Принцип відповідності

Характеристики об'єкта нерухомості — архітектурно-планувальні рішення, рівень зручностей і послуг — повинні відповідати один одному і відповідати потребам і чеканням ринку.

Цей принцип важливий при прийнятті містобудівних рішень, при визначенні вимог, що пред'являються до об'єктів різних категорій, і припускає, що усі компоненти об'єкта відповідають один одному.

* Наприклад, застосування високоякісних і дорогих матеріалів для обробки житлових об'єктів елітної категорії (наприклад, мармуру для ванної кімнати) виправдано, але використання цього матеріалу при будівництві об'єктів, розрахованих на представників середнього класу, не має змісту і навіть економічно збитково.

Саме ця теза і лежить в основі вже згадуваній формулі: «ціна = якості = споживачеві».

Ця формула для шкірного типові і кожної категорії нерухомості винна бути наповнена своїм конкретним змістом. І від того, наскільки точно оцінювач або інший професійний учасник ринку — брокер, девелопера — розуміє цей зв'язок, настільки він буде успішний у своїй діяльності.

Принцип попитові та пропозиції.

Оцінювач при визначенні вартості об'єкта повинний розуміти, які фактори і який образ впливають на попит та пропозицію на ринку нерухомості, які зміни цих факторів можуть відбутися і як ці зміни вплинуть на вартість даного об'єкта нерухомості.

Принцип конкуренції.

Зміст принципові складається в розумінні оцінювачем ролі конкуренції як сили, що приводити до вирівнювання прибутковості на ринку нерухомості, як у внутрішньогалузевому, так і в міжгалузевому розрізі.

Проходження даному принципові вимагає особливої уваги до даних про надвисоку прибутковість, оскільки дія конкуренції винна привести до її зниження до рівня і це винно бути прийняте в увагу оцінювачем.

Принцип зміни.

При оцінці нерухомості необхідно приймати в увагу, що як сам об'єкт, так і його оточення, розвиваючись, проходять різні етапи. У розвитку об'єктів нерухомості і їхніх комплексів можуть бути такі етапи, як зародження, ріст, стабілізація, занепад. Циклічність розвитку винна прийматися оцінювачем при визначенні вартості нерухомості.

Підсумковий, синтезуючий принцип, виходячи з якого, винний вироблятися оцінка нерухомості: принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕВ): ННЕВ — такий варіант використання об'єкта, обраний з можливу і виправданих, котрий можливий фізично, правомочний юридично, здійснимо фінансово, і забезпечує або найвищу поточну вартість об'єкта, або найвищу вартість землі.

У цьому принципі, як видно з визначення, чотири складові:

* фізична можливість;

* юридична правомочність;

* фінансова здійснюваність;

* економічна ефективність.

Повною мірою принцип щонайкраще застосуємо до оцінки незайнятих земельних ділянок.

Якщо ж ділянка зайнята, те застосування цього принципові розбивається на два етапи:

1. Визначення найкращого варіанта землекористування.

2.Визначення найкращого варіанта використання наявного на ділянці будівлі.

 

Контрольні питання:

1. У зв’язку з чим виникає потреба в оцінці нерухомості як особливої процедурі?

2.  Який загальний принцип полягає в основі оцінки нерухомості?

3.  Які принципи полягають в основі доходного підходу до оцінки нерухомості?

4.  При яких умовах ринкова ціна може співпадати з ринковою вартістю?

5.  Яка економічна теорія полягає в основі принципу остаточної продуктивності землі?

6.  Відображенням якого принципу оцінки є формула: «ціна = якості = споживачу»?

7.  Що таке зовнішній знос нерухомості?

 

 

Тема 6. Процес оцінки нерухомості. Вартість грошей в часі.

Мета лекції: визначення етапів процесу оцінки нерухомості. Попередній огляд та складання плану оцінки. Збирання та аналіз інформації. Вживання основних підходів до оцінки нерухомості.Визначенн я майбутньої та поточної вартості нерухомості.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: майбутня вартість грошової одиниці; поточна вартість грошової одиниці; поточна вартість ануїтету; накопичення грошової одиниці; етапи процесу оцінки; підходи до оцінки нерухомості.

 

План

1. Процес оцінки. Етапи оцінки.

2. Майбутня вартість грошової оцінки нерухомості. Нагромадження грошової одиниці.

-1-

Процес оцінки нерухомості повинний складатися з визначених етапів, в основу яких покладені принципи оцінки.

Етапи процесу оцінки.

Етап 1. Визначення задачі: ціль оцінки; вид вартості; дата оцінки; майнові права; юридичний опис нерухомості; обмежувальні умови

Етап 2. Попередній огляд і складання плану: джерела одержання даних; визначення складу фахівців необхідних для проведення роботи; складання плану роботи; розробка календарного графіка робіт

Етап 3. Визначення вартості робіт і підписання контракту: визначення гонорару приваблюваних фахівців; визначення вартості ринкової інформації; визначення вартості роботи і підписання контракту

Етап 4. Збір і перевірка інформації: загальні дані (економічні, регіональні); спеціальні дані (правила зонування в регіоні, дані продажів, що зіставляються,)

Етап 5. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання.

Етап 6. Оцінка земельної ділянки.

Етап 7. Застосування трьох підходів до оцінки: метод витрат; метод САП; дохідний метод

Етап 8. Узгодження результатів.

Етап 9. Підготовка звіту і здача замовникові.