Понятие инвестиции

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИЙ

Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота, а также вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Участниками отношений на рынке недвижимости являются:

− Российская Федерация;

− субъекты Российской Федерации;

− муниципальные образования;

− юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

− физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью);

2. Покупатели и покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления);

3. Профессиональные участники (обслуживающие) – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие организации, др.);

4. Государственные органы и организации (бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

− законодательное установление правил и ограничений;

− учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

− распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

− контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

− стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

− инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т. п., энергетику); государство по-прежнему остается основным инвестором на рынке недвижимости.

В различных разделах экономики понятие "инвестиция" имеет свои содержательные особенности. В макроэкономике под инвести­цией понимается не потребленная в текущем периоде часть валово­го внутреннего продукта, за счет которой обеспечивается прирост капитала. В микро экономике под инвестицией понимается процесс создания нового капитала.

Инвестиция — это долгосрочное вложение капитала для будуще­го повышения благосостояния инвестора.

Смысловая нагрузка данного определения соответствует принци­пам корпоративных финансов, теоретическая база которых широко используется в работе. Используя такое определение мы ограничи­ваем круг наших интересов рассмотрением только тех процессов рас­пределения ресурсов, которые можно выразить в терминах денеж­ных потоков (cash flow). При этом подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата (повышение бла­госостояния), выраженного в денежной, или монетарной, форме.

Возвращаясь к вопросу эффективности распределения ресурсов, то есть, с учетом введенных нами ограничений, вопросу эффектив­ности инвестиций, следует заметить, что для определения степени эффективности необходимо сопоставить с одной стороны, величи­ну отрицательных денежных потоков (расход ресурса), а с другой стороны — величину положительных денежных потоков (результат). Другими словами, степень эффективности инвестиции определяет­ся путем сопоставления выраженных в виде денежных потоков ре­сурсов и результатов их использования. При этом процедуру сопос­тавления в общеэкономической практике принято называть анали­зом инвестиции или анализом эффективности инвестиции.

Как правило, в процессе анализа инвестиции решаются следую­щие задачи:

• выявление экономической целесообразности инвестиций, то есть выявление абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами;

• выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтер­нативных;

• выявление наиболее эффективного портфеля инвестиций.

В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций яв­ляется обоснование инвестиционного решения, которое должен при­нять инвестор. Именно поэтому в настоящей работе инвестицион­ный анализ рассматривается, прежде всего, как инструмент для при­нятия оптимального для каждой специфической ситуации инвести­ционного решения.