Планирование постоянных операционных расходов

Чистый операционный доход

Эффективный валовой доход

Потенциальный валовой доход

Планирование доходной части бюджета

Потенциальный валовой доход (ПВД или potential gross income – Ipg) – это общий валовой доход от недвижимости при ее 100 % - й сдаче в аренду. В потенциальный валовой доход входит: контрактная арендная плата Ipc, доход арендаторов, с которыми заключены контракты на прогнозируемый период; рыночная арендная плата Ipm, все незанятые арендаторами основные помещения (в том числе и помещения, где располагается сам собственник) должны приносить рыночный доход (т.е. сдаваться по наиболее вероятной для данных помещений ставке аренды); скользящая арендная плата Iph – надбавки, установленные в договоре аренды за превышение норм энергетических, временных и прочих ресурсов; прочие доходы Ipa – доходы, которые можно получить дополнительно, минуя основные помещения – использование вестибюлей, фасадов зданий, крыши, технических помещений, а также незанятого улучшениями земельного участка.

Эффективный валовой доход (ЭВД или effective gross income – Ieg) –это доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы. Доход, прогнозируемый от арендаторов, с которыми заключены контракты, уменьшается только на коэффициент неплатежей, так как существует вероятность того, что арендаторы могут (согласно данным рынка) покинуть объект и не заплатить или задержать платежи. Доход, который планируется получать, сдавая помещения по рыночной ставке, понижается на коэффициент недозагрузки, а затем на коэффициент неплатежей. Доход от помещений, которые занимает собственник, в реконструированном отчете принято учитывать как свободную площадь, сданную по рыночным ставкам, с рыночными потерями от недозагрузки и неплатежей. Дополнительные доходы могут иметь свои потери от недозагрузки и неплатежей, которые также находятся из рыночных данных

Чистый операционный доход (ЧОД, net operating income — NOI или Io) — это чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из эффективного валового дохода всех операционных расходов. Чистый операционный доход Io включает в себя часть дохода, приходящуюся на заемные средства Im и часть дохода, приходящуюся на собственные средства Ie. Кроме того, чистый операционный доход можно разделить на доход, приходящийся на улучшения, и доход Ib, приходящийся на земельный участок Il.

Виды операционных расходов:

эксплуатационные расходы (обслуживание всех коммуникаций здания, дезинфекция, расходные материалы, кондиционирование – данные рассчитываются аналогично коммунальным услугам);

расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с отчислениями в социальные фонды, рассчитывается по рыночным данным о средней заработной плате подобных специалистов);

расходы по обеспечению безопасности (рассчитывается по рыночным расценкам аналогичных услуг или по данным о среднерыночной заработной плате специалиста);

резерв на замещение;

коммунальные услуги (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация, удаление мусора можно рассчитать по нормам или проанализировать бухгалтерские счета ретро-периода);

также есть переменные расходы (Ev) – расходы, величина которых непосредственно определяется степенью загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.

Типичный перечень переменных операционных расходов включает:

расходы по управлению (в зависимости от объекта: 3–6 % от эффективного валового дохода или заработная плата управляющего);

расходы на маркетинг (целевое финансирование мероприятий рекламной кампании, по аналогии как у основных конкурентов, 1–6 % от эффективного валового дохода, по остаточному принципу);

расходы на юридические и бухгалтерские услуги (% от эффективного валового дохода, можно по рыночным расценкам аналогичных услуг или заработная плата специалиста).

Как можно определить величину операционных расходов на прогнозный период?

Иногда для нахождения операционных расходов для реконструированного отчета принимают типичный для выбранного сегмента рыночный коэффициент операционных расходов (KEo), который равен отношению операционных расходов объектов-аналогов к эффективному валовому доходу (объектов-аналогов). Величину операционных расходов можно найти тремя методами:

методом сравнения с основными конкурентами (определяются удельная величина операционных расходов, например, на 1 кв. м. общей площади, или коэффициент операционных расходов для объектов аналогов);

методом экстраполяции расходов прошлых лет, если здание находилось в эксплуатации; нормативно-рыночным методом, когда энергетические расходы берутся из соответствующих нормативов, а тарифы, зарплата и расценки по рыночным данным.

Расходы на теплоснабжение. Общий годовой расход теплоснабжения потребителей бизнес-центра складывается из суммы показателей расходов на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение.

Водоснабжение и канализация. Расходы на водоснабжение можно планировать, исходя из норм расхода воды потребителями. При этом в качестве исходных параметров используется функциональное назначение объекта и количество служащих.

Удаление мусора. Для определения данной величины затрат необходимо знать: норму накопления твердых бытовых отходов (ТБО) и стоимость вывоза (погрузка, разгрузка, автотранспорт и талон на городскую свалку).

Профессиональная уборка (клининг).

Техническое обслуживание (мелкий и отложенный ремонт облицовки, оборудования и сетей) – комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов здания, сооружения, по обеспечению заданных им параметров, а также режимов работы их технических устройств.