ТЕМА: Проекты развития территории и недвижимости города

ПЛАН

1. Экономическая оценка городских территорий, как элемент управления территорий.

Экономическая оценка городских земель является одним из элементов управления территорий, а так же видом земельно-кадастровых работ, обеспечив начисление земельных платежей за пользование земельным участком, не зависимо от формы собственного принято для целей налогообложений, использование рыночной цены земельного участка. Однако, этот заграничный опыт в РФ пока не используется вместо этого идет направление на развитие делового рынка и следовательно по произведению экономической оценки земель. Поскольку основными видами платежей в России является арендная плата и земельный налог ставки различных видов платежей за пользование земельного участка референцировано, поэтому в настоящее время отсутствует единая методика при расчете ставок земельных платежей в город в основном используют рентный подход, так как земельная рента является доходом, который может получить пользование земельным участком, если данный участок может обеспечить использование дохода от хозяйственной деятельности в следствии наличия устойчивых благоприятных условий использования данного земельного участка от сюда следует рентный доход – это выражение в денежной форме части дохода от реализации продукции образует благодаря рентному эффекту. Поскольку рентный доход не доступен прямому измерению его для определения его величины, два подхода наиболее достоверно определяющих величины рентного дохода является:

1. анализ колебаний сложившихся цен на земельном рынке и рынке недвижимости.

2. данные аренды земельного участка недвижимости, инвестиций и прочих сделок земельной собственности. При достаточно развитом земельном рынке рентный доход определяется из ходя из средне-статестической рыночной цены земельных участков по правилу образования капитальной ренты, который заключается в том, что рыночная цена земельного участка приравнивается к капиталу, а рентный доход за его использование исчисляется в размере, равном ежегодному банковскому приросту капитала. Возможность рассчитать величину рентного дохода через цену недвижимых земельных участков означает повышение достоверности расчета благодаря сведениям реальных продажах недвижимости.

Метод градостроительного математического моделирования применяется в случае недостатка данных о продажи земельных участков, для расчета рентных земельных платежей данный метод применяется в тех системах налогообложении, которые основаны на принципе изъятия у землепользователей патентного рентного дохода не зависимо от того есть этот доход или нет. В связи с этим моделирующая величина дохода от эксплуатируемых земель зависит от местоположения. Потенциальный рентный доходом может быть рассчитан для определения хозяйственной деятельности. Когда удобное положение земельного участка и инфраструктуры обеспечения выделяют 4 вида хозяйственной деятельности:

1. промышленное производство

2. коммунально-бытовое хозяйство

3. торговое обслуживание

4. садово-огородническое направление

Существует ряд благоприятных факторов городской среды, которые увеличивают доходы от хозяйственной деятельности с единицы использования S земельного участка

1. территориальная транспортная доступность центра

2. среднее расстояние до жилья и до мест трудовой деятельности

3. обеспечение транспортной магистрали

4. наличие градостроительной организации, плотность средне суточного населения

5. доступность городской и загородной рекреации

6. экологическая обстановка

7. престижность проживания

8. обеспечение культурно-бытовым обслуживанием

Оценка организации территории города по качеству городской среды имеет сложную структуру, в которую входят:

1. Интенсивное использование территории сбалансировано по основным функциям (жилые и производство) которые выражают в распределении плотности постоянного населения, так же в плотности мест труда и показателя человека на гектар в сутки.

2. Экологические показатели территории, которые описывают схемами зон, загрязнения атмосферы вредности.

3. Показатель комплектности социальной сферы, а так же разнообразия функций (архитектурно художественных и туристической привлекательности среды).

Лекция 8