Метод предполагаемого использования

Данный метод целесообразно использовать, если земельный участок предполагается использовать способом, приносящим доход.

Наиболее часто этот метод используют при оценке неосвоенных участков земли.

На практике метод предполагаемого освоения имеет несколько модификации. Наиболее распространенными являются:

1. Метод разбивки на участки или метод определения затрат на освоение.

Суть этой модификации состоит в том, что земельный массив, подлежащий оценке разбивают на стандартные участки. Этот метод наиболее удобен при отведении земельных участков под типовые застройки.

После разделения земельного массива участки продаются. Из выручки вычитаются все затраты на освоение и определяется стоимость неосвоенной земли. Стоимость продажи определяться может на основе земельной ренты или других подходов на основе ставки капитализации.

2. Метод капитализации земельной ренты. Этот метод используется при оценке земель сельскохозяйственного назначения. Учитывая что эти земли объектом продажи стали совсем недавно и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, сооружения) то это исключает применение к ним метода парных продаж и затратного подхода.

Повсеместно оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется методом капитализации земельной ренты или методом сравнения продаж. Процедура оценки включает следующие этапы:

1. На основе информации кадастровой оценки земли определяют земельно-оценочную зону, в которую входит оцениваемый земельный участок.

Выделяют сельскохозяйственные угодья и земли, занятые зданиями, строениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются либо методом сравнения продаж, либо методом капитализации земельной ренты.

Земли под зданиями и строениями оцениваются методом оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сарай, другие некапитальные застройки), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности также оценивают как сельскохозяйственные угодья.

Далее определяют состав почв на территории оцениваемого участка. Для этого используют карту обследования почв и отчет о почвах. На их основе выделяют группы почв на оцениваемом участке в разрезе пашни, сенокосов, пастбищ. Устанавливается балл плодородия (СПБ).

2. Определяется нормативная урожайность для каждой культуры по основным сельскохозяйственным культурам, возделываемым в данной оценочной зоне.

В качестве нормативной урожайности может быть использована урожайность за последние 5-10 лет. Критериями выбора культур, их чередования является получение большего дохода на 1 га и сохранение плодородия почв. В качестве ориентира могут быть использованы рекомендации научных разработок по оптимальной структуре посевных площадей, а также непосредственное обоснование применительно к данной зоне, сложившаяся за последние 3-5 лет структура посевных площадей (рекомендации зональной структуры посевов).

3. На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты (ЗР) по основным сельскохозяйственным культурам из выражения:

Зр = Доход от продажи – Предпринимательские издержки (издержки + средняя для воспроизводства прибыль);

Доход от продаж = Цена продажи (Ц) х Нормативную урожайность (Ун)

Цена определяется на уровне рыночной, сложившейся на момент оценки по данному административному району, где осуществляется оценка.

Для обоснования затрат можно использовать зональные технологические карты возделывания и уборки культур.

В качестве ориентира можно использовать фактические средние затраты в оцениваемом административном районе.

При расчете издержек так же включают расходы по реализации с учетом близости к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья, центрам материально-технического обслуживания и снабжения, учитывают рыночное местоположение земель сельскохозяйственного назначения, которое определяется по нормативным транспортным расходам на перевозки за пределами данного хозяйства. Оно устанавливается на 1 га пашни в хозяйстве. Для определения этих затрат необходимо рассчитать:

1. Средневзвешенное эквивалентное расстояние с учетом класса дорог перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства (ЭР, км). При этом коэффициенты перевода расстояний перевоза грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние следующие:

по асфальтовым и с твердым покрытием – 1,0;

щебенчатым – 1,5;

грунтовым – 2,5 (условие 50% с твердым, 50% грунтовые), (среднее расстояние по удаленности хозяйства).

2. Средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок за пределы хозяйства в среднем по зоне (региону) – ЭРс, км

3. Отклонение средневзвешенного расстояния сельскохозяйственного предприятия от среднего эквивалентного:

± Р = ЭРс – ЭР

4.Дифференциальную ренту по местоположению на 1 га пашни, обусловленную нормативными транспортными расходами (Рм)

Рмi = Т х (±Р) х Г i где,

Т – стоимость транспортировки 1 т сельскохозяйственных грузов на расстояние в 1 км в среднем по зоне, области, руб.;

±Р – разность расстояний перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства от зональных, областных, км;

Гi – средняя грузоемкость 1 га пашни хозяйств области (зоны) или объем грузов ввозимых в хозяйства и вывозимых за их пределы в расчете на 1 га пашни, т/га.

Средняя прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе среднеотраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства или наиболее выгодного производства.

Наиболее доходные культуры в данной природно-экономической зоне определяются по наибольшему удельному весу в структуре товарной продукции.

Принцип выбора наиболее доходной культуры для данной группы почв, обеспечивающей максимальное значение ренты, обусловлен:

во-первых, использованием принципа наиболее эффективного использования при оценке земель сельскохозяйственного назначения;

во-вторых, низким уровнем рентабельности в сельском хозяйстве.

Если по какой - нибудь сельскохозяйственной культуре отсутствует земельная рента, то данную группу почв нецелесообразно использовать под эту культуру или переводить ее в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то его стоимость целесообразно оценивать при использовании под сенокосы или пастбища.

При этом все сельскохозяйственные угодья по пригодности для сельскохозяйственного использования подразделяются на три категории:

1. пригодные под любое использование (пашня, многолетние насаждения);

2. малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормовые угодья (сенокосы, пастбища);

3. не пригодны для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота, опустыненные земли).

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности перевода ее в другой вид сельскохозяйственных угодий.

При расчете дохода от сенокосов и пастбищ (оценочной продуктивности) исходят из нормативной урожайности, которая определяется в ц корм. Ед. и цены 1 ц корм. ед, принятой в расчет.

При расчете оценочной продуктивности многолетних насаждений (дохода) рекомендуется исходить из их нормативной урожайности с учетом периодичности плодоношения.

4. На четвертом этапе рассчитывается рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий путем деления величины земельной ренты на ставку капитализации. При этом ставка капитализации определяется методом кумулятивного построения.

Задание 3. Используя расчетные данные кадастровой оценки, произвести рыночную оценку земельного участка, расположенного в 40 км до ближайшего пункта реализации продукции. Затраты на транспортировку 1т груза на 1 км – 12 руб. Основной культурой в хозяйстве являются зерновые. Цена реализации 1 ц зерна равна 474,71 руб., коммерческая себестоимость 1 ц – 182,14 руб., урожайность – 33 ц/га. Норма воспроизводства (Н) – 20%.

Решение:

Средневзвешенное расстояние сравнивается с аналогичной величиной по региону или земельно-оценочной зоне, на основании чего определяется отклонение от среднего:

±Р=ЭР₀-ЭР_i;

±Р= 42-42,5=-0,5 км.

Далее определяется дифференциальная рента по местоположению, обусловленная нормативно-транспортными расходами:

Р_мi=Т´(+ Р) ´Г_i;

Р_мi=12´(-0,5)´0,96=-5,76 руб.

Затем находим величину земельной ренты по основным сельскохозяйственным культурам:

Земельная рента=Выручка - Предпринимательские издержки.

Для этого находим выручку:

Выручка= Цена продаж, руб.´Урожайность, ц/га

Выручка = 474,71´33=15665,43 руб.

Вычисляем предпринимательские издержки:

Предпринимательские издержки = Урожайность´Коммерческая себестоимость 1 ц´Н - Р_мi

Предпринимательские издержки = 33´182,14´1,2 - (-5,76) =7218,5 руб.

Используя вышеприведенные расчеты, найдем земельную ренту:

Земельная рента= 15665,43- 7218,5= 8446,93 руб.

Определим рыночную стоимость земельного участка по формуле:

Рыночная стоимость= Земельная рента/Ставка капитализации

Рыночная стоимость 1 га=8446,93/0,29=29127,34 руб.

Поскольку площадь земельного участка 60 га, то рыночная стоимость его составит 29127,34´60 = 1747640,4 руб.

Тема № 7 «Сравнительный подход к оценке стоимости земли»

1. Метод сравнения продаж

Этапы метода сравнения

Элементы сравнения

Единицы сравнения

1. Метод распределения

1. Метод сравнения продаж

Данный метод прост в применении при наличии информации. Основывается он на том, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок не заплатит больше, чем стоимость аналогичного земельного участка по плодородию и местоположению. При этом имеется ввиду, что рынок является конкурентным, т.е. открытым как для продавцов, так и для покупателей. ЗУ будет приобретаться по типичным для данного рынка условиям финансирования и будет находится на рынке достаточно долго, чтобы быть доступным для всех потенциальных покупателей. Метод сравнения продаж включает в 4 этапа.1. выявляют недавние продажи сопоставимых земельных участков, оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту земельного рынка относится оцениваемый земельный участок.

Каждый сегмент рынка характеризуется следующими данными: зонированием и целевым использованием земель. При оценке с.х. угодий обязательно плодородие. Экономическое местоположение и передваемые юридические права собственности. Показателями типичного на данном сегменте зем. рынка покупателя является:

- Инвестиционная мотивация(производство с.-х. продукции).

- платежеспособность

- социально-юридический статус

- предпочтение покупателей

После анализа данной информации оценщик разделяет ЗУ на следующие группы:

1. участки для садоводства и огородничества
2. участки для массового жилищного строительства
3. участки под объекты коммерческой недвижимости
4. участки под промышленные застройки
5. участки под общественными объектами (дороги, коммуникации)

После этого оценщик проводит сбор информации о цене, спросе, предложении, по проданным аналогичным земельным участкам. Для чего целесообразно использовать информацию недавно проданных земельных участков (достаточно 3-5).

На 2 этапе осуществляется оценка полученной информации на предмет достоверности и открытости. Достоверной считают информацию, подтвержденную одним из участников сделки. Источниками информации м.б. регистрационная палата, земельные комитеты, оценочные и риэлтерские фирмы., различные информационные издания. На 3 этапе осуществляется непосредственное сравнение оцениваемого земельного участка с участком аналогом, ранее проданным. Т.е. идет процесс установления цены земельного участка. При сравнении вносят поправки, если отмечено различие между аналогом и оцениваемым земельным участком. На основе этих поправок вносят корректировку стоимости в зем. уч.-аналог, определяя сколько бы он стоил, если бы обладал характеристиками оцениваемого зем. уч. Оценка зем.уч. методом сравнения с другими участками основывается на сравнении элементов сравнеия (или по элементам сравнения) и с помощью единиц сравнения. На 4 этапе осуществляется анализ цен-аналогов и выводится рыночная стоимость оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цену участка-аналога полученный результат, обсуждается, согласовывается анализируется перед принятием окончательного решения о цене. При определении цены рекомендуется всегда использовать средневзвешенные величины. Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения необходима информация:

- титул собственности, регистрационные данные ограничения и сервитуты.

- категория земель, в границах которых расположен земельный участок и его разрешенное использование.

- физические характеристики участка

- данные о взаимосвязи участка с окружением (газопроводы, высоковольтные линии электропередач, дороги)

- экономические факторы, характеризующие участок (прибыль)

следует иметь ввиду, что метод сравнения может быть объективным только при наличии достоверной информации.

Элементами сравнения оцениваемого и проданного аналога земельного участка являются характеристики зем. участка и условия сделки с ними, которые влияют на величину продаж. При этом в качестве типичного участка стандарта, который выступает в качестве основы расчета стоимости других земельных участков, может быть принят как реальный земельный участок, так и абстрактный. Элементами сравнения признаны:

1. права собственности при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой, вносится корректировка в цену в сторону уменьшения.
2. условия финансирования (выплаты в последующем продавцом земельного участка процента за кредит и т.д.)
3. условия продажи Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для данного рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, которые влияют на принятие решений при покупке или продаже зем. уч.

Например, срочно нужно продать или вложить деньги в недвижимость или на земельном участке уже есть улучшения, а земля находится в аренде.

1. Дата продажи при сравнении даты оценки с датой продажи участков аналогов устанавливается, была ли сопоставимая продажа участка-аналога или условия на рынке изменились, конъюнктура. На основе анализа даты продаж могут быть внесены 2 корректировки

- учитывает динамику цен продаж на данный земельный участок

- учитывает динамику цен, связанную с местоположением. Корректировку рекомендуется осуществлять ежеквартально, а при нестабильности зем. рынка и чаще.

5. Местоположение. При его сравнении в основном анализируется влияние окружени на конкуреноспособность участка по физическим, социальным и экономическим факторам. Например, под объектами бизнесаучитывается уровень развития инфраструктуры, т.е. наличие рельсовых путей, транспортных магистралей, обеспечение экономическими факторами, нормы зонирования, нормы градостроительства.

6. Физические характеристики. При этом рекомендуется учитывать только крупные физические различия (5 или 150 га) и корректировку на отличие физических свойств вести на основе регрессионного метода.

Единицы сравнения.

Земельный участок приносящий доход может отличаться на разницу, расположенных на нем улучшений, поэтому при сравнении проданных земельных участков с оцениваемым цена продаж выражается в стоимости единицы сравнения При сделках с незастроенными земельными участками рекомендуется использовать следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 га при продаже или сдаче в аренду.Эта единица используется при оценке крупных земельных массивов с.х. назначения, а также земель, отводимых под промышленное использование.
2. Цена за 1 кв.м. При продаже или сдаче в аренду в престижных местах города под коммерческую застройку, При этом участки д.б. сопоставимыми по важнейшим для данных коммерческих застроек показателям. Например, для офисных зданий, это доступность к транспортным магистралям, банкам и др. инфраструктуре.
3. Цена за 1 фронтальный метр. (погонный) Для оценки земли под торговыми предприятиям или предприятиями сферы обслуживания Общая стоим ость з.у. считается пропорционально длине его границы, прилегающей к какому-либо шоссе или улице.
4. Цена за 1 лот. Это цена за стандартный по форме и размерам зу., предназначенный для типовой жилой или дачной застройки.
5. Цена за единицу плотности Нормативные акты как правило ограничивают плотность застройки на различных участках Поэтому эта плотность выступает типовой и берется в качестве сравнения

При использовании единиц сравнения на основе нескольких фактических продаж определяется средняя стоимость выбранной для данных условий единицы сравнения. Это м.б средний арифметический, средний взвешенный подход и другие математические расчеты средней величины. В ситуации, когда по какой-то однородной группе земельных участков мало сделок, т.е затруднен доступ к информации, то можно использовать близкие по целевому назначению группы земельных участков.

Способ единицы сравнения используется когда зу сильно отличаются по размеру, но близки по другим элементам сравнения. Этот способ широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройки.

1. Метод распределения.

Данный метод предполагает, что каждому типу застройки зу соответствует определенная пропорция между стоимостью земли и возведенными на ней улучшениями. Поэтому в его основе лежит соотношение междй стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней улучшений. Т.е. стоимость объекта разделяется на 2 части. Использование метода распределения также предполагает, что для каждого типа застройки зу в данной местности складываются устойчивые пропорции, равные между этими объектами недвижимости, поэтому рассчитывается доля стоимости земли по выражению ст-ть земли/ст-сть улучшений. Или доля стоимости земли = ст-ть земли/ст-ть земли и улучшений. Эти пропорции можно будет перенести с другого района, с др. земельного массива, близкого по своим характеристикам к оцениваемому.

Тема № 8 «Затратный подход»

1. Метод выделения (извлечения, изъятия)
2. Метод определения затрат на освоение.

1. Метод выделения

Данным методом предполагается сбор информации о ценах на зу, имеющие застройки с типовыми объектами. Использование данного метода возможно при следующих условиях. 1) наличие информации о ценах продаж и предложений зу с объектами, аналогичными объекту оценки; 2) соответствие расположенных на зу улучшений его наиболее эффективному использованию

Оценка зу методом извлечения предполагает 3 этапа. На 1 этапе определяется общая стоимость единого объекта недвижимости, т.е земельного участка и улучшений на нем. Осуществляется это на основе изучения рынка и сопоставления проданных зу по ценам продаж и предложений При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся коррективы, сглаживающие различия. На 2 этапе рассчитывается стоимость воспроизводства или ст-ть замещения зданий и сооружений. Аналогичных тем, к-е имеются на земельном участке. Стоимость воспроизводства –это сумма затрат на создание объекта, идентичного объекту оценки в рыночных ценах на дату оценки. Стоимость замещения – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства определяется затратами на строительство точной копии объекта с использованием материалов и технологий объекта оценки. (Аналогия восстановительной стоимости). Стоимость замещения определяется затратами на создание современного объекта аналога с учетом износа. Издержки на создание улучшений включают: прямые издержки, косвенные издержки, прибыль инвестора или предпринимателя. Прямые издержки- это затраты, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают оборудование, материалы, зарплату, затраты на эксплуатацию строительных машин, стоимость временных сооружений, инженерных сетей в период строительства, прибыль, накладные расходы подрядчика. Косвенные издержки- это затраты, необходимые для организации сопровождения процесса строительства. Они включают стоимость проектирования, затраты на подготовку площадки под строительство, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка. Банковский % за кредит, страховые платежи, рекламу. Прибыль инвестора (предпринимателя) – это денежное вознаграждение, которое он ожидает получить за вложенный капитал. При этом прибыль м.б. рассчитана 2 способами:

1. на основе уровня рентабельности или нормы прибыли по сопоставимым инвестициям.
2. как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение аналогичного объекта.

При определении стоимости воспроизводства или замещений учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ включает физический, функциональный, экономический или внешний износы зданий и сооружений.

Физический износ –это уменьшение стоимости улучшений в результате утраты им своих первоначальных свойств.Этот износ возникает в результате эксплуатации и воздействия природных факторов. Функциональный износ характеризует несоответствие характеристик зданий и сооружений современным требованиям рынка по планировке, дизайну, техническому оснащению. Этот вид износа является следствием НТП в области архитектуры и строительства. (соответствует моральному износу ОПФ) Экономический или внешний износ определяется неблагоприятными изменениями внешних факторов по отношению к зданиям и сооружениям. Сюда относят изменения земельного законодательства, налогообложения, страхования, экологии, и в целом изменение экономической среды в регионе или отдельном районе. В свою очередь физический и функциональный износы делят на устранимые и неустранимые. Экономический износ считается не устранимым по отношению к зданиям.

Износ считается устранимым, если затраты на его устранение ниже, чем увеличение стоимости на рынке, к которой приведет это улучшение. Накопленный износ рассчитывается из выражения. НИ=восстановительная стоимость без учета износа – рыночная стоимость объекта на дату оценки. Или НИ=1-(1-Физический износ)*(1-Функциональный износ)*(1-Экономический износ).

На 3 этапе определяется рыночная стоимость непосредственно зу как разница между рынчной стоимостью земли с улучшениями и стоимостью воспроизводства. При проведении расчетов необходимо учитывать прежде всего временной фактор, который обусловливает инфляцию и накопленный износ. Поэтому стоимость всех затрат необходимо привести к дате оценки. Преимущества метода выделения состоят в следующем:

1. Он позволяет определить рын. Ст-ть зу в ситуации, когда на рынке нет достоверной информации о сделках, совершенных с аналогичным зу.
2. Он наиболее широко используется при выборе как более эффективного использования свободного земельного участка. Однако, метод выделения рекомендуется применять, когда можно с большой точностью определить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений и их накопленный износ. Этот метод нецелесообразно использовать при оценке улучшений, срок эксплуатации которых превышает 10 лет. Это объясняется тем, что вероятность воспроизводства устаревшего объекта уменьшается, а стоимость накопленного износа возрастает. Кроме того на данном этапе очень сложно определить стоимость затрат при высоких темпах инфляции.

1. Метод определения затрат на освоение

Данный метод применяется при оценке незастроенных массивов земли. В основе его лежит разделение массива на отдельные зу, которые будут продаваться. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все затраты на освоение и предпринимательская прибыль. Оставшаяся часть стоимости и определяет стоимость неосвоенных зу.Данный метод целесообразно применять в ситуации, когда именно разделение общего массива на зу считается наиболее эффективным способом использования. Его применяют при массовой жилой и дачной застройках. Определение затрат на освоение включает несколько последовательных этапов:

1. определение размеров индивидуальных участков и уровня их благоустройства исходя из юридических, физических возможностей и экономической целесообразности
2. расчет цены зу на основе сравнения продаж или анализа цен, сопоставимых освоенных зу
3. расчет затрат на освоение, которые складываются из:

1) расходов на приобретение зем. массива и оформление документов

2) расходы по расчистке, разметке и другие подготовительные работы

3) расходы на обустройство подъездных дорог, тротуаров, дренажа, инженерных, коммунальных сооружений

4) оплата налогов и страхование рисков

5) прибыль и накладные расходы подрядчика

6) расходы связанные с реализацией зу и рекламой

1. расчет стоимости неосвоенной земли, т.е. массива путем вычета затрат на освоение и предпринимат. Прибыли из предполагаемой денежной выручки за земельные участки
2. определение периода времени необходимого на освоение и продажу участков с учетом которых и выбирается ставка дисконтирования. В данной ситуации она выражает риск и величину авансированного капитала за этот период. После установления дисконта дисконтируется ставка неосвоенной земли.

Тема № 9 «Залоговые отношения в сельском хозяйстве»

1. Сущность и проблемы развития залоговых отношений в России
2. Опыт залоговых отношений в США

1. Сущность и проблемы развития залоговых отношений в России

Привлечение дополнительных финансовых ресурсов в сельском хозяйстве напрямую связывают с развитием залоговых отношений и в 1 очередь с ипотекой земли. Залог или ипотека недвижимости означает передачу земли или иного недвижимого имущества, являющегося собственностью заемщика кредитору в качестве обеспечения получения ссуды. Залоговые отношения в сельском хозяйстве включают в себя отношения по поводу залога с.х. продукции, недвижимого имущества, технических средств и земли. Экономическая сущность залоговых отношений представляет собой отношения между заемщиком (залогодателем)и кредитором(залогодержателем) по поводу обеспечения обязательств под выданный кредит. Залоговые отношения прекращаются при погашении кредита заемщиком в соответствии с заключенным договором. При невыплате долга заемщиком заложенная недвижимость используется для погашения кредита, т.е. удовлетворения претензий кредитора. Основополагающей законодательной предпосылкой залога земли в России явилось принятие закона «Об обороте земель с.х. назначения» Преимущества ипотечного кредитования сводятся к следующему:

1. Это позволяет привлечь дополнительные финансовые ресурсы в сельское хозяйство

2. обеспечивает доступ новых и действующих с.х. товаропроизводителей к приобретению новых и расширению новых заемных средств для вовлечения земельных участков в оборот

3. способствует переливу капитала в с.х. из других сфер национальной экономики.

В России в ходе столыпинской земельной реформы был накоплен немалый опыт развития залоговых отношений с землей. В 1904 г. в банках было заложено 49% земель, находящихся в частной собственности. В 1914 г. их стало 60%. В современной России залоговые отношения с землей ограничены. Одним из сдерживающих факторов по оценкам экспертов являются:

1. проблема оценки стоимости с.х. земель и недвижимости в целом

2. неясность прав собственности на землю (доли)

3. отсутствие институциональной основы формирования и развития ипотеки (только Россельхоз банк)

4. Не оптимальные размеры с.х. предприятий, которые не обеспечивают крупному капиталу достаточной стоимости для привлечения ипотечного кредита

Основными направлениями развития ипотечного кредита в с.х. являются:

1. принятие специального закона об ипотеке земель с.х. назначения
2. формирование институциональной основы развития ипотеки на государственном уровне в форме принятия различного рода законов, норм и прав, т.е государство д. определить
3. дальнейшую концентрацию земель мелких с.х. товаропроизводителей и особенно земельных долей, в т.ч. и за счет создания крупных агропромышленных холдингов.
4. использование рыночных подходов к оценке стоимости земли как объекта недвижимости в сельском хозяйстве
5. тесное взаимодействие залога сельскохозяйственной продукции и ипотеки земли

2.Опыт залоговых отношений в США

В США институт ипотеки существует давно. Основными субъектами осуществления залоговых отношений являются сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие банки, страховые компании, федеральные земельные банки, залоговые трастовые фонды, федеральные кредитные агентства, индивидуальные кредиторы.

Залоговые операции подразделяются на 3 группы:

1. обычный залог- представляет собой переход имущества от заемщика к кредитору и прекращение залоговых отношений при погашении кредита
2. трастовые операции с недвижимостью означает передачу прав на него 3 –му лицу или 3 стороне, кот. осуществляет доверительное управление имуществом с целью извлечения выгоды кредитором в период до выплаты долга
3. залог прав на недвижимость означает перезалог недвижимости кредитором через передачу закладного новому кредитору. Перезалог является вторичным залогом относительно обычного, когда собственник недвижимости отдает ее кредитору в качестве обеспечения кредита. По схеме погашения кредита, обычный залог подразделяется следующим образом

1. стандартный залог при котором выплата долга осуществляется в конце периода при согласовании в договоре уровне ссудного процента
2. регламентированный залог- в договоре четко фиксируются условия выплаты долга
3. амортизационный залог – долговременный залог, предусматривающий ежегодную фиксированную выплату долга
4. залог при продаже земли – ипотека сама является частью сделки при продаже земли

Общая ипотека – существует залог 2 и ли более земельных участков

Смешанная ипотека – когда производится продление или пролонгация выплаты кредита, но уже с новой процентной ставкой

Залог «воздушный шар» - когда выплата осуществляется одним большим платежом в конце срока, а ежегодно платится только процентная ставка. Залог с разделом собственности между заемщиком и кредитором. Целью залоговых отношений в США явл. Привлечение финансовых ресурсов в с.х., активизация рынка земли, который носит ограниченный характер. Залоговые операции осуществляются на основе договора между заемщиком и кредитором. В договоре указываются дата заключения договора, стороны соглашения, собственность, выступающая объектом залога, сумма кредита, порядок возмещения кредита, ставка процента по кредиту, порядок выплаты налогов и страховых платежей по заложенному имуществу и т. д..

Выделению кредита под залог имущества предшествует изучение кредитором финансового состоянии заемщика, проверка подлинности принадлежащего ему имущества. Все это в последствии включается в сумму кредита. Частные кредиторы могут выдавать кредиты без ограничения размера, государственные агенства и банки руководствуются инструкциями, которые определяют максимальные суммы в зависимости от соотношения между кредитом и стоимостью недвижимости. В США это соотношение составляет 70-80%.Уровень ставки ссудного процента определяется на основе спроса и предложения на кредитном рынке, рисков выдачи ссуды и законодательно0правовыми нормами. Залоговые операции осуществляются в течение определенного временного периода, который может изменятся с учетом с учетом складывающихся внешних и внутренних экономических условий страны. Например, В США в 20-е годы средний срок ипотеки составил 5 лет. В годы депрессии 15020 лет, в 70-е годы – 25 лет, а в 90-е 28 лет. В случае невыплаты своих обязательств заемщиком, результатом становится отчуждение заложенного имущества. Однако заемщик сохраняет преимущество при его выкупе. Процедура отчуждения имущества происходит через суд, который выносит решение о выставлении его на продажу. При этом указывается сумма долга, права заемщика на отчуждаемое имущество, имя залогодержателя, и указывается собственность, которую необходимо продать для погашения долга. Стартовая цена на землю при отчуждении учитывает движения ренты, ссудного процента, механизма налогообложения, т.е. это те косвенные рычаги, которыми государство управляет ипотекой. Процедура отчуждения заложенного имущества долговременна. Иногда кредиторы позволяют заемщикам осуществлять на земле свою деятельность. Другие залогодатели ведут переговоры с кредиторами по выработке решений по частичному списанию или реструктуризации долга. Иногда заемщики отказываются от права выкупа заложенного зем. участка. Развитие залоговых отношений в США привело к массовому банкротству фермеров в 70-е годы. Это вынудило правительство принять закон о введении моратория на отчуждение заложенного имущества. Если оно стало следствием неблагоприятных погодных условий или других причин, не зависящих от с.х. товаропроизводителя.