double arrow

Жизненный цикл недвижимости

НЕДВИЖИМОСТЬ И ЕЕ ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ

Прежде чем перейти к рассмотрению жизненного цикла рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта недвижимости и установить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения показателей доходности, эксплуатационных затрат и ценности объектов.

Существуют различные подходы к делению жизненного цикла на этапы развития объекта. Отсутствует общепринятый подход к определению количества этапов, их содержанию, поскольку любой новый проект развития недвижимости имеет свою специфику. Каждый этап проект развития недвижимости – это определенные его состояния, при которых меняются цели, задачи, участники и траектория достижения цели. На каждом этапе существует вход и выход, кроме того, при системном подходе оговаривается очередность анализа внешнего окружения системы ее внутренних процессов. Структуризация по этапам жизненного цикла создает предпосылки для спешного управления результатами.

В экономической литературе жизненный цикл объекта с момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода (рис.4):

1. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

2. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

3. Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта). На рис. схематически представлен жизненный цикл объекта недвижимости.

Условные обозначения: Ен – нормальная эффективность, Сi – эксплуатационные затраты

Жизненный цикл объекта недвижимости

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период.

Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно:

- анализ условий для воплощения первоначального замысла,

- разработка концепции проекта,

- оценка его жизнеспособности,

- выбор и согласование места размещения объекта,

- экологическое обоснование,

- экспертизы,

- разработка ТЭО,

- получе­ние разрешения на строительство,

- создание временной строительной ин­фраструктуры,

- создание или обновление объекта,

- ввод его в эксплуата­цию.

Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объек­та при стабильных параметрах его проектных мощностей.

Рассматривая характер кривой ОА1А2А3А4, отражающей изменение во времени стоимо­стных характеристик строительства и эксплуатации объекта, мы видим, что на первом этапе жизненного цикла кривая ОА1 падает и соответству­ет затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимо­сти. Точка А1 соответствует общему объему инвестиций и является ключевой точкой, так как считается временем ввода объекта в эксплуатацию. По отношению к ней определяются фазы:

t1 — подготовка и возведение объекта,

t2 — освоение мощности (срок окупае­мости),

t3 — начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освое­ния),

t4 — начало морального и физического износа объекта.

Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации. Определяя соотно­шение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика.

На третьем этапе жизненного цикла объекта А2, А4 наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуа­тации объекта являются дополнительные затраты на устранение физичес­кого и морального износа.

4. Владение и использование
5. Функциональное. экономиче ское устаревание
6. Капитальный ремонт
7. Смена собственника
1. Прединвестиционная стадия (анализ, обоснование)
3. Ввод в эксплуатацию
2. Создание, формирование, строительство
11. Конец экономического сро ка жизни
10. Изменение функционально го назначения
9.Ухудшение потребительских свойств
8. Физический износ
12. Естественное разрушение, снос
Государственная регистрация
6. Развитие
СТАДИИ ЦИКЛА

Рис. Жизненный цикл недвижимости как физического объекта


Сейчас читают про: