Етап 1. Визначення задачі

Звичайно ціль оцінки складається у визначенні якої-небудь оцінної вартості:

• клієнт може бути зацікавлений у придбанні офісного будинку як об'єкта інвестицій;

• організація бажає переоцінити основні фонди;

• клієнт може висловити побажання продати складське приміщення;

• клієнт може захотіти дати кредит власникові житлового будинку або фермерові;

Пошук відповіді на представлені питання жадає від оцінювача визначити особливий вид вартості, оскільки різні потреби клієнта.

Корисність, заміщення та чекання - це принципи, що допоможуть оцінювачеві зрозуміти зміст поставленої задачі.

При оцінці важливо першою справою визначити зв'язані з об'єктом юридичні права.

Клієнт може мати лише право на оренду або обмежені права на користування майном. Зв'язані з об'єктом права можуть представляти собою частку в спільній оренді або партнерстві. Власність може бути обтяжена заставною або якимсь іншим заставним зобов'язанням. Правові обмеження можуть обмежувати варіанти його можливого використання (уряд і місцеві органи влади). Важливо домовитися з клієнтом про фіксовану дату оцінки.

 

Етап 2. Попередній огляд і складання плану оцінки

Задача по оцінці вирішується шляхом складання і реалізації програми досліджень.

Програмою необхідно передбачити загальні фактори, що впливають на вартість об'єкта на загальнодержавному і регіональному рівні, потім необхідно перейти на аналіз специфічних факторів на рівні ринку або його частини.

У підсумку, оцінювач аналізує конкретні фактори, що впливають на вартість даної ділянки, що знаходяться на ньому будинків і споруджень.

З метою уникнути дублювання оцінювач складає план оцінки:

Аналіз ринку нерухомості і відповідної його частини

Аналіз необхідний для вивчення ринку, тому що можуть бути на ринку об'єкти конкуруючі з оцінюваним і з боку попиту визначаються можливі покупці або користувачі оцінюваного виду власності, а також використовується інформація умов фінансування, розмір і конкурентні характеристики об'єктів, що зіставляються, а також характеристики можливих користувачів.

Аналіз можливості застосування трьох традиційних підходів до оцінки нерухомості

Теоретично, найбільш прийнятним є метод капіталізації доходу (дохідний метод), корисну інформацію може дати метод порівняльного аналізу продажу - САП (ринковий метод) і витратний метод.

САП особливо корисний тоді, коли існує активний ринок порівнянних об'єктів власності (квартири в Одесі). Дані, які необхідно зібрати: фізичні характеристики, час продажу, місце розташування, умови продажу і фінансування.

Витратний метод найбільше застосуємо для оцінки об'єктів спеціального призначення або нового будівництва, для визначення варіанта найкращого і найбільш ефективного використання землі, з метою страхування.

Інформація, що збирається:

• дані про ціни на землю, будівельних матеріалах;

• рівень зарплати;

• витрати на устаткування;

• прибуток і накладні витрати будівельників на місцевому ринку.

Витратний підхід тяжко виконувати для будинків, що володіють унікальними архітектурними характеристиками й історичною цінністю, споруджень з надмірним фізичним зносом.

З теоретичної точки зору дохідний і витратний підходи це частини методу САП (порівняльного аналізу продажів), а тому що кожний з них припускає використання ринкової інформації (ціни на матеріали, робочу силу; ставка капіталізації, що також розраховується за даними ринку) однак, у практичному плані ці методи різні.

Складання загального графіка робіт із проведення оцінки

Графік складають з урахуванням витрат коштів і часу на збір і перевірку інформації, що будуть залежати від обсягу інформації, від наявності людських ресурсів, від унікальності і складності розв'язуваної задачі і досвіду самого оцінювача. Іноді необхідно врахувати залучення експертів, запрошуваних з боку (інженери, кошторисники, мистецтвознавці, адвокати, бухгалтери, іноземні оцінювачі).

Необхідно врахувати можливі відрядження, використання баз даних на комп'ютері, підготовку і написання звіту про оцінку.

Від замовника необхідно одержати завірені керівником дані, необхідні для проведення оцінки. Мінімальний обсяг:

1. Договір закупівлі-продажу; 2. Свідчення про право власності; 3. Свідчення про внесення до реєстру власності; 4. Державний акт користування землею або договір оренди; 5. Паспорт БТИ з поверховим планом; 6. Технічна документація; 7. Кошторис; 8. Інвентарні картки; 9. Зведення по балансі (повна і залишкова відбудовна вартість за останні роки)

Якщо це неможливо, то складається пропозиція за оцінним завданням, що служить для уточнення відповідальності, як оцінювача, так і клієнта. Воно також дозволить переконатися, що оцінювач правильно зрозумів завдання. Схвалення клієнтом пропозицій за завданням і суми винагороди дозволить уникнути непорозумінь.

Етап 3. Визначення вартості роботи і підписання контракту

Вартість послуг експерта повинна визначатися в залежності від унікальності і складності розв'язуваної задачі і ні в якому разі не від вартості об'єкта оцінки (кодекс професійної етики). Гонорар варто визначати виходячи зі складності завдання, величини очікуваних витрат, обґрунтованого розподілу накладних і командировочних витрат, правового ризику, зв'язаного з даною роботою, набору наданих послуг, гонорарів приваблюваних фахівців, витрат по одержанню інформації і складанню звіту. Гонорар може визначатися як єдина сума, так і погодинна оплата.