Етап 4. Збір і аналіз інформації

Надійність висновків оцінювача залежить від якості й обсягу даних, використовуваних у роботі.

Збір починається з таких загальних даних як: економічні, соціальні, державно-правові й екологічні фактори в загальнодержавному масштабі, а також особливості місця розташування об'єкта оцінки.

Ці дані оцінювач повинний збирати і заносити у свою базу даних. Вони можуть бути почерпнуті з газет і журналів економічного характеру, таких як «Економіка і життя» і ін.

Важливо також збирати дані по регіоні розташування об'єкта, що впливають на його вартість. Сюди відносять дані по місту і мікрорайонові, у тому числі повинна бути отримана інформація з рівнів цін і зайнятості населення, особливостям народонаселення і його пристрастей стосовно нерухомості і т.д. До спеціальних даних варто віднести документи на право володіння майном, дані про державну реєстрацію прав власності, опис фізичних параметрів нерухомості й ін. Оцінювач повинний відповісти на питання:

1. Чи всі дані важливі і відносяться до рішення поставленої задачі?

2. Наскільки ці дані важливі і свіжа інформація?

3. Чи були дані перевірені? Є чи підтвердження про продажі порівнянних об'єктів?

4. Яка можливість перекручування або відхилення даних? Наскільки дані обґрунтовані виходячи з досвіду оцінювача?

Етап 5. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання

Більшість оцінювачів сходиться в думці, що цей етап є найбільш важливою частиною оцінки.

На цьому етапі проводяться два окремих аналізи: перший - це ННЕІ незабудованої ділянки, а другий - ННЕІ обладнаного.

ННЕІ незабудованої ділянки необхідний для виявлення порівнянних об'єктів нерухомості і визначення способу використання земельної ділянки, що могло б принести максимальний доход. Цей аналіз необхідний також для визначення вартості земельної ділянки.

Аналіз ННЕІ обладнаної ділянки необхідний для підбора аналогів для порівняння і визначення подальшого використання будівель.

Етап 6. Оцінка земельної ділянки

Цей етап в оцінці в залежності від цілей оцінки може бути відсутньою. Окрема оцінка земельної ділянки потрібно для застосування витратного методу, для цілей оподатковування, для визначення орендної плати при перепрофілюванні використаної нерухомості і т.д.

Етап 7. Застосування трьох підходів до оцінки

На ідеальному ринку всі три підходи повинні дати ту саму величину вартості. Але ідеальних ринків не буває, і тому методи дають різний результат.

1. Метод САП (порівняльний аналіз продажів) заснований на застосуванні принципу заміщення. Відповідно до нього, для порівняння вибираються конкуруючі з оцінюваною власністю об'єкта. При цьому, як правило, між оцінюваним і обраним об'єктами існують розходження, що коректуються відповідно до принципу внеску.

2. Витратний метод також заснований на принципі заміщення, а також на принципі найкращого і найбільш ефективного використання, внеску, збалансованості, економічної величини й економічного поділу. З метою аналізу, земля розглядається окремо від будинків і споруджень.

3. Метод капіталізації доходу (дохідний метод) - це метод визначення поточної вартості майбутніх вигод, що принесуть використання і можливий подальший продаж власності (принцип чекання).

Етап 8. Узгодження результатів (іспит совісті)

Узгодження - це процес, у ході якого для досягнення остаточної оцінки вартості виносяться визначені логічні судження. Може бути використана статистична обробка результатів обчислень, обмірковується діапазон значень, але клієнтові, як правило, видається фіксована величина. Механічне усереднення неприпустиме.