double arrow

Основные экономические характеристики

Отличительные характеристики недвижимости как объекта инвестиций

Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативными инвестициями на фондовом рынке, имеет следующие отличительные характеристики:

− н е д е л и м о с т ь : прямые инвестиции в интересы недвижимости в большинстве случаев неделимы и имеют высокую стоимость; это делает рынок инвестиций в недвижимость недоступным для частных инвесторов, а инвестиции – затруднительными без привлечения заемного капитала, доступность которого неравнозначна для различных инвесторов;

− н е э л а с т и ч н о с т ь п р е д л о ж е н и я : запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен; в силу этого, рынок инвестиций не может адекватно среагировать на изменение спроса изменением предложения;

− н е в ы с о к а я л и к в и д н о с т ь : продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

− относительно более в ы с о к а я н а д е ж н о с т ь и э ф ф е к т и в н о с т ь в л о ж е н и й , обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

− о с о б ы е п р о б л е м ы у п р а в л е н и я : инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления.

Рассматривая определение недвижимостикак экономической категории, необходимо более детально изучить сущность ее трех составляющих, а именно:

- как экономическое благо;

- как товар;

- как источник дохода.

Что касается понятия недвижимости как «экономическое благо», то нельзя забывать тот факт, что одна из наиболее существенных сторон человеческого существо­вания на всех уровнях (от отдельного человека до общества в целом) — это удовлетворение самых разнообразных потребностей.

В свою очередь, пер­вичными (базовыми) из этих потребностей являются потребности матери­альные, без удовлетворения которых нормальная человеческая жизнь попросту невозможна. Отличительная их особенность заключается в том, что удовлетворены такие потребности, могут быть только посредством использования каких-либо предметов (вещей), материальных субстанций различного вида. К примеру, для удовлетворения чувства голода нужна пища (иначе говоря, голод — это и есть потребность в пище), для утоления жажды — вода, для защиты от холода — одежда и обувь и т. д. «Не вещью» ни одну из материальных потребностей удовлетворить нельзя. Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей полезностью — потребительским благом или просто бла­гом. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением. Ес­тественно, что бесполезная вещь в качестве блага рассматриваться не может. Столь же естественно, что полезность вещи может изменяться в зависимости от обстоятельств: абсолютно бесполезные до определенного момента нефть и газ в XX веке стали одними из важнейших благ, с другой стороны, столь распространенные в прошлом блага, как кероси­новая лампа или примус в наши дни практически полностью утратили свою полезность. Отсюда следует, что любое благо проявляется как таковое только в процессе своего потребления или использования, поскольку только таким образом проявляется полезность.

Специфика недвижимости при ее использовании в качестве «товара» проявляется в наибольшей степени.

Анализ этой специфики носит двойственный характер удовлетворения потребности в жилье: как средство приобретения в соб­ственность объекта жилищной недвижимости и как средство приобрете­ния жилищных услуг на условиях найма или аренды. Подобная двойственность характерна не только для жилья, но и для всех остальных видов недвижимости. К примеру, нужно ли в обязательном порядке приобретать магазин в собственность, для того, чтобы осуществлять торговлю, или до­статочно этот магазин арендовать? Понятно, что сам по себе режим арен­ды абсолютно никаких помех для нормальной торговли не создает. Точно так же обстоит дело и с офисными помещениями: абсолютное большин­ство вполне благополучных фирм в экономически развитых странах свои офисы арендуют, в собственности административные здания имеют лишь самые крупные и процветающие корпорации, которые опять-таки основ­ную часть своих площадей сдают в аренду. Это вполне естественно: недвижимость сама по себе им не нужна, она для них является не непос­редственным экономическим благом, а обязательным условием осуществ­ления предпринимательской деятельности. Без нее просто нельзя обой­тись, это необходимый фактор производства, который обязательно требу­ется использовать, но отнюдь не обязательно приобретать в собственность. Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар — объект (для приобретения в собственность) и товар — услуга (для найма и аренды).

Недвижимость как «источник дохода» является завершающим аспектом анализа недвижимости. Одним из источников получения дохода от недвижимости является рента.

Рента – это регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени.

Рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. Следует отметить и то обстоятельство, что далеко не все объекты недвижимости являются и могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, явля­ются не источником доходов, а расходной статьей бюджета, это обусловлено тем, что в настоящее время воспроизводственные мероприятия, так же как и основная доля расходов по жилищно-коммунальному обслуживанию, нанимателями не оплачиваются. Жилье, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их семей и служит в качестве экономического блага.


Сейчас читают про: