Основные термины и понятия

Понятие и история термина «недвижимость»

Основные термины, используемые при описании рынка не­движимости, имеют три уровня определения. К первому уров­ню относятся формулировки, используемые в действующем за­конодательстве; ко второму — в профессиональной литературе; а к третьему — формулировки, используемые непрофессиона­лами. В идеале все они должны быть очень близки, но на прак­тике это, к сожалению, не всегда достигается.

Правильное понимание терминологии и свободное владе­ние ей создает основу для эффективного диалога как с про­фессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответ­ствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимо­сти и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Законодательное оформление этого понятия имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недви­жимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О по­рядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюцион­ной России. В своде гражданских законов России «недвижи­мыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пус­тые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяс­нялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мос­ты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, ис­точники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в не­драх ее металлы, минералы и другие ископаемые».

Сейчас к недвижимости относятся объекты, обладающие всеми перечисленны­ми видами оборотоспособности, такие как, например, жилые квартиры, Московский Кремль, рудные месторождения, промышленные и иные пред­приятия и др. В связи с этим рассмотрим само понятие недвижимых вещей, их виды и применимые режимы.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, мно­голетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос­мические объекты.... (ст. 130 ГК РФ).

«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается не­движимостью. (Предприятием как объектом прав признается имуществен­ный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальны­ми законами об акционерных обществах и других хозяйственных объеди­нениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недви­жимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специаль­ных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения

К недвижимости относятся наиболее ценные и об­щезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономиче­скую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит уси­ленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важ­нейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли не­значительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.

Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спеку­лятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей вы­годной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только вы­году, но и связано с ограничениями, которые наклады­вает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определен­ного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия