Тема 3.1 Правовой режим городских территорий

Раздел 3. Эффективное использование городских земель

Земля, как объект управления, представляет собой многофакторный ресурс города особой значимости. Во-первых, земля - это естественная основа жизнедеятельности человека. Она занимает особое место среди важнейших условий, необходимых для существования всего живого и представляет собой особую ценность для человеческого общества, так как это единственное место проживания (обитания) человека. Земля выступает основой формирования среды проживания челове­ка и обеспечивает его экологическую нишу.

Во-вторых, земля является пространственно-территориаль­ным базисом функционирования и развития города, основой разме­щения объектов, территориальной основой бытия.

В-третьих, земля является основным фактором, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и услуг.

В-четвертых, в системе рыночных отношений земля может выступать самостоятельно, как товар, исходя из своей потреби­тельской стоимости, диктуемой функциональным назначением. Ры­нок земли является существенной составляющей в любой нацио­нальной экономике и объективно регулируется различными ограни­чениями и нормами.

В-пятых, земля - это объект недвижимости, характеризуе­мый социальными и экономическими параметрами. Земля как объ­ект недвижимости проявляется в том случае, когда определен кон­кретный земельный массив или участок. Земельный участок, имею­щий определенные границы, местоположение, с объемом правомо­чий на землю образует землепользование. Ценность данного зе­мельного участка в городе во многом зависит от его целевого на­значения.

Эти качества многоаспектности земли как объекта управления, особенно отчетливо проявляются в городах, где земля выступает в качестве базового стратегического ресурса функционирования и развития города.

Право собственности на землю и иные вещные права на землю

Понятие собственности в современных правоотношениях при­обретает решающее значение. Особый характер земельных отноше­ний, обусловленный специфическими особенностями земли, предо­пределяет особенности их правового регулирования

Регулирование земельных отношений осуществляется граж­данским и специальным земельным законодательством и имеет су­щественные особенности. Совокупность имущественных и неиму­щественных общественных отношений, возникающих в области го­сударственного управления, использования и охраны земель, явля­ется предметом земельного права. Имущественные отношения, в том числе возникающие в сфере использования земли, регулирует также и гражданское право (отношения собственности и иных вещных прав на землю, обязательственные отношения).

Отношения, в которых земля (земельный участок) выступает как недвижимость, имеют имущественный характер — это есть от­ношения собственности. Содержание права собственности сфор­мировалось еще в римском частном праве, согласно которому, соб­ственник вещи имеет пять основных правомочий:

право пользоваться вещью;

право извлечения доходов;

право распоряжения вещью;

право владения вещью;

право истребовать вещь из незаконного владения.

.

Юридическое содержание права собственности в Российской Федерации определено действующим Гражданским кодексом, со­гласно которому право собственности является основным из вещ­ных прав, состоящее в праве собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Данная триада правомочий охватывает в своей совокупности все возможности соб­ственника.

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное иму­щество, содержать его в своем хозяйстве, т. е. владение землей - это фактическое обладание землей путем отвода участка на местности, установления межевых знаков, охраны от посягательств на участок и т. п.

Правомочие пользования землей представляет собой основан­ную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или ино­го использования земли путем извлечения из нее полезных свойств или дохода. Данное правомочие тесно связано с правомочием вла­дения, ибо по общему правилу можно пользоваться землей, только фактически владея ею.

Правомочие распоряжения означает возможность совершения актов, определяющих юридическую судьбу земельного участка путем изменения его принадлежности, установление определенного порядка пользования, возведения строений на участке и др.

Земельным кодексом РФ признаются три формы собственно­сти на землю:

государственная (федеральная и собственность субъектов РФ);

муниципальная собственность;

частная (граждан и юридических лиц).

Права всех собственников равным образом защищаются госу­дарством.

Государственная собственность делится на два вида:

собственность РФ в целом (федеральная);

собственность ее субъектов (региональная).

Управление и распоряжение земельными участками, находя­щимися в государственной собственности, осуществляются соот­ветственно Российской Федерацией и ее субъектами.

Муниципальная собственность на землю является самостоя­тельной формой собственности, она возникает либо в результате разграничения государственной собственности на землю в соответ­ствии с Федеральным законом РФ «О разграничении государствен­ной собственности на землю», либо в случае приобретения земель­ных участков, находящихся в собственности граждан или юридиче­ских лиц, по основаниям, установленным гражданским законода­тельством.

Частной собственностью являются земельные участки, при­обретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательст­вом РФ. Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица.

Объектом права частной собственности является индивиду­ально-определенный земельный участок, границы которого описа­ны и удостоверены в установленном порядке. Земельные участки имеют целевое назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при их предоставлении и не подлежат самоволь­ному изменению.

Одной из особенностей частной собственности на землю явля­ется нормирование земельных участков при их предоставлении. Существуют три вида норм:

предельные (максимальные и минимальные);

средняя районная норма (была установлена в период проведе­ния земельной реформы и имела целью определение размера бес­платной передачи земли в собственность граждан);

нормы отвода для конкретных видов деятельности или в соот­ветствии с правилами землепользования и застройки, землеустрои­тельной, градостроительной и проектной документации.

Частная собственность на землю может быть индивидуальной (собственность граждан и юридических лиц) и общей (когда зе­мельный участок может принадлежать двум или нескольким лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников или без определений таких долей).

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению участков в собственность. Основания приобретения земельных участков установлены в Гражданском кодексе РФ: договор купли-продажи, мены, дарения, в порядке наследования, в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности и др.

Особенности приобретения земельных участков в собствен­ность содержатся в Земельном кодексе РФ.

Возникновение и прекращение права собственности на землю

Граждане и юридические лица имеют равный доступ к приоб­ретению земельных участков в собственность. Наиболее распро­страненными основаниями приобретения прав на земельные участ­ки являются административные правовые акты (решения компе­тентных органов о предоставлении земельных участков) и сделки.

Административный правовой акт. Решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправ­ления осуществляется предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государствен­ной или муниципальной собственности. По общему правилу зе­мельные участки, находящиеся в государственной или муниципаль­ной собственности, в собственность граждан и юридических лиц предоставляются за плату. Бесплатно они могут предоставляться в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными и региональными законами.

Сделки. Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении земельных участков действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействи­тельности и др.

Земельные участки могут свободно отчуждаться или перехо­дить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Одной из особенностей сделок по поводу земельных участков является возможность их заключения на торгах (конкурсах, аукцио­нах), причем их проведение в ряде случаев является обязательным (например, при продаже юридическим лицам для застройки земельногоучастка, расположенного в поселении). При совершении сделок с земельными участками стороны не вправе самовольно из­менять его категорию, целевое назначение или особый режим ис­пользования (например, в охранных зонах). Такое изменение воз­можно только в порядке, предусмотренном земельным законода­тельством, и осуществляется компетентными органами государст­венной власти или местного самоуправления.

Распоряжение земельным участком не должно наносить ущерб окружающей природной среде и нарушать права и законные инте­ресы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

Основания прекращения права собственности на земельные участки могут носить как добровольный, так и принудительный ха­рактер. Добровольно право частной собственности на земельные участки прекращается при:

1) отчуждении земельного участка в порядке, установленном
гражданским законодательством (например, при продаже, дарении);

2) прекращении деятельности юридического лица (его ликви­дации), использующего земельный участок на праве собственности;

3) смерти гражданина и переходе права собственности на зе­мельный участок по наследству к государству (например, при от­сутствии у гражданина наследников);

4)добровольном отказе собственника от своих прав на земель­ный участок, который производится по его заявлению.

Основаниями принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки являются:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательст­вам должника - собственника этого участка, что допускается только
на основании решения суда;

2) неиспользование земельного участка в соответствии с его
назначением. использование земельного участка с нарушением законода­тельства.

3) конфискация земельного участка, т. е. безвозмездное его
изъятие у собственника по решению суда в виде санкции за совер­шенное преступление;

4) реквизиция земельного участка в случаях стихийных бедст­вий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрез­вычайный характер, в целях защиты жизненно важных интересов
граждан, общества и государства от угроз, возникающих в связи с
этими чрезвычайными обстоятельствами.

5) изъятие земельного участка для государственных или муни­ципальных нужд.

Права на земельный участок могут быть вещными и обяза­тельственными, т. е. возникающими из обязательств. Вещное право носит абсолютный характер и не требует для своего осуществления посредничества других лиц в отличие от обязательственных прав, которые возникают по договору (или иным основаниям).

Как было рассмотрено выше, собственность на землю - ос­новное вещное право, состоящее в праве собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным уча­стком. Помимо права собственности как наиболее широкого права, выделяются иные вещные права на землю лиц, не являющихся соб­ственниками земельных участков:

право постоянного (бессрочного) пользования;

право пожизненного наследуемого владения;

право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государст­венной власти и органам местного самоуправления. Данное право может возникнуть только в отношении земель, находящихся в госу­дарственной или муниципальной собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным уча­стком возникает в административном порядке при принятии реше­ний государственных органов исполнительной власти.

Право пожизненного наследуемого владения земельным уча­стком означает владение и пользование земельным участком, пере­даваемым по наследству. Субъектом этого права могут быть только граждане.

Землевладелец вправе передать принадлежащий ему земель-' ный участок по наследству, а также отказаться от принадлежащего ему права. Совершать сделки, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (например, продажу, залог), земле­владелец не вправе.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном насле­дуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Ка­ждый гражданин может однократно бесплатно приобрести в собст­венность находящийся в пожизненном наследуемом владении зе­мельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральным законом, не до­пускается.

Сервитут - право ограниченного пользования земельным уча­стком. Сервитут является одним из видов ограничений (обремене­нии), под которыми понимаются установленные законом или упол­номоченными органами условия, запрещения, стесняющие право­обладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости. Обременение земельно­го участка сервитутом не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользо­ванию и распоряжению участком.

В зависимости от оснований возникновения и целей установ­ления сервитуты делятся на частные и публичные.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с граж­данским законодательством. К нему применяются общие нормы гражданского законодательства об обязательствах, в том числе по­ложения о свободе договора, позволяющие сторонам включить в соглашение об установлении сервитута любые интересующие сто­роны положения. Частный сервитут может быть установлен по со­глашению сторон или по судебному решению.

Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (имеющий общую границу), а в отдельных случаях - и на другой участок (например, чтобы пройти к колодцу, требуется пе­ресечь несколько земельных участков).

Соглашение о сервитуте заключается между собственником земельного участка и лицом, требующим его установления. По об­щему правилу частный сервитут имеет возмездный характер. Уста­новление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом. Поэтому собственник земельного уча­стка, обремененный частным сервитутом, вправе требовать соразмер­ную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Публичный сервитут, как и частный, представляет собой об­ременение имущества конкретного частного лица, однако это обре­менение устанавливается не на основании двустороннего соглаше­ния, а на основании одностороннего административно-правового акта, изданного органом государственной или местной власти.

Публичные сервитуты могут устанавливаться:

для прохода или проезда через земельный участок;

использования земельного участка в целях ремонта комму­нальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

проведения дренажных работ на земельном участке;

забора воды и водопоя;

прогона скота через земельный участок;

свободного доступа к прибрежной полосе и других целей, ус­тановленных законодательством.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок (сроч­ный сервитут) или устанавливаться без указания срока (постоянный сервитут

Основаниями прекращения сервитута являются:

-истечение срока, на который был установлен сервитут;

-соглашение сторон;

-отказ обладателя сервитута от ограниченного пользования чу­жим участком;

-основания, предусмотренные в договоре об установлении сер­витута (например, невнесение платы за ограниченное пользование участком);

-другие основания, установленные законодательством.

Важным признаком перечисленных ограниченных вещных прав по сравнению с правом собственности - является их сохранение даже в случае смены собственника земли.

Обязательственные права осуществляются путем исполнения обязанным лицом требований управомоченного лица. Наиболее распространенным обязательственным правом на земельные участ­ии, расположенные в черте городских и сельских поселений, явля­лся аренда..

Арендные отношения возникают на основе договора аренды земельного участка, по которому арендодатель обязуется предоста­вить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Понятие и состав земель поселений

Земли, используемые и предназначенные для застройки и раз­вития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий, являются землями поселений.

Земельный кодекс РФ устанавливает общие характеристики правового режима земель поселений (в их числе и городских зе­мель).

Рассматривая правовой режим городских земель, необходимо учитывать, что эти земли и расположенные на них строения явля­ются наиболее ценными объектами недвижимости, которые могут служить источником стабильных высоких налоговых поступлений в бюджет. Порядок использования городских земель определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Городская черта представляет собой внешние границы город­ских земель, отделяющая их от земель иных категорий.

В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса РФ, в состав городских земель могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4)инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

В пределах каждой территориальной зоны правила использо­вания земли и связанных с ней иных объектов недвижимости рас­пространяются в равной мере на все земельные участки и иные объ­екты недвижимости.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Это положение особенно актуально в период первоначального ус­тановления границ территориальных зон, которое должно происхо­дить по границам сформированных земельных участков.

Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов, другим границам, предусмот­ренным градостроительной документацией. Разработка проекта ме­жевания территории осуществляется по инициативе органов мест­ного самоуправления или физических и юридических лиц - вла­дельцев недвижимости, расположенной в границах квартала, мик­рорайона или другого элемента планировочной структуры.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуа­тации зданий, строений, сооружений.