Система стройсбережений наиболее развита в Германии. Иногда ее также называют немецкой моделью ипотечного кредитования

Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора. А деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась, не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

Значение созданных в 30-х годах прошлого века структур велико и сейчас. Они регулируют и поддерживают вторичный ипотечный рынок и своей деятельностью оказывают влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования.

Классическая модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Как известно, толчком к разработке ипотечной стратегии стала великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры – Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году – ныне всем известная Федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фенни Мей». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. Фенни Мей выкупала у Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов застрахованные ипотечные кредиты и тем самым развивала вторичные ипотечные рынки.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк – специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит, при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень – банк).

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляется в два этапа.

МОДЕЛИ ИПОТЕКИ

Обычно кредиты под залог жилой недвижимости отличают меньшие объемы каждого кредита, но большее количество заемщиков. Это и понятно: кредиты выдаются в основном под залог квартир в городской местности, а большинство квартир стандартны, их оценка не представляет существенной сложности.

Ипотечные кредиты могут предоставляться под залог, как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Условия погашения кредита – это, по сути, применяемый банком вид ипотечного кредита: с фиксированной или переменной ставкой процента, с аннуитетными (равновеликими) платежами или меняющимися от начала к концу срока кредитования.

Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но на него еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т. к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика.

Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.

Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

Кредиты под залог коммерческой (приносящей доход) недвижимости менее стандартизированы. Объекты коммерческой недвижимости гораздо чаще, сем жилой, отличаются уникальностью (по месторасположению, площади объекта, наличию или отсутствию обременений и т. д.). Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости имеют множество особенностей, которые не присущи сделкам по жилью. Например, сроки кредитования под залог коммерческих объектов могут быть гораздо короче, чем по жилью, т. к. предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокие проценты.

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования – двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой – недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами, поэтому понять ее русскому человеку несложно: сначала в специализированном банковском институте, который называется стройсберкассой, по графику накапливается определенный процент от стоимости будущего жилья, затем из средств самой стройсберкассы выдается кредит на недостаточную сумму под низкий процент. Средства от возврата кредита и от накопления позволяют приобретать квартиры тем, кто заключил строительный сберегательный контракт позднее.

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно, до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.