Проанализируйте предмет ипотечного соглашения

Ипотека — вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского оборота, имущество.

Отделимые плоды могут быть предметом ипотеки только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Ипотека предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в многоквартирном доме, транспортных средств и космических объектов подлежит регистрации в органах, осуществляющих регистрацию таких объектов. Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выраженииФорма ипотечного договора

1. Ипотечный договор заключается в письменной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником (вещный поручитель).

2. Ипотечный договор подлежит государственной регистрации. Право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора.

3. Нотариальное удостоверение ипотечного договора осуществляется по желанию сторон.

4. Права залогодержателя могут подтверждаться (оформляться) выдачей ипотечного свидетельства.

Проанализируйте субъектный состав ипотечных отношений.

Под залогодателем понимаются физические лица, граждане РК, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. В качестве залогодержателя выступают кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы), а также операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

Рассматривая правовое положение граждан, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, необходимо понимать, что такое правовое положение характеризуется сложным юридическим составом, так как само ипотечное кредитование на приобретение квартиры представляет собой комплексный процесс, в котором гражданин выступает не только в роли заемщика по кредитному договору, но также в роли залогодателя по договору об ипотеке приобретаемого жилого помещения и покупателя по договору купли-продажи квартиры. В каждом случае правовое положение гражданина характеризуется определенным набором прав и обязанностей.

Так, предоставление ипотечного кредита требует выполнения ряда достаточно жестких условий. Следует заметить, что ипотечное жилищное кредитование в РК подразделяется на два вида: коммерческое ипотечное жилищное кредитование и социальное ипотечное жилищное кредитование. Причем разделение происходит как по субъектному составу заемщиков, так и по условиям кредитования, в которых выражены определенные требования к залогодателю.

Типовые требования к залогодателю при коммерческом ипотечном жилищном кредитовании представлены в программах большинства универсальных российских банков и ипотечных организаций. К таким условиям можно отнести, в частности, следующие требования: гражданство РК, возраст от 22 до 50 лет, постоянная регистрация на территории РК, постоянная трудовая деятельность на территории РК, рыночная процентная ставка по кредиту, формирование первоначального взноса и возврат кредита за счет собственных средств заемщика. Кроме того, предъявляются требования и к общему трудовому стажу, а также к стажу по последнему месту работы. Основным критерием отбора заемщика является официально подтвержденный доход.