2020-09-24
136
Английское земельное право регулирует вопросы приобретения и содержания имущественных прав и обязанностей лиц, имеющих интересы в отношении земли. Вообразите себе мир, в котором никто не может определить, кто чем владеет, и действуют разные правила присвоения ресурсов, вещей сообразно представлениям об этом разных лиц. Хаос в этом случае обеспечен. Жизнь в мире анархии без общих правил и имущественных прав была бы отвратительной, жестокой и короткой. Именно для того, чтобы избежать анархии, люди создают определенный порядок, соглашаясь с правилами относительно того, кто и что может делать, кто вправе пожинать плоды собственной продуктивной деятельности и на кого возлагаются требования компенсировать расходы, если его деятельность является разрушительной.
Имущественные права определяют лицо, которое может обрабатывать свое поле, может оставлять свою машину на парковке, лицо, которое несет ответственность за загрязнение природы. Если имущественные права четко определены и они выполняются, то вместо возникающих конфликтов люди начинают сотрудничать друг с другом. Когда границы земельных участков четко определены, споры возникают значительно реже: "Хорошие высокие заборы создают добрых соседей".
О том, насколько велико значение понятия "имущество" в современном обществе, свидетельствует гипотетическое предположение Стефена Мюнзера. Подумайте, пишет автор, насколько иным был бы мир, если бы в нем не было имущества. Логически возможно предположить, что в нем были бы все артефакты, которые в нем есть сейчас. В нем были бы дома и автомобили, фабрики и инструменты. Но если бы такое случилось, то не было бы отношений по поводу этих артефактов, которые существуют между людьми в отношении имущества. Лица могут владеть артефактами в том смысле, что они могут иметь физический контакт с ними или осуществлять контроль над ними. Но они не имели бы права исключать других людей от использования их, и не было бы нормативных прав передавать эти артефакты другим лицам. Люди испытывали бы недостаток в любых таких правах или правомочиях в отношении вещей, которые не являются артефактами. У них не было бы права собственности на землю или растения, или на полезные ископаемые. Государства, города, племена, корпорации не имели бы права собственности*(128).
В чем заключаются особенности понятия "имущество"? Почему оно отлично от других правовых категорий, таких как "договор", "реституция", "возмещение убытков"? Во-первых, по общему правилу имущество обладает таким атрибутом, как та особенность, что оно может быть куплено или продано. Многие договоры можно рассматривать как покупку чего-либо, что не является имуществом. Можно купить молчание лица, касающееся информации о покупателе, но эта сделка никак не касается какого-либо имущества. Во-вторых, важнейшей особенностью имущества является то, что его владелец имеет право исключать других.
Земельное право как часть имущественного права регулирует имущественные права, которые отграничиваются от личных прав, которые также входят в сферу имущественного права. Не все права, которые касаются использования имущества, вещей, являются имущественными правами. Для того чтобы право было признано в качестве имущественного права, оно должно быть применимо в отношении третьих лиц и возлагать на них обязательства без их на то согласия.
Land law rights (права на землю) могут быть так связаны с землей как таковой, что любое лицо, которое приобретает право собственности или владения землей, может приобрести право получать выгоду от использования земли либо претерпевать обременения, существующие в отношении земли. В этом выражаются "имущественная" природа земельных прав и главное отличие от личных обязательств, которые возникают в обычных договорных отношениях*(129).
Имущественные права в отличие от личных прав являются специальными, потому что они применяются против каждого. Личные права действительны только в отношении одного или нескольких лиц. Например, право находиться на чужом участке земли является личным правом, известным как license (разрешение). Разрешение может быть основано на договоре или может быть дарованным, т.е. безвозмездным. Таким является право гостя, которого пригласил владелец. Аренда или владение в отличие от личного права является имущественным правом. Оно дает право владения землей обычно в обмен на плату собственнику участка.
Примером права, которое относится к использованию земли, но не является имущественным правом, является дело Hill v. Tupper*(130). Компания "Бэсингстоук Кэнал" сдала в аренду землю и помещения, которые были расположены на берегах канала, владельцу лодок мистеру Хиллу. На основании договора Хилл получил единственное и исключительное право свободно плавать на лодках на этом канале и сдавать лодки напрокат для прогулок. Ответчик - владелец гостиницы и земли, примыкавшей к каналу, как считал истец, нарушил его права, потому что он тоже разместил свои лодки на этом канале и сдавал их внаем. Мистер Хилл хотел прекратить деятельность своего конкурента. Однако ему было отказано в удовлетворении иска на основании того, что право истца было его личным правом, оно не было имущественным правом - сервитутом и, соответственно, не подлежало защите против прав третьих лиц.
Личные права отграничиваются от имущественных прав по следующим основаниям. В английском праве существует numerus clausus (закрытый перечень) имущественных прав. Личными правами и обязательствами являются те, которые возникли на основании соглашения сторон. Но в имущественном праве и земельном праве дело обстоит иначе.
Принцип numerus clausus был признан и применен Палатой лордов в деле King v. David Allen (Billposting) Ltd*(131). Был заключен договор, на основании которого рекламной компании было предоставлено право размещать на стене кинотеатра рекламные объявления в течение четырех лет. В суде было признано, что этот договор не обязывает правопреемника этого здания выполнять условия договора, поскольку он не устанавливал имущественного права. Тот факт, что правопреемник знал о существовании договора, не являлся признанием имущественного права, вытекающего из данного договора.
В решении Палаты лордов по делу National Provincial Bank v. Ainsworth*(132) были сформулированы критерии, необходимые для признания права в качестве имущественного права. Жена, которую бросил муж вместе с детьми, стала жить в доме престарелых. Позднее муж заложил дом банку и не смог вернуть заем. Банк предъявил иск о признании его права владения имуществом. Жена утверждала, что она имела право проживать в доме, т.е. она обладала правом, которое обязывает банк. Палата лордов отвергла ее требование. Хотя муж был обязан обеспечить проживание жены в его доме, такая обязанность возлагалась только на мужа, и такое требование могло быть адресовано только мужу. Право жены было личным, но не имущественным. Лорд Вилберфорс в решении по этому делу заявил, что для признания имущественного права нужно, чтобы это право было определенным; неопределимым в отношении третьих лиц; способным по своему характеру быть осознанным третьими лицами и иметь некоторую степень постоянства и стабильности. Право жены не отвечало этим требованиям, оно отличалось от них.
Юридическое понятие "имущество" означает права, которые люди имеют на него или на вещи, материальные либо иные. По мнению Элизабет Кук, очень широкий спектр вещей может быть объектом имущественных прав - все от носков до акций, от идей до животных. Есть отдельные вещи, которые право не признает объектами имущественных прав. Среди них - люди в силу моральных причин, поэтому мы не можем иметь рабов. Мои дети не являются моими в любом смысле присвоения. Свежий воздух, которым мы дышим, не может быть имуществом, потому что для того, чтобы вещи стали имуществом, нужно, чтобы был недостаток в них. С этой точки зрения вид из моего окна не может быть моим имуществом, даже если он уникален.
Существует много различных имущественных прав. Это право собственности, самое полное имущественное право. Право собственности дает вам право сказать "это мое". Есть менее полные права, которые мы можем называть правами несобственников. Их иногда называют правами третьих лиц, потому что, когда земля продана и бывший собственник передает ее новым собственникам, могут существовать третьи лица, которые имеют права несобственников в отношении этой земли, такие как право прохода, или ипотека, или владение на правах аренды. Такие права являются имущественными или "собственническими", хотя и не выступают правами собственности. Все эти права можно рассматривать как вязанки прав или коллекцию возможностей. Вязанка прав, известная как право собственности, - наиболее полная, широкая. Сердцевиной права собственности, ее существенным элементом является концепция, наделяющая собственника правом исключать других. Моя земля - моя, и я соответственно могу вас выгнать с нее, потому что я наделен таким правом. Законы дают мне защиту от нарушения моих границ владения.
Иные имущественные права также являются вязанками прав, хотя они меньше по своему объему. Если я - арендатор, а не собственник дома, есть вещи, которые я могу делать. Я могу пригласить в него гостей. Я могу во многих случаях выбирать, какие растения посадить в саду. Я могу продать свое право аренды. Я могу закрыть дверь перед каждым, включая собственника - лендлорда, в течение срока аренды. И, конечно, есть масса вещей, которые я не могу делать, например, разрушить дом. Обладатель права прохода может пройти через арендуемый участок или проехать через него, и суд будет защищать его право, но он не может, например, выкопать яму на своем проходе или строить на нем. Многие люди могут иметь разные права на землю. Земля может быть моей в то время, как другие люди могут иметь имущественные права на нее. Правда, земельное право не всегда четко разграничивает право собственности и права несобственников. Если в аренду передается земля на срок 999 лет, то такое владение является правом собственности. Все мы можем сказать, что эта земля моя, и это одновременно не право собственности, которым обладает арендатор в отношении земли, которая находится в чужой собственности*(133).
