Тема 3.3 Использование земли в городах

Цели и задачи оценки городских земель

Земля в городе является его ценнейшим ресурсом и фактором Развития города. Поэтому экономически обоснованная стоимостная оценка земель должна учитывать возможность одновременного использования земли как природного ресурса, основы среды проживания человека и объекта недвижимости. Заниженная оценка стоимости городских земель приводит к нерациональной модели городского развития, например, размещению промышленных зон, экологически опасных предприятий в центральной части города. Регулирование земельных отношений должно происходить в тесной увязке с градостроительной деятельностью.

Земельная рента

Важную роль в оценке земель играет понятие земельной ренты. Вопрос о ренте, особенно земельной, - один из самых сложных и запутанных в экономической науке как с теоретической, так и с практической точек зрения.

Рента (англ. - rent) - это: 1) регулярно получаемый доходе капитала, имущества или земли, не требующий от получателя пред­принимательской деятельности; во многих странах - доход, полу­чаемый владельцем по облигациям государственных займов или другим ценным бумагам; 2) определенная денежная сумма, ежегод­но уплачиваемая страховой компанией застраховавшемуся.

В широком понимании рента есть доход, получаемый собст­венником, не связанный с непосредственной предпринимательской деятельностью.

Земельная рента (англ. - land rent) - это: 1) доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков; 2) доход от использования земли, не связанный непосредственным образом с производственной деятельностью собственника земли, а получае­мый им за предоставление земли как природного ресурса; 3) часть прибыли от использования земли хозяйствующими на ней объекта­ми, которую получает собственник земли в соответствии со своим правом собственности.

Таким образом, земельная рента представляет собой доход, полученный за предоставление в пользование (на правах аренды или в иной форме) земли.

Выделяют земельную ренту следующих видов:

абсолютную;

дифференциальную;

монопольную.

Абсолютная рента - часть прибавочной стоимости, присваиваемая землевладельцем в силу монополии частной либо государст­венной собственности на землю.

Дифференциальная рента - одна из форм земельной ренты в виде дополнительного дохода, получаемого от использования более выгодных земельных ресурсов. Дифференциальная рента существу­ет в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента П.

Монопольная рента - рента, образуемая при продаже товаров по монопольной цене, превышающей их стоимость

Кадастровая оценка городских земель

Объектом кадастровой оценки являются земли в пределах го­родской черты независимо от форм собственности и по всем видам использования городских земель. Под кадастровой оценкой город­ских земель понимается комплекс правовых, административных и технических мероприятий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образова­ния по состоянию на определенную дату, как правило, на начало года.

Кадастровая стоимость земель определяется с учетом следую­щих требований.

1. Преемственность при проведении государственной кадаст­ровой оценки земель поселений (ГКОЗП).

2. Достоверность и доступность исходной информации.

3. Объективность учета существенных ценообразующих факторов земель поселений.

4. Совместимость с системой государственного земельного ка­дастра по исходным данным, результатам ГКОЗП и, как следствие,
совместимость программных средств ГКОЗП с автоматизированной
системой земельного кадастра.

5. Простота и универсальность использования специального
программного обеспечения

6.Многофункциональность и иерархичность.

7. Адаптация подходов и методов оценки недвижимости за
счет расширения статистической базы расчетного алгоритма и при­менения методов математической статистики.

Кадастровая стоимость земельных участков поселений рассчи­тывается по следующей формуле:

где S зем.уч.- площадь земельного участка, м²;

Р noci ~ линейная функция от сжатых факторов для i-го класте­ра, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфра­структурная составляющая), руб./м;

P - линейная функция параметров сделки для г-го класте­ра, учитывающая особенности конкретного земельного участка (ло­кальная составляющая), руб./м²;

Кi - коэффициент перехода от удельного показателя кадаст­ровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными уча­стками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использова­ния, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;

i - номер кластера.

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, ока­зывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земель.

Результаты кадастровой оценки городских земель могут ис­пользоваться:

для формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

определения стартовых цен продажи земельных участков конкурсах и аукционах;

уточнения схемы территориально-экономического зонирования; при проведении ипотечных операций;

для обоснования направлений городской застройки;.

оказания услуг различным субъектам земельного рынка.

Оценка рыночной стоимости земельных участков в городе

Развитие рыночных отношений привело к появлению реальной потребности в оценке рыночной стоимости земли.

Рыночная стоимость земельного участка — это наиболее ве­роятная цена, по которой данный земельный участок может быть отчужден на открытом и конкурентном рынке, когда стороны сдел­ки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и не испытывая давления чрезвычайных обстоятельств.

Оценка рыночной стоимости земли осуществляется:

для совершения сделок купли-продажи земельных участков, имущественных комплексов и прав на объект недвижимости;

компенсации ущерба и убытков в случае изъятия земельных участков;

при принятии решений по планированию и использованию территорий;

получении кредита под залог земельного участка;

осуществлении инвестиционных проектов и др.

При определении стоимости земли наиболее важными и суще­ственными принципами являются:

полезность, замещение;

ожидание;

предложение и спрос;

остаточная продуктивность;

зависимость от местоположения;

наиболее эффективное использование.

Оценка рыночной стоимости земельных участков осуществля­ется в соответствии с Методическими рекомендациями по опреде­лению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России № 568-р от 07.03.02.

Для определения рыночной стоимости земли используют ме­тоды оценки, основанные на трех разных методологических подхо­дах: затратном, сравнительном и доходном.

Сравнительный подход.

Под сравнительным подходом понимается совокупность мето­дов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информа­ция о ценах сделок с ними.

.

Доходный подход.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объек­та недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии ры­ночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. При использовании доходного подхода оценивается текущая стои­мость будущих доходов от владения имуществом, включая как сда­чу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его пере­продажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются.

Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на соотношении:

где /-доход;

R - норма или коэффициент капитализации.

Затратный подход.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей по­лезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной ин­формации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Для оценки стоимости земельных участков используются сле­дующие методы земли:

сравнения продаж;

выделения;

распределения;

капитализации земельной ренты;

остатка для земли;

предполагаемого использования.

Метод сравнения продаж

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информа­ция о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Метод выделения

Метод применяется для определения стоимости земли в соста­ве единого объекта недвижимости - земельного участка с находя­щимися на нем улучшениями.

Метод распределения

Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, ко­торые утверждают, что существует нормальное или типичное соот­ношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в це­лом. Метод используется при наличии данных о продажах застроен­ных земельных участков, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соот­ношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Рента - доход, приносимый земельным участком. Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты.

Метод остатка

Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки, как свобод­ных, так полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании..

Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования основан на принципе остаточной продуктивности земли. Он может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) - немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных уча­стков земли.

Платность использования городской земли

Принцип платности использования земли закреплен в п. 1 ста­тьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавлива­ется законодательством РФ по налогам и сборам. Земельный налог ежегодно уплачивают собственники земли, землевладельцы и зем­лепользователи.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Земельный налог в городах

Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом

Налогоплательщиками налога являются организации и физи­ческие лица, обладающие земельными участками на праве собст­венности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В качестве объектов налогообложения выступают земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования. В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, за­нятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также технические и другие зоны.

Налоговой базой выступает кадастровая стоимость земельных участков, которая определяется в отношении каждого земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков - организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований с учетом дифференциации по зонам градостроительной ценности территории города в руб./кв.м.

Земельный налог относится к категории местных налогов и полностью поступает в бюджет муниципаль­ных образований.

Арендная плата за землю в городах

Основным видом платежей за право пользования землей на территории города в настоящее время является арендная плата.

Аренда земли - это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) земельный участок во временное владение и пользование для ведения хозяйства.

Арендная плата устанавливается через достижение взаимного согласия сторон. Ставки арендной платы за земельные участки в городе, находящиеся в государственной и му­ниципальной собственности, устанавливают соответствующие ор­ганы исполнительной власти.

Годовой размер арендной платы (А_г) в условных единицах рассчитывается по формуле:

где А_с - ставка арендной платы за 1 м² в год, которая устанавлива­ется в соответствии от номера зоны градостроительной ценности территории (ЗГЦТ) и кода функционального использования (К_н), у.е./м².

Коды функционального использования дифференцированы по различным видам деятельности.

П₃ - площадь земельного участка, м";

К1 = 1,3 - повышающий коэффициент для земельных участ­ков, расположенных у станций метрополитена, вокзальных ком­плексов, железнодорожных станций, а также на основных транспортных магистралях для определенных кодов функционального использования;

K2 = 1,5 - повышающий коэффициент за земельные участки, предоставленные под временные объекты торговли и оказания ус­луг, в которых реализуются алкогольные напитки с содержанием этилового спирта свыше 13%;

K3 = 1,15 - повышающий коэффициент за земельные участки (доли земельных участков) под зданиями, строениями, сооруже­ниями, используемыми для установки игровых автоматов, преду­сматривающих денежный выигрыш.

Понижающий коэффициент K4 применяется для временных объектов торговли и оказания услуг, реализующих исключительно:

газетно-журнальную и книжную продукцию, канцелярские то­вары, театральные билеты, экскурсионные билеты и путевки, биле­ты городского пассажирского транспорта, продукцию религиозного содержания. Для них K4 = 0,25;

молочную (кроме мороженого), сельскохозяйственную (кроме цветов) и плодоовощную продукцию, посадочные материалы, хле­бобулочные изделия, аптекарские товары. В этом случае К4 = 0,5;

оказывающих услуги населению исключительно по предостав­лению общественных туалетов, а также бытовые услуги населению по ремонту обуви, приему у населения макулатуры и стеклотары:

К4 =01;

по прокату бытовых предметов, нарезке стекла, ремонту часов и т. п. К4 =0,5.

При составлении учебно- методического комплекса были использованы учебно- методические материалы ИНЖЭКОН.