеет отдельный параграф, что делает его более независимым и хорошо урегулированным. В договоре аренды зданий и сооружений предусматриваются все существенный условия, обязанности сторон. Под данным договором нужно понимать, чтоодна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование другой стороне (арендатору) здание или сооружение.

Договор аренды зданий и сооружений является так или иначе самым одним из самых значимых и распространенных гражданско-правовых договоров. Этому свидетельствует целый ряд причин, к которым возможно отнести и частоту заключения сделок, где люди прибегают к заключению данного договора, и сам факт того, что существует больших размеров перечень, содержащий в себе объекты недвижимости, которые сдаются в аренду, а также возможности и перспективы сторон, участвующих в сделке с применение данного договора.

Данный договор урегулирован соответствующим образом и все проблемные места хорошо изучены, но есть нюансы, которые мешают более точно регулировать данный институт, законодателю нужно дать определение что такое «здание» и что такое «сооружение».

Благодаря договору аренды зданий и сооружений может быть достигнут баланс между интересами арендодателя и арендатора. Извлекая из недвижимого имущества прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Законодатель предусмотрел возможность по получению в пользование недвижимости и такого типа в соответствующих актах. Одним из оснований для перехода недвижимости от одного лица к другому на определенный промежуток времени можно считать договор аренды.

Цели и задачи, которые были поставлены мною при изучении данной темы были достигнуты.