Принцип залишкової продуктивності землі

В основі принципові лежить теорія факторів виробництва, відповідно до якої створюваний у процесі виробництва продукт є результат взаємодії капіталу, праці і землі.

Відповідно до цього вартість створеного продуктові за визначений період години являє собою торбу перенесеної вартості устаткування, матеріалів, витрат на оплату праці, необхідного прибутку і доходові, що приходитися на землю (ренти).

Рента (частка вартості створеного продуктові, що приходитися на землю), отже, дорівнює різниці між усією величиною вартості, з одному бокові, витратами підприємця і доходом, що приходитися на капітал і працю, — з іншої, за визначений період години. (У свою чергу, величина ренти, співвіднесена з альтернативними варіантами вкладення засобів, використаних для придбання землі, визначає ціну землі.)

 Практично принцип залишкової продуктивності землі може бути використаний (і використовується в так називаній «техніці залишку») для визначення прийнятної ціни, якові можна заплатити за землю при визначенні доцільності нового будівництва:

*Якщо можлива величина ціни реалізації споруджуваного об'єкта (заміського будинку) складає $ 100 тис., витрати на будівництво — $70 тис., необхідна норма прибутку 20 %, то можлива ціна, яку буде згодний заплатити забудовник за землю, складає:

Ціна землі = 100 000 - 70000 - (70000 * 0,2) = $16 000 тис.

Принцип внеску.

Внесок — торба, на якові збільшується або зменшується вартість об'єкта внаслідок наявності або відсутності якого-небудь елемента. При цьому величина такого збільшення (зменшення) може бути як вище, так і нижче витрат на його створення.

* Як можна помітити, теоретичною основою принципові внеску (як і рядові наступних принципів оцінки) є концепція граничної продуктивності, відповідно до якої максимальна ефективність досягається тоді, коли граничний доход стає рівним граничним витратам, зв'язаним з його одержанням. Відповідно до цього додаткові витрати мають сенс доти, поки смороду приносять доход, більший, ніж самої витрати.

* Наприклад, якщо до заміського будинку з попереднього приклада додати басейн, ті його вартість зросте на $ 10 тис., але додаткові витрати — на $ 45 тис. Очевидно, що в цьому випадку створення басейну недоцільно.

Принцип зростаючого і зменшуваного доходові.

Суть принципові в тім, що в міру додавання додаткових порцій капіталу і праці до землі прибутковість буде збільшуватися зростаючими темпами до визначеної границі. За її межами приріст доходів хоча і продовжується, алі темпами, що сповільнюються, так що в результаті настає ситуація, при якій додаткові доходи виявляються нижче, ніж необхідні для їхнього одержання витрати.

Принцип збалансованості.

Для шкірного типові землекористування існують оптимальна величина і співвідношення між факторами виробництва, при яких забезпечується максимальна вартість землі.

Принцип економічного розміру.

По суті — це зворотна сторона принципові збалансованості. Економічний розмір — це величина площі землі, що необхідна для досягнення оптимального масштабові землекористування відповідно до ринкових вимог.

* Наприклад, при площі заміського будинку в 100м² оптимальним розміром земельної ділянки, що забезпечує максимізацію вартості об'єкта нерухомості, є для даного ринку ділянка площею в 1/10 га. Зменшення розміру ділянки, як і сто збільшення, знижує вартість об'єкта, тому що не забезпечує оптимального розміру землекористування.

Принцип економічного поділу.

Як уже відзначалося, права на нерухому власність варто комбінувати так, щоб забезпечити максимальну загальну цінність об'єкта.

Зазначень принцип може бути використаний для визначення «достатності» або «надмірності» прав при тому або іншому використанні нерухомості.

Так, мова може йти про ті, що продавець нерухомості вимагає придбання покупцем у власність, як будинку, так і земельної ділянки, на якому воно розташовано. У тієї ж година з погляду максимізації загальної цінності нерухомості може бути більш розумним оренда землі (наприклад, довгострокова).

Принципи, зв'язані з ринковим середовищем.

- принцип залежності;

- принцип відповідності;

- принцип попитові та пропозиції;

- принцип конкуренції;

- принцип зміни.

Принцип залежності.

Цінність об'єкта нерухомості; використовуваного тім або іншому конкретному образові, залежить від зовнішнього середовища, у якій знаходиться об'єкт.

При цьому як фактори зовнішнього середовища виступають економічні, екологічні, юридичні й інші фактори.

* Особливе значення мають економічні фактори — близькість об'єкта до транспортних шляхів, торговельним, культурним і іншим об'єктам, зв'язок з якими визначає цінність об'єкта для його користувача.

Залежність цінності об'єкта для його користувача від його близькості до тихнув або інших об'єктів одержує своє вираження в такому понятті, як «економічне місце розташування нерухомості».

У залежності від типові нерухомості на економічне розміщення об'єкта впливають різні фактори. Наприклад, для житлової нерухомості це може бути близькість до маршрутів суспільного транспортові, об'єктам соціальної інфраструктури; для торговельних підприємств — близькість до пасажиропотікоків і ін.

Оцінюючи нерухомість, оцінювач повинний визначити, як впливає місце розташування об'єкта на його цінність для споживача, і який варіант використання може бути в умовах даного зовнішнього середовища найбільш ефективним (наприклад, можна відмовитися від використання приміщення як офіс і використовувати його як торговельне).