Тема 1. Юридическое понятие недвижимого имущества

Досудебное урегулирование спора

При подаче искового заявления от физ. лица к юрид. необходимо приложить к иску документ, подтверждающий попытку досудебного урегулирования спора.

Недвижимость используется человечеством с незапамятных времен. Первичной функцией недвижимости и наиболее общей является защитная функция. Ее способны выполнять все без исключения объекты недвижимости.

Любое общество нуждается в урегулировании отношений, возникающих между членами общества, между его членами и государством. Это обеспечивается посредством создания специальных норм - правовых и юридических. Преобладающей частью отношений являются те, которые связаны с функционированием экономической системы, и в первую очередь, - с производством, обменом, распределением и потреблением экономических благ. Именно эти отношения являются самыми существенными при экономическом анализе недвижимости. Объясняется это тем, что правовое регулирование экономической сферы «определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности …» (п.1, ст.2 ГК РФ). Важнейшей особенностью гражданских правоотношений является равенство участников (субъектов) отношений.

Таковы общие положения, которые определяют правовое понятие недвижимости. С юридической точки зрения недвижимостью является то, что определено как недвижимость по закону. В этом смысле понятие недвижимости является первичным. В РФ такой законодательной нормой является ст.130 Гражданского кодекса РФ. Недвижимость является одним из немногих объектов гражданского оборота, которые специально выделены в законодательстве. Недвижимость обладает существенной спецификой, как сама по себе (как объект), так по характеру своего рыночного оборота. Все эти положения находят свое отражение в законодательстве.

Основные особенности недвижимости:

1. Вещная природа. Любая недвижимость по определению является вещью или материальным активом, если она рассматривается как элемент предпринимательской деятельности. Из этого следует, что, как и любая другая вещь, каждый объект недвижимости обладает полезностью; мерой которой выступает потребительная стоимость (сравнительная полезность одного объекта недвижимости по отношению к другому).Потребительная стоимость может рассматриваться как совокупность конкретных потребительских характеристик, различных для тех или иных видов недвижимости. При этом может различаться как состав характеристик, так и их значимость в общей потребительной стоимости). Стоимостной эквивалент (стоимость) объекта недвижимости зависит именно от его полезности и является прямопропорциональным по отношению к ней.

2. Прочная связь с землей (стационарность). Нормальное функционирование объектов недвижимости возможно лишь при условии их фиксированного местоположения. При нарушении стационарности неизбежно будет нанесен несоразмерный ущерб назначению объекта недвижимости. Это в равной степени относится к объектам недвижимости природного происхождения (леса, многолетние насаждения) и к тем объектам недвижимости, которые являются продуктами труда (здания, сооружения). Именно эта характеристика является критериальным признаком недвижимости, по которому она выделяется среди других вещей (материальных активов).

Сама земля в законодательстве рассматривается, как «первый среди равных» объект недвижимости. Это естественно, поскольку земная поверхность в целом и ее отдельные фрагменты являются пространственно-операционным базисом всех без исключения процессов жизнедеятельности. Земля – это территория государства, фиксированная в пространстве сфера его суверенитета и определяемая государственной границей. Конкретный фрагмент земной поверхности – земельный участок – является природной основой, на которой существует любое здание, сооружение или строение. Особая роль земли в жизни общества в целом и функционировании экономической системы обуславливает необходимость дополнительного правового регулирования земельных отношений и, в первую очередь, - различных режимов землепользования. В РФ основными регулирующими законодательными нормами являются гл. 17 ГК РФ и Земельный кодекс. Весьма существенной является неразрывная связь с землей и для экономического анализа. Как известно, полезность объекта недвижимости определяется не только его собственными потребительскими характеристиками, но и характеристиками местоположения. Соответственно и стоимостной эквивалент, - у объектов недвижимости с равной потребительной стоимостью, но различным местоположением будет неодинаковым. Существенное влияние на величину стоимости оказывает и уровень прав, который определяется законодательством. В настоящее стоимостной эквивалент определяется не для самого земельного участка, а для прав аренды.

3. Недвижимость как сложная вещь. В соответствии со ст. 134 ГК РФ «Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)». Как уже отмечалось, критериальным признаком недвижимости является неразрывная связь с землей. Это означает, что любой объект недвижимости есть единое целое объекта и земельного участка, на котором он расположен. Они не могут быть разделены. Любой объект недвижимости (здание, сооружение) следует понимать как «застроенный земельный участок», а совокупность земельного участка и расположенного на нем объекта, представляет собой имущественный комплекс. Сложный, составной характер недвижимости проявляется еще в одном аспекте. Ст. 132 ГК РФ устанавливает, что «предприятие в целом как имущественный комплекс, признается недвижимостью», хотя элементами имущественного комплекса являются и движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукция), а также нематериальные активы (права, товарные знаки). Действующее предприятие представляет собой взаимосвязанное функционирование всех элементов имущественного комплекса, как единого целого. Предприятие обладает стационарным местоположением, имущественный комплекс фиксирован в пространстве, то есть отвечает критериальному признаку недвижимости. Сложность недвижимости, как вещи, проявляется еще в том, что в физических границах одного объекта (например, отдельно стоящего здания) могут существовать множество объектов прав (например, квартиры в жилом доме и комнаты в коммунальных квартирах и др.). В натуре они не могут быть выделены, как вещи они не существуют, поэтому в обороте могут находиться только права на них. Вместе с тем, имеется и обладатель прав на дом в целом. Так, например, в муниципальном жилищном фонде собственником жилых зданий является муниципалитет, который осуществляет полномочия собственника, а собственником приватизированных квартир являются физические и юридические лица. Можно сделать вывод, что объект недвижимости в данном случае представляет собой сложную вещь в буквальном смысле этого слова - как физически единое целое, «сложенное» из различных объектов прав.

С позиций экономического анализа формирование стоимостного эквивалента сложной вещи может рассматриваться, как суммирование стоимостей ее элементов. Возможна и обратная постановка задачи: определить стоимость элементов, зная стоимость сложной вещи в целом. Например, можно вычислить отдельно стоимость объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, зная их общую цену.

4. Обязательность государственной регистрации. Ст. 131 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию недвижимости. Специальной правовой нормой, определяющей порядок функционирования системы государственной регистрации, является Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ее главная цель – подтверждение законности возникновения, перехода, ограничения или прекращения тех или иных конкретных прав на конкретный объект недвижимости. Помимо самих прав регистрируются сделки, ограничения прав, сами объекты, а также правообладатели.

Отсутствие государственной регистрации означает недействительность прав на недвижимость. Совокупность общих и специфических особенностей самой недвижимости и ее гражданского оборота позволяет сформулировать правовое понятие недвижимости:

Недвижимость – объект гражданских прав, обладающий вещной природой, прочно связанный с землей и зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Важно отметить, что обязательность государственной регистрации также оказывает известное влияние на стоимость объекта недвижимости. Например, приобретая недвижимость в собственность, покупатель обязан возместить издержки, связанные с регистрацией, то есть оплачивает стоимость так называемых трансакционных издержек, связанных не самим объектом, а с обеспечением его оборота.

Недвижимое имущество – физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Физические объекты - нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

объект недвижимости - предприятие в целом как имущественный комплекс и земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

· здание, группа зданий, расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

· обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий к объектам инфраструктуры города;

· стационарные сооружения благоустройства территории участка;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

· другие объекты, составляющие в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

В государственном регулировании оценочной практики выделяют 2 ситуации:

1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются нормами публичного права;

§ налогообложение недвижимости;

§ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд

§ приватизация недвижимости.

2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются нормами частного права.

§ сделки купли-продажи недвижимости;

§ кредитование под залог недвижимости

§ страхование недвижимости.

Имущество - как юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений (имущественных отношений), в которых находится данное лицо.

Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой:

1) Актив:

§ совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

§ совокупность прав на чужие действия (долговое имущество)

2) Пассив:

§ совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

§ совокупность обязательств, существующих у данного лица

Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

· гражданским законодательством (предмет ведения РФ);

· жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах законодательство (РФ и субъекты РФ);

· градостроительное законодательство.

Принадлежность недвижимой вещи - движимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. Права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь, могут распространяться также и на принадлежность. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет выражена воля правомочного лица. Недвижимая вещь может иметь различные обременения (ограничения).

Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Например, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д. Наличие обременения (ограничения) может влиять на оцениваемую стоимость такой недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стоимости.

Целевое назначение недвижимой вещи. Целевое назначение земель - установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Разрешенное использование земельного участка включает перечень всех ее обременении и ограничений использования. Устанавливается на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации.