2020-09-24
107
Може бути коротким у формі листа або повним у формі звіту з усіма додатками про експертне визначення ринкової вартості об'єктів основних фондів.
-2-
В основі оцінки вартості нерухомості, що приносить доход, лежать положення про поточній вартості грошей, що будуть отримані через якийсь час у майбутньому.
Аксіома, що гроші, отримані через рік або кілька років, будуть коштувати менше при будь-якій економічній ситуації. Тому для оцінки поточної вартості майбутніх доходів необхідно в розрахунок увести відповідні виправлення.
Наприклад, можливі два варіанти інвестицій в умовах стабільної економічної ситуації.
1 варіант: 10000$ протягом 10 років будуть приносити доход у 1000$ у рік;
2 варіант: 5000$ дадуть через 20 років 20000$.
Який з цих варіантів краще при однаковому ризику вкладень?
Щоб відповісти на це питання, необхідно мати поняття про нагромадження і дисконтуванні.
Нагромадження це процес приведення поточної вартості грошей до їхньої майбутньої вартості, за умови, що ця сума утримується на рахунок; протягом визначеного часу, приносячи відсоток, що періодично накопичується.
|
|
|
Дисконтування - це процес приведення грошових надходжень від інвестицій до їхньої поточної вартості.
Усі ці поняття базуються на визначенні складного відсотка.
Складний відсоток - це відсоток нарахувань, як на основну суму, так і на невиплачені відсотки, нараховані за попередній період.
Приклад: 100$ поклали під 10% річних. Розрахувати суму депозиту по простому і складному відсотку.
| Рік | Складний відсоток | Простій відсоток | |
| 0 | Депозит | 100 | 100 |
| 1 | Нарахування на кінець року | 10 | 10 |
| 1 | Депозит на початок року | 110 | 110 |
| 2 | Нарахування на кінець року | 11 | 10 |
| 2 | Депозит на початок року | 121 | 120 |
| 3 | Нарахування на кінець року | 12,1 | 10 |
| 3 | Депозит на початок року | 133,1 | 130 |
| 4 | Нарахування на кінець року | 13,31 | 10 |
| 4 | Депозит на початок року | 146,41 | 140 |
| 5 | Нарахування на кінець року | 14,64 | 10 |
| 5 | Депозит на початок року | 161,05 | 150 |
Логіка складного відсотка очевидна:
1. Усі гроші, що залишені на депозиті, повинні приносити відсоток.
2. Відсоток приносять тільки ті гроші, що залишені на депозиті. Перш ніж використовувати в розрахунках складний відсоток і дисконтування, необхідно визначитися з наступними моментами:
1. Сума грошей, про яку мова йде;
2. Час, коли ці суми повинні бути виплачені або отримані (час - гроші):
3. Ризики, зв'язані з інвестиціями;
4. Ставка доходу з урахуванням ринкових умов і оцінюваного ризику.
Ризик це можливість того, що інвестиції в нерухомість не забезпечать очікуваних доходів, тобто імовірність того, що доходи виявляться більше або менше спочатку прогнозованих.
|
|
|
Існують різні види ризику. Оцінювачеві варто пам'ятати, що жодне з вкладень не є абсолютно без ризиковим.
Ставка доходу на інвестиції - процентне співвідношення між чистим доходом і вкладеним капіталом. Пріоритет віддається тим вкладенням, де ставка доходу вище, а при однаковій ставці враховується ризик вкладень.
Шість функцій грошей
В всіх обчисленнях з використанням складного відсотка використовується формула:
Sn =(1 + i)n,
де Sn - сума після п періодів.
i - періодична ставка доходу,
п - число періодів.
Вирішуються наступні основні функції грошей.
1.Майбутня вартість грошової одиниці (накопичена сума одиниці).
2.Поточна вартість грошової одиниці (реверсії).
Поточна вартість ануітету.
Нагромадження грошової одиниці, за період.
5.Внесок на амортизацію грошової одиниці.
6.Фактор фонду відшкодування.
1.Майбутня вартість грошової одиниці (накопичена сума одиниці).
Цей фактор, використовуваний для розрахунку вартості грошової одиниці за умови, що вона буде утримуватися протягом визначеного часу, приносячи відсоток, що періодично накопичується
FV=PV(1+i) п
де FV - майбутня вартість грошей;
PV - поточна вартість грошей;
п - кількість нагромаджень.
Поточна вартість - вартість грошового потоку і виторгу від продажу (реверсії), дисконтована по заданій ставці.
Задача. 100$ поклали в банк під 10% річних. Визначити майбутню вартість одиниці через 5 років.
Рішення. FV =100(1 + 0,1)5 =161.055
2.Поточна вартість грошової одиниці (реверсії).
Поточна вартість одиниці - це величина, зворотна накопиченій сумі одиниці, тобто поточна вартість одиниці, що повинна бути отримана в майбутньому.
PV = 1 / (1+i)п х FV
де FV - майбутня вартість грошей;
PV - поточна вартість грошей;
n - ставка доходу:
i - кількість нагромаджень.
Задача. Раніше розглянуто, що 100$ при 10% ставці через 5 років перетворяться в 161.05$. Визначити, скільки треба вкласти при цих же умовах, щоб через 5 років одержати 100$.
Рішення. Складемо пропорцію:
100$ - 161.05$
x - 100$
x = 10000: 161,05 +62,09
Поточна вартість ануїтету.
Ануїтет - серія рівновеликих платежів, що відстоять друг від друга на один рівновеликий проміжок часу.
Розрізняють звичайний ануїтет, коли перший платіж здійснюється через один період, починаючи з дійсного моменту й авансовий ануїтет, коли платіж виробляється на початку кожного періоду.
PV = PMT * (1-1/(1+i)n) / i
PMT - платіж
і – ставка доходу
PV – поточна вартість грошей
n – кількість нагромаджень
Задача. Щомісячний платіж за оренду дачі складає 1500$. Ставка депозиту 12%. Термін оренди 1 рік. Визначити поточну вартість платежів.
PV = 1500*11,25508=16882,62$
Нагромадження грошової одиниці, за період.
Цей фактор показує, який після закінчення встановленого терміну буде вартість серії рівних сум, депонованих наприкінці кожного з періодичних інтервалів.
PV = PMT * (1+i)n - 1 / i
PMT - платіж
і – ставка доходу
PV – поточна вартість грошей
n – кількість нагромаджень
Задача. Молода родина вирішила через 5 років купити квартиру, щомісяця відкладаючи 500$ на рахунок, що приносить 12% річних. Яка сума нагромадиться до кінця 5-го року?
Рішення.
PV = 500 *81,66977 = 40.834$
