Учет текущей аренды основных средств у арендодателя

 

Имущество по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса всегда учитывается на балансе арендатора. При заключении договора финансовой аренды лизинговое имущество может учитываться как на балансе арендодателя, так и на балансе арендатора — в зависимости от условий договора.

Методика учета операций, связанных с арендой имущества, соответствует Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденному приказом Минфина России от 31 октября 2000 года № 94н.

Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражаться в бухгалтерском учете арендодателя обособленно. Для этого организация-арендодатель открывает на соответствующих счетах учета имущества отдельные субсчета.

Передача имущества арендатору отражается внутренней записью на счетах учета имущества:

ДЕБЕТ 01, субсчет «Основные средства, переданные в аренду»

КРЕДИТ 01 «Собственные основные средства»— передан в аренду объект основных средств.

В том случае, когда договором аренды не предусмотрен выкуп арендованного имущества по истечении срока аренды, а также в связи с досрочным расторжением договора, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом амортизации или в состоянии, обусловленном договором.

Возврат арендованного имущества отражается в учете такой внутренней записью:

ДЕБЕТ 01 «Собственные основные средства»

КРЕДИТ 01, субсчет «Основные средства, переданные в аренду»

— возвращен по окончании аренды объект основных средств.

Если земельный участок не является собственностью арендодателя, то его передача и возврат должны отражаться на соответствующих субсчетах, открытых к забалансовому счету 001 «Арендованные основные средства».

Если предприятие приобретает имущество, специально предназначенное для сдачи в аренду, то его следует учитывать на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Учет арендной платы

Если предметом деятельности организации является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, то в соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99 (утверждено приказом Минфина России от 6 мая 1999 года №32н) сумма арендной платы у арендодателя считается выручкой.

Таким образом, организации, специализирующиеся на предоставлении в аренду своего имущества, должны рассматривать арендную плату как доход от обычных видов деятельности и учитывать ее в составе выручки от оказания услуг на счете 90 «Продажи» субсчет 1 «Выручка».

По кредиту указанного субсчета собирается информация о величине арендной платы, причитающейся арендодателю в отчетном периоде. Расходы, связанные с ее получением, учитываются по дебету счета 90 «Продажи» субсчет 2 «Себестоимость продаж». На основе сопоставления дебетового оборота по счету 90-2 и кредитового оборота по счету 90-1 определяется финансовый результат (прибыль, убыток), который отражается на счете 90 «Продажи» субсчет 9 «Прибыль/убыток от продаж». По окончании месяца финансовый результат присоединяется к балансовой прибыли (счет 99 «Прибыли и убытки» субсчет «Прибыль (убыток) от обычных видов деятельности»).

Если же предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации, поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются операционными доходами (п. 7 ПБУ 9/99). Операционные доходы в соответствии с пунктом 11 ПБУ 9/99 подлежат зачислению на счет 91 «Прочие доходы и расходы». Суммы причитающейся арендной платы в данном случае накапливаются по кредиту счета 91 субсчет 1 «Прочие доходы». Расходы, связанные с арендными сделками, отражаются по дебету счета 91 субсчет 2 «Прочие расходы». Ежемесячно путем сопоставления дебетового оборота по счету 91-2 и кредитового оборота по счету 91-1 определяется сальдо, которое отражается на счете 91 субсчет 9' «Сальдо прочих доходов и расходов» и показывает конечный финансовый результат — прибыль или убыток.

Договором аренды может быть предусмотрено предварительное внесение арендатором арендной платы в счет будущих периодов. Если предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды является предметом деятельности организации, то поступление арендной платы в счет будущих периодов рассматривается как обычный авансовый платеж и отражается в учете на отдельном субсчете счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Если же предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации, то суммы арендной платы, поступившие в счет будущих периодов, отражаются в учете арендодателя на счете 98 «Доходы будущих периодов» субсчет «Доходы, полученные в счет будущих периодов».

Согласно пункту 15 ПБУ 9/99 доходы от предоставления имущества в аренду признаются в бухгалтерском учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при соблюдении трех условий:

арендодатель имеет право на получение арендной платы, вытекающее из договора аренды;

сумма арендной платы может быть определена;     

имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет увеличение экономических выгод арендодателя.   

Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендодатель принимает к учету не доходы, а кредиторскую задолженность.

Учет затрат по содержанию переданного в аренду имущества

В соответствии с законодательством в общем случае стороны договора имеют возможность самостоятельно определить порядок проведения всех видов ремонта в договоре аренды.

Если в договоре аренды (кроме договора аренды транспортного средства) не установлен порядок проведения ремонта переданного в аренду имущества, то эта обязанность возлагается на арендодателя. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Существуют два возможных варианта проведения ремонта в соответствии с условиями договора аренды.

Рассмотрим вариант, когда обязанность проведения ремонта за свой счет возложена на арендодателя.

В соответствии с законом либо с договором аренды арендодатель может производить ремонт как собственными силами (хозяйственным способом), так и силами стороннего подрядчика (в том числе арендатора).

У арендодателя стоимость проведенного ремонта сданных в аренду основных средств может быть учтена как расходы, связанные с извлечением доходов (арендной платы), на счете 91 «Прочие доходы и расходы» или на счете 20 «Основное производство» в зависимости от того, какое значение имеет аренда в производственной деятельности организации.

В учетной политике арендодателя может быть предусмотрено создание резерва расходов на ремонт основных средств.

В этом случае в себестоимость продукции включаются ежемесячные отчисления на образование резерва. В учете делается такая проводка:

ДЕБЕТ 20 «Основное производство» КРЕДИТ 96 «Резерв предстоящих расходов», субсчет «Резерв расходов на ремонт основных средств».

Фактические затраты на проведение ремонта осуществляются за счет начисленной суммы резерва.

Иногда обязанность по проведению ремонта арендованного имущества за свой счет возлагается на арендодателя, но фактически ремонт выполняется арендатором (за счет средств арендодателя). Чаще всего арендатор выполняет ремонт в счет причитающейся с него по договору арендной платы.

В этом случае операции, связанные с проведением ремонта, отражаются в учете предприятия-арендодателя следующим образом:

ДЕБЕТ 20 (26) «Основное производство» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендатором»

— отражена стоимость выполненного арендатором ремонта;

ДЕБЕТ 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендатором»

— учтен НДС по выполненному ремонту;

ДЕБЕТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендатором» КРЕДИТ 90 (91) «Продажи»

— стоимость выполненного ремонта засчитана в счет арендной
платы.

Теперь рассмотрим второй вариант, когда в соответствии с договором аренды обязанность проведения ремонта за свой счет возложена на арендатора.

Если ремонт проводится арендатором за свой счет, в бухгалтерском учете арендодателя затраты по ремонту основных средств не отражаются.

Если арендодатель по каким-либо причинам, не связанным с неисполнением арендатором своих обязанностей по договору аренды, несет расходы, связанные с проведением ремонта переданного в аренду имущества, то все понесенные им расходы либо возмещаются ему арендатором (при наличии данного соглашения в договоре), либо погашаются за счет собственных средств.

Если арендатор возмещает арендодателю все понесенные им расходы на проведение ремонта переданного в аренду имущества, то имеет место факт оказания арендодателем арендатору дополнительных возмездных услуг по ремонту арендованного имущества. Соответственно, в бухгалтерском учете арендодателя оказание данных услуг должно отражаться так же, как и оказание любых других услуг, сторонним организациям.

В случае, когда необходимость в проведении ремонта возникла у арендодателя в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) арендатором своих обязанностей по договору аренды, то речь должна идти о возмещении арендатором убытков, причиненных им арендодателю.

Если организация сдает в аренду имущество, специально предназначенное для сдачи в аренду и учитываемое на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», затраты на проведение ремонта учитываются в порядке, аналогичном порядку учета затрат по содержанию объектов основных фондов.

Учет санкций, предъявленных арендатору

Если арендатор принял имущество, но нарушил условия его использования (обращения) и хранения по договору, арендодатель вправе предъявить претензии за нарушение договорных обязательств. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК РФ он вправе требовать от арендатора оплаты стоимости имущества и уплаты процентов за причиненный вред (ущерб).

Согласно статье 395 ГК РФ размер процентов определяется в месте нахождения юридического лица учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Если убытки, вызванные неправомерным пользованием денежными средствами кредитора, превышают сумму процентов, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

В пункте 8 ПБУ 9/99 установлено, что штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров учитываются в составе внереализационных доходов. Эти доходы принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных организацией.

В бухгалтерском учете организации санкции за нарушение условий договоров учитываются по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции со счетами учета расчетов и до их получения или уплаты отражаются в бухгалтерском балансе получателя и плательщика соответственно по статьям дебиторов или кредиторов.

Для целей налогообложения доходы, полученные в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба, также подлежат включению в состав внереализационных доходов.

В бухгалтерском учете арендодателя отражение операций по признанию и предъявлению штрафных санкций отражается следующим образом:

ДЕБЕТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» КРЕДИТ 91-1 «Прочие доходы»

— предъявлена претензия арендатору;

ДЕБЕТ 91-2 «Прочие расходы» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по неоплаченному НДС»

— учтен НДС с суммы выставленной арендатору претензии;

ДЕБЕТ 51 «Расчетные счета» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

— получены денежные средства по претензии.