Определение восстановительной стоимости объекта

В практике оценки стоимости зданий, сооружений и передаточных устройств, структура затрат и издержек на строительство представляется в виде трех основных частей:

[1]

где

СНС - стоимость нового строительства;

ПИ - прямые издержки;

КИ - косвенные издержки;

ППР - прибыль предпринимателя.

Значения косвенных видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. В расчетах принята величина косвенных издержек, не учтенных в сводном сметном расчете, в размере 5 %, как наиболее характерная для данного типа недвижимости

При расчете стоимости оцениваемого имущества рекомендуется использовать метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность (порядка 15-20 %).

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (для зданий - 1 куб. м строительного объема) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения (строения).

Учитывая, что прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью зданий, основная формула расчета имеет следующий вид:

 [2]

, где  

О - строительный объем в куб. м (для расчетов рассматривался по конструктивным элементам);

УС₆₉ - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 г. (данные из УПВС для каждого объекта принимаются индивидуально). Показатели удельной стоимости строительства (УС69) учитывают стоимость воспроизводства объектов строительства, включая накладные расходы плановые накопления и внеобъемные затраты. Также сюда входят временные здания и сооружения, очистка территории, удорожание работ в зимнее время, прогрессивно-премиальная система оплаты труда, удорожание стоимости электроэнергии и транспортировки привозных материалов, организованный набор рабочей силы, компенсации по заработной плате в связи с изменением тарифных ставок, проектно-изыскательские работы и авторский надзор, содержание дирекции, непредвиденные расходы. Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили "Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов" (УПВС);

И_69-84 - коэффициент перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года взят из постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов".

И_84-2001 - индексы удорожания стоимости строительства, дифференцированные по видам работ, на дату оценки к ценам 1984 года.

К_НТП - коэффициент научно-технического прогресса, т.е. поправка к стоимости строительства. В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчетах базисного периода (01.01.1969 г.), то восстановительная стоимость базисного периода должна быть приведена (скорректирована) к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию.

4.2.2 Расчет восстановительной стоимости улучшений
(встроенного помещения)

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполняется с использованием затратного метода на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения).

Определение стоимости строительства осуществляется по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем "Индексы цен в строительстве". На данном этапе в соответствии с принятым алгоритмом расчетов определяется первоначальная восстановительная стоимость без учета последующего вклада евроремонта в текущую стоимость объекта.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле:

[3]

, где

С _год - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на заданный год.;

И₂₀₀₇- индекс изменения цен на СМР за период прошедший до даты оценки

В соответствии с письмом Госстроя СССР от 15.10.1981 г. № 79-Д "О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов" рекомендовано применять повышающую поправку в размере до трех процентов. Таким образом, для целей повышения точности оценки, размер корректировки восстановительной стоимости базисного периода принят равным 2 % в год.