2020-09-24
158
Владение в английском праве имеет очень важное значение. Владение можно определить как осознанный, исключительный, физический контроль над вещью. Лицо, которое осуществляет осознанный физический контроль в отношении земли или вещи с намерением исключить всех иных лиц от них, приобретает владение с позиций права. Это происходит даже в том случае, если приобретение такого контроля было незаконным. Такое случается, если, например, вор крадет сумку или кто-то незаконно вселяется в чужой дом*(147). Владение фактически и юридически переходит от законного владельца к этим лицам. Суды, правда, не всегда признают этот факт.
Незаконный переход владения, конечно, не затрагивает права владения, который сохраняется за законным владельцем. Это обстоятельство выражается в праве требовать возврата владения и компенсации. Однако фактически до того, как такое действие будет предпринято, вор или скваттер будет являться по закону владельцем. Право владения - самое первое из необходимых элементов права собственности. Сущность права собственности заключается в том, что собственник вещи имеет право физического контроля над ней, исключая всех остальных. Взаимосвязь между правом владения и правом собственности имеет весьма сложный характер.
В английском праве владению уделяется значительно большее внимание, чем праву собственности. Право защищает владение в том смысле, что каждый, кто является владельцем, имеет право требовать реституции в судебном порядке, если существует угроза нарушения или нарушение владения. Право рассматривает любое лицо, которое фактически владеет землей или вещами, законным владельцем, а любое вторжение в это владение незаконным, если только оно не осуществляется кем-либо, у кого есть более "лучшее" право владения. Другими словами, если когда-то лицо приобрело владение любыми способами, законными или незаконными, это значит, что оно наделено правом владения, которое действительно в отношении всех, кроме лица, у которого есть лучшее право владения. Суды разрешают такие споры, рассматривая вопросы права владения, а не права собственности*(148).
Применение средств правовой защиты обычно основано на владении и правах владения. Достаточно просто доказать, что у лица было лучшее право, чем у другой стороны, и не нужно доказывать абсолютное право собственности. Следствием такого подхода является то, что вопросы, касающиеся права собственности, не так часто рассматриваются судами. Однако суды могут, конечно, решать вопросы права собственности*(149).
Как пишет Роджер Смит, главный аспект, касающийся права собственности, заключается в том, что владение играет ключевую роль в процессе доказывания права на вещь. Значительно проще доказать право владения, чем право собственности. Подавляющее большинство вещей, особенно движимых, не имеет таблички с указанием имени собственника, не существует невероятных объемов универсального реестра, в котором бы содержались сведения о праве собственности на все вещи. Владение же относительно просто продемонстрировать. Поэтому считается, что владение является тем самым доказательством права собственности. Основной принцип заключается в том, что именно владение выступает prima facie (на первый взгляд) доказательством титула. Если лицо может доказать свое владение вещью, то оно будет считаться ее собственником при отсутствии доказательств обратного*(150).
Взаимосвязь права собственности и владения имеет еще один аспект. Право защищает владение от посягательств третьих лиц. Это право подлежит защите. В таком смысле владение имеет "собственнический" характер. Право, приобретенное на основании владения, может быть передано, т.е. отчуждено.
В праве отражаются две характерные черты взаимосвязи лица и вещи. Во-первых, степень физического контроля над вещью и, во-вторых, намерение лица, которое осуществляет такой контроль. Эти два фактора - фактический контроль и намерение - обычно рассматриваются отдельно, хотя они в значительной степени взаимосвязаны.
С помощью применения каких критериев решается вопрос о том, чей титул лучше. Считается, что лицу, чей титул лучше, легче доказать наличие его фактического контроля, чем лицу с более "слабым" титулом, или тому, у кого вообще нет никакого титула. При наличии любого сомнения относительно того, кто из претендентов является владельцем, тот, у кого есть лучший титул, и будет считаться владельцем, если другое лицо не сможет доказать реальный факт контроля. Из этого следует, что в ряде случаев требуется анализ различных степеней фактического контроля в зависимости от обстоятельств, т.е. тех действий, которые могут продемонстрировать фактический контроль лица над вещью.
В деле Lows v. Telford*(151) Палата лордов пришла к выводу о том, что владение перешло от Телфорда к Лоузу. В отсутствие Телфорда Лоуз сломал дверь, проник в помещение и стал менять замки в двери. Суд расценил это обстоятельство как принципиально важное. Именно в то время, пока Лоуз менял замки, Телфорд взобрался до окна, через него залез в это помещение, а потом выгнал оттуда Лоуза. Решающим фактом было то, как решил суд, что у Лоуза было лучшее право владения на это помещение, чем у Телфорда. Если бы Лоуз был нарушителем границ владения, то результат мог бы быть совершенно иным. Иной и более сложный пример представляет собой дело Powell v. McFarlane*(152). Пауэлл распахал чужое поле, которое никем не обрабатывалось, и он был признан нарушителем границ владения. Макфарлейн был владельцем этой земли, у него были соответствующие на него документы. Суд признал, что он не утратил своего права владения, хотя он даже не появлялся на этом поле несколько лет.
Существуют особенности, связанные с владением землей, применительно к случаям аренды и использования земли на основании разрешения собственника. Как отмечалось выше, владение означает осознанный, исключительный, физический контроль. Однако такой контроль возможен без признания его владением. Существует понятие временное пользование. Лицо, которому предоставлено право владения землей на основании аренды, приобретает имущественный интерес, в то время как лицо, которому предоставлено право временного пользования землей на основании разрешения собственника, даже если оно имеет исключительный характер, приобретает только личное право.
Когда собственник земли предоставляет кому-то право владения землей на определенный период, то это лицо приобретает право аренды. Одним из прав, которым обладает арендатор, является право исключительного владения землей в течение срока аренды, т.е. право исключать собственника и любое иное лицо. Собственник может предоставить кому-то личное право занимать его землю на определенный срок, не предоставляя ему права владения землей. Такое право - разрешение может быть исключительным в том смысле, что оно дает этому лицу личное право исключать собственника в течение срока действия разрешения. Тем не менее это право будет только личным, а не имущественным. Его нельзя принудительно осуществить против кого-либо, кроме того, кто это право предоставил. Так, лицо, получившее такое право, не будет иметь права предъявить иск к постороннему лицу, которое выгнало его с этой земли. Это сможет сделать только собственник (Hill v. Tupper*(153)).
Общее право защищает пользование, обладание землей и право ее использовать путем трех видов владельческих исков.
Первым является виндикационный иск. Это иск, путем применения которого лицо, которое имеет право на титул freehold (право собственности на реальное имущество), аренды или права на получение выгоды, может истребовать такое право, используя судебный процесс для того, чтобы заставить то лицо, которое фактически владеет им, вернуть его и выплатить компенсацию за незаконное пользование.
Вторым выступает иск о нарушении границ владения землей. Посредством этого иска лицо, которое в действительности владеет титулом freehold, правом аренды или правом на получение выгоды, или тот, кто имеет право владения, может получить компенсацию за незаконное физическое вторжение, что привело к краткосрочному лишению владения.
Третьим является иск об устранении неудобств, который может быть предъявлен лицом, обладающим правом владения или интересом в отношении земли, в результате удовлетворения которого оно может получить компенсацию за незаконное вторжение в сферу его пользования и обладания имуществом, которое не связано с физическим вторжением*(154).
Титулы на землю
Земельное право имеет древние источники, и некоторые из этих старых концепций, такие как титулы, сохранились и по сей день. Отношения между тем, кто жаловал землю, т.е. королем или лордом, и тем, кто ее получал, назывались "tenure" (от латинского слова "tenere", которое означает "владеть", "держать"). Существовали разные формы владения в зависимости от характера обязательств, которые должен был выполнять владелец земли. Эти формы землевладения назывались "freehold tenures", т.е. "свободные землевладения". Такое название объяснялось тем, что правами на землю могли владеть только свободные мужчины, в отличие от крепостных или крестьян, которые были обязаны проживать в той местности, где они родились, и работать на местного лорда.
По прошествии многих десятков лет обязанности, которые владелец земли имел перед лордом, перестали существовать, была забыта связь между лордом и владельцем. Однако теория о том, что землей владеет Корона*(155), сохранилась. Хотя все формы владения были отменены, до сих пор говорят, что землевладелец владеет своей землей, пожалованной Короной, на основании одной сохранившейся формы владения - free and common socage, т.е. владения землей, связанного с выполнением обязанностей по несению военной службы, с выплатой денежных средств, с оказанием услуг по обработке земли, по поставке товаров. Тем не менее с практической точки зрения доктрина владения имеет сейчас небольшое значение, и скорее всего владелец земли совершенно не осведомлен о своих владельческих отношениях с Короной*(156).
С точки зрения закона частное лицо не может быть никем, кроме как владельцем земли. Этот факт имел для человека огромное значение в те времена, когда его право на владение зависело от соблюдения им закона, требовавшего от него выполнения обязанностей по оказанию за это услуг. После упразднения этих обязанностей владение может сейчас рассматриваться только как академическая концепция. Владелец fee simple (неограниченного права собственности) представляет собой обладателя абсолютного права собственности*(157).
В настоящее время идея о том, что все владеют "своей землей", данной им Короной, является не более чем забавной исторической реликвией. С 1925 г. нет практической разницы между правом собственности на титул fee simple и правом собственности на все иные виды имущества, такие как мебель, ювелирные украшения, другие вещи, деньги, ценные бумаги, акции, счета в банках и т.д. Право собственности на титул fee simple не связано с выполнением каких-либо обязательств в отношении Короны*(158). Диана Чеппелставит вопрос: "Если Корона является собственником всей земли, то чем же тогда может владеть любое другое лицо? Ответ таков: одним или более титулов или интересов в отношении земли"*(159).
Марк Томпсон пишет, что доктрина титулов является логическим последствием владения. Теория, являющаяся фундаментом английского земельного права, состоит в том, что всей землей владеет Корона и что люди первоначально стали владеть землей, пожалованной им Короной*(160), выполняя, в свою очередь, обязанности по оказанию услуг Короне. Трудно сейчас сказать, что землевладельцы действительно владеют землей как таковой. Скорее, они обладают интересом в отношении земли или титулом на землю*(161).
По мнению Мартина Диксона, доктрина титулов формирует один из краеугольных камней имущественного права, и это верно и сегодня, как и в феодальные времена, даже после создания почти универсальной системы регистрации титулов. Теоретически вся земля в Англии и Уэльсе находится в собственности Короны, и все иные лица могут владеть "просто" титулом на землю, а не землей как таковой. Титул дает право использовать и контролировать землю, равноценное праву собственности, характерной чертой которого являются различия, обусловленные видом титула, выражающиеся в сроках, в течение которых можно использовать и контролировать землю. В этом смысле титул на землю является эквивалентным праву собственности в течение какого-то отрезка времени*(162). Согласно английскому общему праву, когда говорят о праве собственности на землю, имеют в виду титул на землю. Право собственности на титул дает право исключительного владения землей на определенный период*(163). Современное английское земельное право представляет собой итоги почти 130-летней реформы правового наследия, демонстрировавшего всю свою классическую древность и сложность. Яркое проявление этих характерных черт общего права - система титулов на землю*(164).
Титул на землю не просто обозначал юридическое правоотношение между землевладельцем и его землей. Эволюция титула в конечном счете должна была обеспечить функциональную альтернативу тем идеям о владении или непосредственном праве собственности на землю как таковую, которые были частью европейского наследия римского права. Вероятно, поэтому единственной отличительной чертой английского земельного права всегда было отсутствие в рамках его концептуального аппарата любого упоминания о праве собственности. Доктрина титулов тщательно избегала абсолютистской догмы о том, что лицо может иметь прямое отношение к праву собственности на землю. Действительно, не могло никогда существовать непосредственного права собственности на землю вне аллода или прерогативы права собственности Короны. Доктрина титулов обосновывала идеи о том, что каждый землевладелец владел не землей, а частью времени в отношении земли.
Объектом собственности была соответственно абстракция, называемая титулом, особый характер каждого титула определялся временем его действия. Все имущественные отношения, связанные с землей, должны были анализироваться с одной позиции - титула как промежуточного звена, последствием чего был вывод о том, что лицо имело право собственности на невещественное право, т.е. на титул, а не на землю. Право реального имущества отдалилось от физической действительности земли и стало миром концепций, иначе говоря виртуальным языком математики, миром абстракций. Как было отмечено в деле Walsingham*(165), "земля как таковая - это одна вещь, а титул на землю - другая вещь, для титула в отношении земли значение имеет время в отношении земли или земля на время, и существует разнообразие титулов, которые являются ни чем иным, как разнообразием времени".
Старое общее право сохранилось с изменениями и дополнениями в статутном имущественном праве 1925 г. К 1925 г. стало понятно, что титул fee simple был основным титулом в английском праве и что представления об иных бывших титулах freehold вследствие социальных и фискальных причин стали довольно редко встречаться. От ранее существовавшей концепции титулов, основанной на средневековой теории владения, которая является механизмом современного права собственности на землю, сейчас мало что сохранилось. Теория владения, которая предусматривала, что radical title (фундаментальный титул) - суверенный титул короля как высшего лорда является основой всех отношений по поводу земли. Эта доктрина владения утратила практическое значение после упразднения феодальной системы*(166).
В настоящее время основными категориями земель Короны являются: 1) земли, которые принадлежат департаментам Правительства (большая часть этих земель является имуществом - владениями на имя монарха); 2) земли, которыми владеют и управляют специально уполномоченные члены Комиссии по управлению имуществом Короны (этими землями владеет монарх от имени Короны в пределах ее конституционной правоспособности); 3) частное имущество Короны - земли, которыми владеет монарх как частное лицо; 4) земли двух королевских герцогов Корнуэлла и Ландкастера; 5) земли, режим которых определялся Актом 1702 г. "О землях Короны"*(167), включая королевские дворцы и парки.
Управляют Crown Estate (имуществом Короны) на основании Акта 1961 г. "Об имуществе Короны" Crown Estate Commissioners (специально уполномоченные члены Комиссии по управлению Имуществом Короны), которых назначает Королева. Это юридические лица, которые обязаны поддерживать и увеличивать реальную стоимость данного имущества и увеличивать получаемый ежегодный доход (ст. 1 Акта). Имуществом владеет Корона, оно принадлежит Суверену на праве Короны, но это не частная собственность Королевы. Суверен является юридическим владельцем имущества, но у него нет никаких прав по управлению и контролю относительно этого имущества. Имущество Короны представляет собой главным образом земли, общая площадь которых составляет около 140 тыс. га. Это сельскохозяйственные, лесные земли, примерно половина морского побережья, практически все морское дно вокруг Великобритании, а также жилые и коммерческие помещения в городах. Доходы, которые получают от использования этих земель, иного имущества, прав ловли лосося в Шотландии, добычи полезных ископаемых, поступают в Казначейство и используются в интересах всей нации. Таким образом, сейчас большая часть земель Короны - это земли, которые находятся в публичной собственности.
Титул на землю, который мог иметь свободный мужчина на праве свободного владения, назывался freehold estate - безусловным правом собственности, это право на титул в отношении земли. Существовало несколько видов freehold: life estate (пожизненный титул), fee simple (неограниченное право собственности, т.е. землю можно было продать, подарить, передать по наследству). Слово "fee" означало наследуемый интерес в отношении земли, а слово "simple" означало, что титул мог быть передан наследникам. Были третий вид - fee tail, т.е. владение, ограниченное в порядке наследования и отчуждения. Четвертый вид - leaseestate, т.е. титул, который можно было передать в аренду. Поскольку обладатель титула freehold имел право свободно распоряжаться своим титулом, была выработана практика разрешать другим лицам владеть такой землей в течение определенного времени в обмен на уплату ренты (арендной платы). Таким образом, владелец freehold имел право передавать землю в аренду.
Видами титулов fee simple являлись: fee simple absolute (абсолютное, неограниченное право собственности); fee simple determinable (право на реальное имущество, подчиненное резолютивному условию); fee simple conditional (право на реальное имущество, подчиненное резолютивному или отлагательному условию, с последующей возможностью обратного перехода имущественных прав к первоначальному собственнику или его наследникам и реализации right of entry - права возобновления владения реальным имуществом).
Существовали титул fee tail general (право собственности, ограниченное в порядке наследования общего характера) или fee tail special (право собственности на реальное имущество с ограничениями особого характера), когда имущество могли наследовать только мужчины или теоретически женщины; base fee (право на реальное имущество, подчиненное резолютивному условию).
Применялась система интересов в отношении земли: life interests (пожизненные интересы) различных видов, включая dower (вдовья часть наследства) и curtesy (право вдовца при наличии детей на пожизненное владение имуществом умершей жены); reversions (право на возврат имущественных прав первоначальному собственнику или владельцу); remainders (последующие имущественные права, возникающие по прекращении имущественного права другого лица); executory interests (интересы с исполнением в будущем); powers of appointment (доверенность на распределение наследственного имущества).
Были разные виды leasehold (аренды), incorporeal interests (нематериальных интересов) и concurrent ownership (совместной или параллельной собственности).
В прошлом титулы freehold и leasehold были признаны судами общего права, они подлежали защите и определялись как правовые титулы, в отличие от equitable interests, которые подлежали защите по праву справедливости.
Указанные сложности системы землевладения привели к необходимости реформы земельного права, одной из главных целей которой было упрощение процедур передачи титулов на землю покупателю, не обремененных обязательствами. Главным разработчиком законопроектов, которые были приняты в 1925 г. английским Парламентом, был сэр Бенджамин Черри.
В настоящее время сохранились только два вида этих правовых титулов. Согласно Акту 1925 г. "Об имущественном праве" (ст. 1 (1)) существуют estate in fee simple absolute in possession - титул "неограниченное право собственности" и term of years absolute, ил и leasehold estate, - титул аренды. Сейчас может существовать только freehold estate, и обычно используется именно этот термин в отличие от технического термина "estate in fee simple absolute in possession", использованного в Акте.
Титул fee simple означает, что этот титул действителен в течение неопределенного времени и может переходить по наследству. Термин "absolute" ("абсолютный") означает, что fee simple не может быть предметом каких-либо ограничений, которые бы препятствовали его действию в период, когда есть лица, обладающие правом наследования. Если есть какое-либо ограничение этого права, то это означает, что нет безусловного права собственности на имущество. Последними словами рассматриваемого юридического термина являются "in possession" (во владении). Это означает, что этот титул существует в настоящий момент, и он не может быть титулом, который даст собственнику право использовать землю когда-то в будущем. В этом случае собственник имеет непосредственное право владеть и пользоваться землей.
Титул - это интерес, выражающийся в праве собственности на землю в течение определенного периода времени. Обычно этот интерес имеет вечный характер. Лицо, которое обладает титулом fee simple, в действительности является собственником земли. Fee simple можно свободно купить и продать. Fee simple является титулом на землю, дающим право его владельцу пользоваться землей навечно. Если владелец титула умирает, этот титул согласно условиям завещания переходит к наследникам или по правилам, когда завещание отсутствует.
Титул fee simple (feudum simplex) - самый объемный титул или интерес в земельном праве Англии, позволяющий лицу владеть землей как имуществом. Владельцем fee simple является тот, кто владеет землями или правами на реальное имущество для себя и своих наследников, поэтому этот титул является наследуемым не просто наследниками по прямой нисходящей линии, но и наследниками по боковой линии согласно правилам и канонам наследования*(168).
Leasehold estate (владение на праве аренды) сохранилось как правовой титул, он "подчинен" титулу fee simple, потому что он имеет ограниченный срок действия. Существенным требованием является то, что аренда должна действовать в течение term of years (определенного срока, т.е. в течение нескольких лет), хотя в действительности срок аренды может быть менее одного года. Может быть аренда, срок действия которой исчисляется неделями, месяцами. Слово "absolute" ничего не добавляет к этому определению, потому что аренда не прекращает быть правовым титулом просто потому, что она будет прекращена в силу наступления какого-либо события, например невыплаты ренты. Титул аренды является правом собственности, как и титул freehold, но только на определенный период. Как пишет Элизабет Кук, английское право отличается от традиций гражданского права в Европе тем, что оно определяет права собственности как отношения. Право собственности может быть freehold или leasehold*(169).
Аренды не существовало при феодальной системе землевладения в Средние века. Практика передачи земли на определенный срок в обмен на регулярную плату, т.е. ренту, началась только примерно в 1450 г. Титул аренды приобретал все большее значение в течение последних трех столетий. Этот титул представляет собой исключительное владение землей на определенный срок. Хотя на раннем этапе развития общего права аренда рассматривалась как инструмент, представляющий собой просто личные или договорные права, позднее он был признан средством, которое дает обладателю этого титула права, имеющие четко выраженный имущественный, собственнический характер.
Следует отметить, что арендатор не получает землю от Короны. Владелец титула аренды получает его от лендлорда, который будет или владельцем fee simple estate, т.е. собственником земли, или владельцем титула аренды на более длительный срок. Если лицо имеет право аренды участка земли, это означает, что такое лицо имеет право пользоваться и владеть данной землей в течение срока аренды. Аренда является имущественным правом. По общему праву можно право аренды купить, продать, отказаться от него или передать его по завещанию. Аренда - это титул на землю, который дает его владельцу исключительное право владения землей на определенный период.
Существуют два вида аренды: аренда на определенный срок и аренда с периодическим владением. Аренда на определенный срок может быть на любой установленный срок, например на 1 день, 1 неделю, 5 лет, 99 лет, 999 лет. Однако договоры аренды на короткие сроки обычно не заключаются. Невозможно создать аренду на неопределенный срок, например "пока в Парламенте существует коалиция консерваторов и либеральных демократов" или "пока "Манчестер Юнайтед" играет в первой лиге". Однако аренда на определенный срок часто включает условия ее прекращения, дающие право арендодателю прекратить аренду, если арендатор нарушит какие-либо условия аренды, например не сможет выплатить ренту.
Периодическая аренда означает аренду на период, который длится до того момента, пока или лендлорд, или арендатор не уведомит о своем намерении прекратить аренду. Например, может быть аренда недельная, месячная, квартальная или годовая. Периодическая аренда представляет собой соглашение, которое характеризуется уплатой ренты с регулярно установленными интервалами. Интервалы могут быть недельными, месячными, квартальными или годовыми. Периодическая аренда может продолжаться неопределенно долго, пока она не прекратится по заявлению одной из сторон соглашения.
К числу правовых титулов, которые в настоящее время признаны интересами по праву справедливости, относятся: an interest for life (пожизненный интерес); future interest (интерес, который станет действительным в будущем) и fee simple conditional (титул, обусловленный наступлением какого-либо события, которое должно произойти), а также fee simple determinable (интерес, который автоматически прекращается, если наступает какое-либо событие). Такие интересы признаются интересами по праву справедливости, и они должны осуществляться по правилам trust (доверительной собственности).
