Тема №6 доходный подход к оценке земельных участков

1.Метод капитализации. По этому методу оценка стоимости земли определяется по выражению: Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации

По землям сельскохозяйственного назначения стоимость земли определяется и как произведение дохода на срок капитализации: Доход х срок капитализации, который равен 33 годам.

Срок капитализации равен периоду, который необходим для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

При использовании метода капитализации необходимо определить величину дохода и ставку капитализации.

В зависимости от целевого использования земельного участка в качестве дохода могут выступать:

1. рента при оценке земель сельскохозяйственного назначения и лесозаготовительных предприятий;

2. часть дохода от объекта бизнеса (имущественного комплекса), приходящаяся на застроенный земельный участок;

3. арендная плата – для оценки земель поселений, земель, предоставляемых под промышленную застройку;

4. доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при продаже его в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Ставка (коэффициент) капитализации рассчитывается 4-мя способами.

1.Первый способ основан на рассмотрении земельного участка как разновидности денежного капитала. При данном подходе расчет ставки капитализации определяется исходя из (величины риска) процентной ставки по инвестициям на финансовом рынке на дату оценки.

Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надежности. У нас таким банком принято считать Сбербанк России, поэтому рекомендуется использовать его ставку по долгосрочным валютным депозитам.

Однако денежный рынок России в настоящее время характеризуется нестабильностью, поэтому применять данный способ рекомендуется ограниченно.

2. Второй способ основан на установленном государственном индексе капитализации. Для земель сельскохозяйственного назначения он определяется 33 годами, а лесного фонда – 50 годами. Этот метод широко распространен во многих странах мира для кадастровой оценки различных категорий земель. 33 и 50 лет это срок, в течение которого воспроизводится капитал соответственно в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве.

3. Третий способ основан на расчете ставки капитализации методом кумулятивного построения. Ставка капитализации включает следующие составные части:

- безрисковую ставку. Ею признана процентная ставка Сбербанка России по валютным вкладам или средневзвешенная ставка дохода по валютным вкладам банков высшей категории надежности;

- региональный риск, учитывающий уровень экономической эффективности в регионе, зоны рискованного земледелия, другие региональные факторы. Региональный риск – это риск вложений денег в недвижимость в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением. Он минимален для Москвы – 3-5%.

- риск ликвидности. Он связан с возможным возникновением потерь при реализации земельного участка ввиду неразвитости или неустойчивости рынка земли. В Москве эксперты его определяют на уровне 7%.

4. Четвертый способ основана анализе сравнительных продаж или методе рыночной «выжимки». Он определяется по выражению:

Ставка капитализации = Доход

Цена объектов аналогов

Данный способ прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Цена объектов аналогов определяется как средневзвешенная продаж земельных участков.

К недостаткам метода капитализации относят неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой размах цен и доходов на земельном рынке. Поэтому его целесообразно использовать при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

При анализе доходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые годы), так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения.

Метод капитализации земельной арендной платы.

Этот метод является разновидностью метода капитализации, он используется при оценке стоимости земли предприятий, расположенных в городах и населенных пунктах. Метод капитализации земельной арендной платы применяют когда земельные участки сдаются предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. При этом годовая арендная плата определяется по формуле:

А = А_б х К_д х К_р х S где,

А_б – базовая ставка арендной платы за 1 м².

К_д- коэффициент вида коммерческой деятельности арендатора

К_р – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

На практике за ставку годовой арендной платы используют ставки земельного налога.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации арендной платы.

Задание 1. Определить рыночную стоимость земельного участка в следующей ситуации: средняя прибыль в районе составляет 2 тыс. руб. на 1 га пашни. Земельный участок, выставленный на продажу, обеспечивает прибыль 3,2 тыс. руб. на 1 га пашни, но он расположен далеко от пунктов реализации, причем дорога не имеет твердого покрытия. Рыночная активность земли на локальном рынке соответствует 20%. Ставка по валютным депозитам Сбербанка России составляет 2%, уровень государственной поддержки агробизнеса в регионе оценивается на среднероссийском уровне. Спрогнозировать сценарии обоснования рыночной стоимости земельного участка, используя вышеприведенную информацию и различные подходы расчета дохода и ставки капитализации.

Задание 2. Определить стартовую цену земельного участка, предполагаемого использовать под торговый павильон в центре города. Торговая наценка по видам товара колеблется от 30 до 100%, оборачиваемость торгового капитала равна 3, а коэффициент коммерческой ценности местоположения участка в менее престижных районах города составляет 0,3. Площадь земельного участка 0,06 га. Земельный налог за 1 м²= 230 руб.

2. Метод остатка. Этот метод используется для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимостью. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение этих факторов, относится к земельному участку.

При применении метода остатка следует соблюдать следующие условия:

Имеющиеся объекты соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка; Например, временное сооружение из легких конструкций, находящиеся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование.
Стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации.
Известен годовой чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации объекта бизнеса. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Оценка стоимости земельного участка предусматривает следующую последовательность расчета:

стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы (ЧОДн);
ЧОД, приходящегося на улучшения как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений (ЧОДу);
остатка ЧОДз для земли как разность ЧОД от объекта недвижимости и ЧОД приходящегося на улучшения (ЧОДн – ЧОДу)
рыночной стоимости земельного участка путем капитализации ЧОД для земли.

Задание 1. Определить стоимость земельного участка авторемонтной мастерской.

Капитальные вложения – 2,5 млн. руб.

Планируемый доход на инвестиции – 12%

Срок экономической жизни объекта – 10 лет.

Ежедневно обслуживается 5 машин

Средний доход на 1 машину 1000 руб. в день

Мастерская работает 300 дней в году.