Определение расчетного рентного дохода объектов оценки

Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок по земельному участку

Определение индекса технологических свойств земельного участка

Определение балла бонитета почв земельного участка

Интегральным показателем плодородия почв является «балл бонитета» или «совокупный почвенный балл».

n n

Бi- =∑ Бji × Sji / ∑ Sji, где

j =1 j=1

Бi - совокупный почвенный балл;

земельного участка;

Бji – балл бонитета почвенных разновидностей i-ого (конкретного) земельного участка;

Sji – площадь почвенных разновидностей i-ого участка.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объекта оценки рассчитываются с учетом:

- энергоемкости почв, измеряемой сопротивлением почвообрабатывающих орудий;

- рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственных центров, высоты над уровнем моря для горных и предгорных зон.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий выражаются индексом технологических свойств в баллах и коэффициентах.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателями: 1) эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами; 2) объемов и классов грузов; 3) качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

- зерно, картофель, овощи – 1 (I класс грузов принимается за эквивалент);

- молоко, скот в живом весе – 1,25 (II класс);

- шерсть – 1,67 (III класс).

Фактические объемы перевозимых грузов в тоннах на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (ЗОЗ) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

1-ая группа (эквивалент) – 1,0

2-ая группа – 1,5

3-я группа – 2,5

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пункта реализации продукции рассчитывается как средневзвешенная величина из объема груза, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог из выражения:

n n

ЭР_i=∑Г_jК_j (Р₁+Р₂Д₂+ Р₃Д₃): ∑ Г_jК_j, где

j=1 j=1

ЭР_i – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-того объекта оценки, км;

Г_j – объем j-того вида продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ, ЗОЗ, %;

К_j – коэффициент пересчета j-того вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

Р₁, Р₂, Р₃ – расстояние перевозки j-того вида продукции (груза) соответственно по 1, 2, 3 группам дорог, км;

Д₂, Д₃ – коэффициенты перевода 2 и 3 групп дорог в эквивалентную.

Расчетный рентный доход представляет собой сумму дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов оценки определяется по формуле:

Р_i=(B_i-З_i´H₀)+ ∆Р_тi+∆Р_мi, где

Р_i – дифференциальный рентный доход i-того земельного участка, руб./га;

B_i – валовая продукция, обусловленная плодородием почв, руб./га;

З_i - затраты на использование i-того объекта оценки при его индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем по субъекту РФ (ЗОЗ) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;

Н₀- нормативный коэффициент рентабельности (1,07);

(B_i-З_i´H₀) – рентный доход, обусловленный плодородием почвы, руб./га.

∆Р_тi – рентный доход, обусловленный технологическими свойствами почвы, руб./га;

∆Р_мi - рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки, руб./га.

Валовая продукция земельного участка (В_i) определяется умножением цены 1 балла по субъекту РФ и ЗОЗ на балл бонитета почвы i-того объекта оценки по выражению:

В_i = Ц_б´Б_i, где Б_i- балл бонитета; Ц_б- цена одного балла.

Затраты на использование i-того объекта оценки З_i определяются по выражению:

З_i = З₀´ (1 – Д_у) + З₀´Д_у´ (Б_i: Б₀),

где З₀ - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий по ЗОЗ (руб./га);

Д_у- доля затрат, обусловленных урожайностью (объем уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение);

Б₀ и Б_i – совокупный почвенный балл по субъекту РФ или ЗОЗ и i-тому объекту оценки соответственно.

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами почв объекта оценки (∆Р_тi) определяется исходя из базовых затрат на 1 га использования сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (ЗОЗ) и индекса технологических свойств i-того объекта оценки по выражению:

∆Р_тi = З₀´Н₀´Д_зт´(1- И_тi/И_т0),

где И_тi,И_т0 – индексы технологических свойств оцениваемого земельного участка и по субъекту РФ (ЗОЗ);

Д_зт- доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки (∆Р_мi), определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по ЗОЗ значениях грузоемкости и удаленности земель (С₀, руб./га) и их стоимостью на оцениваемом объекте (С_i)

∆Р_мi= (С₀ - С_i)´Н₀.

С₀ = ЭР₀´Т´Г₀; С_i = ЭР_i´Т´Г_i, где

ЭР₀ и ЭР_i – средневзвешенное эквивалентное расстояние по ЗОЗ и i-тому объекту оценки;

Г₀ и Г_i - грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по ЗОЗ (0,53) и i-тому объекту оценки;

Т – затраты на перевозку 1 т груза на 1 км, руб. (Себестоимость 1 т.-км)

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (ЗОЗ) определяется делением общего веса в тоннах реализации продукции, всех приобретенных материально-технических ресурсов и строительных грузов в среднем за последние 3 года на площадь сельскохозяйственных угодий.

Грузоемкость i-того объекта оценки рассчитывается путем корректировки нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (ЗОЗ) относительно балла бонитета.

Г_i = Г₀´ (Б_i: Б₀)