Структура доходов и расходов для объекта недвижимости

Основные свойства недвижимости как экономического блага. Особенности недвижимости как товара и финансового актива.

Выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения (операционные доходы или доходы от эксплуатации), а также доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия). Доход от объекта недвижимости, как правило, существует в форме арендной платы от сдаваемых в аренду помещений. При характеристике доходности объекта недвижимости не должны учитываться в расчете доходы, которые может получать собственник от бизнеса, не связанного непосредственно с объектом. Размер арендных платежей определяется условием, по которому полная совокупность выплат в течение всего жизненного цикла объекта недвижимости обеспечивает возмещение текущих операционных расходов.

Потенциальный валовой доход (ПВД или potential gross income – Ipg) – это общий валовой доход от недвижимости при ее 100 % - й сдаче в аренду. В потенциальный валовой доход входит: контрактная арендная плата Ipc, доход арендаторов, с которыми заключены контракты на прогнозируемый период; рыночная арендная плата Ipm, все незанятые арендаторами основные помещения (в том числе и помещения, где располагается сам собственник) должны приносить рыночный доход (т.е. сдаваться по наиболее вероятной для данных помещений ставке аренды); скользящая арендная плата Iph – надбавки, установленные в договоре аренды за превышение норм энергетических, временных и прочих ресурсов; прочие доходы Ipa – доходы, которые можно получить дополнительно, минуя основные помещения – использование вестибюлей, фасадов зданий, крыши, технических помещений, а также незанятого улучшениями земельного участка.

Эффективный валовой доход (ЭВД или effective gross income – Ieg) –это доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы. Доход, прогнозируемый от арендаторов, с которыми заключены контракты, уменьшается только на коэффициент неплатежей, так как существует вероятность того, что арендаторы могут (согласно данным рынка) покинуть объект и не заплатить или задержать платежи. Доход, который планируется получать, сдавая помещения по рыночной ставке, понижается на коэффициент недозагрузки, а затем на коэффициент неплатежей. Доход от помещений, которые занимает собственник, в реконструированном отчете принято учитывать как свободную площадь, сданную по рыночным ставкам, с рыночными потерями от недозагрузки и неплатежей. Дополнительные доходы могут иметь свои потери от недозагрузки и неплатежей, которые также находятся из рыночных данных.

Чистый операционный доход (ЧОД, net operating income — NOI или Io) — это чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из эффективного валового дохода всех операционных расходов. Чистый операционный доход Io включает в себя часть дохода, приходящуюся на заемные средства Im и часть дохода, приходящуюся на собственные средства Ie. Кроме того, чистый операционный доход можно разделить на доход, приходящийся на улучшения, и доход Ib, приходящийся на земельный участок Il.

Чистый валовой доход Ie — это часть чистого операционного дохода, которая остается после вычитания сумм на обслуживание долга (Im).

Чистый доход от эксплуатации (after-tax cash flow – ATCF) — это часть денежного потока, которая остается после уплаты налога на прибыл.

Денежный поток от продажи, или реверсия (reversion – Vn) — есть общая сумма дохода, которую инвестор получает при окончании проекта.