2014-02-02
638
Отличительные характеристики недвижимости как объекта инвестиций
Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативными инвестициями на фондовом рынке, имеет следующие отличительные характеристики:
− н е д е л и м о с т ь: прямые инвестиции в интересы недвижимости в большинстве случаев неделимы и имеют высокую стоимость; это делает рынок инвестиций в недвижимость недоступным для частных инвесторов, а инвестиции – затруднительными без привлечения заемного капитала, доступность которого неравнозначна для различных инвесторов;
− н е э л а с т и ч н о с т ь п р е д л о ж е н и я: запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен; в силу этого, рынок инвестиций не может адекватно среагировать на изменение спроса изменением предложения;
− н е в ы с о к а я л и к в и д н о с т ь: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
− относительно более в ы с о к а я н а д е ж н о с т ь и э ф ф е к т и в н о с т ь в л о ж е н и й, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;
|
|
|
− о с о б ы е п р о б л е м ы у п р а в л е н и я: инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления.
Рассматривая определение недвижимости как экономической категории, необходимо более детально изучить сущность ее трех составляющих, а именно:
- как экономическое благо;
- как товар;
- как источник дохода.
Что касается понятия недвижимости как «экономическое благо», то нельзя забывать тот факт, что одна из наиболее существенных сторон человеческого существования на всех уровнях (от отдельного человека до общества в целом) — это удовлетворение самых разнообразных потребностей.
В свою очередь, первичными (базовыми) из этих потребностей являются потребности материальные, без удовлетворения которых нормальная человеческая жизнь попросту невозможна. Отличительная их особенность заключается в том, что удовлетворены такие потребности, могут быть только посредством использования каких-либо предметов (вещей), материальных субстанций различного вида. К примеру, для удовлетворения чувства голода нужна пища (иначе говоря, голод — это и есть потребность в пище), для утоления жажды — вода, для защиты от холода — одежда и обувь и т. д. «Не вещью» ни одну из материальных потребностей удовлетворить нельзя. Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей полезностью — потребительским благом или просто благом. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением. Естественно, что бесполезная вещь в качестве блага рассматриваться не может. Столь же естественно, что полезность вещи может изменяться в зависимости от обстоятельств: абсолютно бесполезные до определенного момента нефть и газ в XX веке стали одними из важнейших благ, с другой стороны, столь распространенные в прошлом блага, как керосиновая лампа или примус в наши дни практически полностью утратили свою полезность. Отсюда следует, что любое благо проявляется как таковое только в процессе своего потребления или использования, поскольку только таким образом проявляется полезность.
|
|
|
Специфика недвижимости при ее использовании в качестве «товара» проявляется в наибольшей степени.
Анализ этой специфики носит двойственный характер удовлетворения потребности в жилье: как средство приобретения в собственность объекта жилищной недвижимости и как средство приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды. Подобная двойственность характерна не только для жилья, но и для всех остальных видов недвижимости. К примеру, нужно ли в обязательном порядке приобретать магазин в собственность, для того, чтобы осуществлять торговлю, или достаточно этот магазин арендовать? Понятно, что сам по себе режим аренды абсолютно никаких помех для нормальной торговли не создает. Точно так же обстоит дело и с офисными помещениями: абсолютное большинство вполне благополучных фирм в экономически развитых странах свои офисы арендуют, в собственности административные здания имеют лишь самые крупные и процветающие корпорации, которые опять-таки основную часть своих площадей сдают в аренду. Это вполне естественно: недвижимость сама по себе им не нужна, она для них является не непосредственным экономическим благом, а обязательным условием осуществления предпринимательской деятельности. Без нее просто нельзя обойтись, это необходимый фактор производства, который обязательно требуется использовать, но отнюдь не обязательно приобретать в собственность. Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар — объект (для приобретения в собственность) и товар — услуга (для найма и аренды).
Недвижимость как «источник дохода» является завершающим аспектом анализа недвижимости. Одним из источников получения дохода от недвижимости является рента.
Рента – это регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени.
Рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. Следует отметить и то обстоятельство, что далеко не все объекты недвижимости являются и могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником доходов, а расходной статьей бюджета, это обусловлено тем, что в настоящее время воспроизводственные мероприятия, так же как и основная доля расходов по жилищно-коммунальному обслуживанию, нанимателями не оплачиваются. Жилье, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их семей и служит в качестве экономического блага.
