ТЕМА: Рынок земли и недвижимости города

Лекция 6.

ПЛАН

1. Особенности земли как объекта управления в городах

2. Особенности совершения сделок с земельными участками

3. Первичный и вторичный рынки земли

4. Купля-продажа земель населенных пунктов

5. Порядок проведения торгов по продаже земельных участков или прав аренды в городах и поселках

6. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями

7. Риски на рынке земли и недвижимости города.

(1). Земля, как объект рыночных отношений занимает уникальное ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет особую ценность для всего человеческого общества, поскольку это единственное место проживания всех народов и поселений людей, основной и естественный фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное значение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля — это вся планета, колыбель человечества, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля — это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис — объект существования, и, следовательно, отражает экономические значения. Социальная роль земли состоит в том, что она служит |местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля - территория государства или субъекта Федерации.

(2). Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

Всилу этого земля, как невосполнимый природный ресурс функционального назначения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе — дело специ­фическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономичес­кими методами, объективно регулируется с помощью различ­ных ограничений и норм.

В Российской Федерации, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Посто­янные ограниченияправа собственности на землю, в том числе и в городах, обуслов­ленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

♦ систему зонирования;

♦ рациональное использование и охрану земель;

♦ контроль окружающей среды;

♦ защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

♦ соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон;

♦ учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

♦ принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд.

Существуют и временныеограничения правомочий соб­ственника земли: строгое целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи земель при условии сохранения их целевого назначения, изъя­тие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель.

Совершение сделок с земельными участками требует глу­боких и систематических знаний особенностей земельного рын­ка, обусловленных спецификой самого товара — земли.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательской деятельности земля служит определенной гарантией стабильности не только бизнеса, но и всего общества.

(3). Первичный и вторичный рынки земли

По действующему в настоящее время законодательству в России существует более десятка различных способов получения права собственности на землю, которые можно объединить в две основные группы:

— решения органов государственной и местной власти о выделении земельных участков;

- гражданско-правовые сделки на рынке земли.

В административном порядке осуществляется предоставление земельных участков за плату или бесплатно и перерегистрация ранее полученных земель, т.е. приватизация участков. При перерегистрации ранее предоставленных участков граждане могут:

1.Свободно выбрать вид права на землю — собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование или аренда.

2. Получить бесплатно в собственность часть участка в размере более установленных предельных норм соответствующего целевого назначения.

3. Выкупить по договорной цене остальную часть участка или оставитьее у себя в пожизненном наследуемом владении.

По мере развития рыночных отношений права частной собственности на землю все больше становятся результатом гражданско-правовых сделок с землей.

Прекращение прав частной собственности на землю про­изводится по следующим основаниям: правомерные действия субъектов прав на землю, неправомерные действия или бездействие землевладельца, различные события или принудительное изъятие в интересах государства или кредиторов.

(4). Купля-продажа земель населенных пунктов

Среди различных вариантов коммерческого использования земли (организация собственного предпринимательского про­екта, сдача в аренду и т.п.), позволяющих извлекать избыточ­ную прибыль, наиболее распространенным является продажа участка новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Процедура купли-продажи имеет существенные особенности в зависимости от категории земель.

(5). Порядок проведения торгов по продаже земельных участков или прав аренды в городах и поселках.

Гражданам и юридическим лицам продаются для застройки земельные участки или права их аренды на территории городов и сельских населенных пунктов путем проведения торгов. Продажа осуществляется по решению органов власти РФ, субъекта РФ или местного самоуправления. Организатором торгов выступают соответствующие органы власти или уполномоченная специализированная организация (продавец).

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. В случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию.

Продавец определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов, сумму задатка, составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов устанавливается в размере 5-кратной ставки земельного налога, а сумма задатка — в размере 20% начальной цены предмета торгов.

Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необходимыематериалы и документы, которые должны содержать следующие сведения:

- регистрационный номер предмета торгов;

- местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка;

- план земельного участка с указанием сервитутов и иных обременений, установленных для данного земельного участка;

- заключение о характеристиках земельного участка (правовой режим, ставка земельного налога и др.);

- заключение соответствующего органа по градостроитель­ству и архитектуре (о функциональном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям и его ориентировочной общей стоимости, требованиях к благоустройству и уча­стию в развитии инфраструктуры города или другого населенного пункта);

- начальная цена предмета торгов;

- проект договора купли-продажи или аренды земельного
участка, включающий при необходимости график платежей;

- проект договора о залоге земельного участка в необходи­мом случае;

- сведения об экологическом состоянии земельного участка
и другие сведения о предмете торгов.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликова­но организатором не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующую информацию:

♦ дата, время, место и порядок проведения торгов;

♦ предмет торгов;

♦ форма проведения торгов;

♦ шаг аукциона в случае проведения торгов в форме аукциона;

♦ условия конкурса и критерии определения его победите­
ля в случае проведения торгов в форме конкурса;

♦ местоположение (адрес), кадастровый номер и площадь участка, основные характеристики объектов и других сооружений, расположенных на этом участке (временные сооруже­ния, инженерные сети и т.п.);

♦ перечень документов, которые необходимо представить для участия в торгах;

♦ функциональное назначение и разрешенное использова­ние земельного участка;

♦ начальная цена предмета торгов;

♦ сумма задатка, сроки и порядок его внесения и возврата
участникам торгов, расчетные счета для перечисления задатка и
платежей за приобретенные земельные участки или права их аренды;

♦ условия обеспечения поступления платежей в случае приобретения земельного участка или права аренды на него в рассрочку (договор о залоге);

♦ форма заявки на участие в торгах, адрес места приема заявок, дата, время начала и окончания приема заявок и документов от заявителей, а также условия получения документов о предмете торгов;

♦ адрес и телефон организатора;

♦ дата, время и порядок ознакомления с земельным участком на местности;

♦ способ уведомления об итогах торгов;

♦ срок для заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Для участия в торгах юридические и физические лица предоставляют организатору заявку по установленному им образцу с приложением следующих документов:

- предложение (в запечатанном конверте) в случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса;

- копия платежного документа, подтверждающего перечисление задатка на указанный в извещении расчетный счет;

- доверенность на лицо, уполномоченное действовать от имени заявителя при подаче заявки;

- иные документы, указанные в извещении.

К заявке прилагается подписанная заявителем опись представленных документов в двух экземплярах, на одном из которых остающемся у заявителя, организатор указывает дату и время подачи заявки, а также номер, присвоенный ей в журнале приема заявок.

Однолицо имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

(6). Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями

Продаваться могут только участки с бесспорными границами. Далее уточняется возможная площадь участка с особым режимом использования и площадь, обремененная правами других лиц, если это имеет место. Надо также иметь в виду, что целевое назначение земель не меняется при совершении сделок.

На втором этапе анализируются общие положения по продаже земельных участков уже под приватизированными предприятиями и другими объектами недвижимости.

К моменту выкупа земельного участка либо должна быть полностью оплачена цена приватизации предприятия, приобретенного на аукционе и по коммерческому конкурсу, либо осуществлены в полном объеме инвестиции при покупке предприятия по инвестиционному конкурсу. Акционерные общества могут выкупать земельные участки после продажи не менее 75% акций. Покупатели должны подтверждать, что основная част уставного капитала (не менее 75%) юридического лица находится в частной собственности.

Во избежание возможного признания сделки недействительной очень важно учесть земельные участки, не подлежащиепродаже.Это земли общего пользования; земли заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов; земли рекреационного и историко-культурного назначения; земли и др.

Отказ покупателю в заключении договора купли-продажи возможен в четырех случаях:

- заявитель не может быть покупателем в соответствии с предъявляемыми к покупателю требованиями;

- земельный участок или часть его не подлежит приватизации;

- заявитель не может быть собственником земельного участкавсоответствии с ограничениями, установленными федеральными законами;

- покупатель не включил в договор требование о застройке в течение трех лет свободной части участка.

Первичные собственники приватизированных предприятий теряют право приобретения земельных участков, если право собственности на эти предприятия переходит (полностью или частично) к другим лицам, которые могут выкупить землю без раздела участка.

Третий этап работ — это подготовка всех необходимых документовдля выкупа земельных участков.

Если покупатель не предъявил всех необходимых докумен­тов в двухмесячный срок с момента регистрации заявки либо от продавца получены документы с уведомлением о неявке поку­пателя в трехмесячный срок с момента регистрации заявки или о его отказе заключить договор, заявка аннулируется.

(7). В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции в отрицательную сторону по сравнению с планирующими в начале.

На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимого имущества, высокой зависимостью от состояния местной экономики проблема рисков приобретает особенное значение и в связи с этим можно выделить следующие виды рисков на рынке городской недвижимости:

1. юридические риски – возможность утраты права собственности, невозможное возмещение убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность предъявлений претензий 3 лиц.

2. технологический и градостроительный риск – это неправильный выбор места реализации проекта его не соответствие окружающей застройке ошибки в конструкционных решениях, не верный выбор материалов.

3. административный риск – возможность изменения налогового режима, выявление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограниченно на функциональное использование зданий.

4. экономический (организ. – эконом.) риск – это не верный макроэкономический прогноз и прогноз развития местной экономики, ошибки в прогнозирующего спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор при реализации проекта.

5 финансовые риски:

5.1. финансовые риски, вытекающие из общего состояния и изменения в финансовой системе – это изменение % ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменение темпов инфляции, изменение доходов альтернативных инвесторов.

5.2. финансовые риски, возникающие в связи с низким качеством финансы расчетов – при составлении плана поступления и расходов по проекту.

Из всех видов рисков наиболее актуальным для РФ является административный риск.

Причины увеличения вероятности возникновения риска:

1. Недостаточно представлен анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов.

2. Неверное истолкование имеющихся данных.

3. Необъективное отношение к информации.

4. Необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды, без учета изменяющейся среды, в реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и переплетаются друг с другом.

Полностью исключить риски невозможно, некоторые необходимо просто принять, однако вполне существенно снизить степень риска, может следующая система управления рисками:

1. Выявление рисков.

2. Качественный и количественный анализ рисков.

3. Определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения.

4. Осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить их вероятность и возможностей объемных потерь.

5. Контроль за проведением необходимых мероприятий и внесение изменений в их содержание и механизмы реализации.

Лекция 7