Тема 5. Приобретение и прекращение права собственности

Раздел 2. Основные правовые режимы РФ и их регулирование

Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и момент возникновения права собственности определяются положениями гл. 14 ГК (ст. 218-234).

Способы приобретения ПС – юридические факты, которые влекут возникновение у лица ПС:

1.Первоначальные способы – ПС на вещь возникает впервые либо помимо воли предыдущего собственника:

§ создание новой вещи – приобретение ПС на вновь созданное недвижимое имущество;

§ приобретение ПС на бесхозяйное имущество;

§ приобретательная давность – лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает ПС на это имущество.

2.Производные способы – ПС возникает по воле предыдущего собственника и с согласия нового. Объем прав нового собственника зависит от объема прав, принадлежавшего бывшему собственнику:

§ сделка об отчуждении имущества – приобретение ПС по договору купли-продажи, мены, дарения и т.д.;

§ наследование по закону или завещанию,

§ приобретение права на имущество ЮЛ при его реорганизации

§ приобретение членом жилищного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива ПС на соответствующее помещение после полного внесения своего паевого взноса

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Момент возникновения ПС по договору. Права собственника у приобретателя недвижимости по договору возникают, изменяются или прекращаются только с момента государственной регистрации их возникновения, изменения или прекращения, а не с момента, например, заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены.

Если гражданин или юридическое лицо не являются собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как своим собственным в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, то они после истечения этих сроков приобретают право собственности на это имущество путем закрепления этого права в судебном порядке.

ПС на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Бесхозяйная недвижимость принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она находится. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимости на учет орган, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на объект недвижимости, поскольку в таких случаях срок приобретательной давности установлен в один год. Если бесхозяйная недвижимость не признана по решению суда поступившей в муниципальную собственность, то она может быть передана оставившему ее собственнику или приобретена третьим лицом в собственность в силу приобретательной давности.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее ПС, т.е. оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В некоторых случаях закон допускает признание ПС на самовольную постройку, но только в судебном порядке. Например, ПС на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. ПС на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Лицо, за которым признано ПС на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном решением суда. ПС на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Основания прекращения права собственности определяются положениями гл. 15 ГК.

Наиболее распространенным и типичным основанием прекращения права собственности является продажа собственником своего имущества другим лицам.

Виды оснований прекращение ПС:

§ гибель или уничтожение имущества;

§ прекращение ПС по воле собственника (отчуждение своего имущества другим лицам подоговору купли-продажи, мены, дарения),

§ отказ от ПС, который не влечет его прекращения до приобретения ПС на это имущество другим лицом);

§ принудительное прекращение ПС. Принудительное изъятие недвижимости у собственника недопустимо, кроме случаев, исчерпывающий список которых приведен в ст. 235 ГК:

1. безвозмездное:

- конфискация – безвозмездное изъятие имущества у собственника, производимое в административном или судебном порядке как санкция за совершение преступления;

- обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника - по решению суда.

2. возмездные:

- отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238).

- принудительная продажа жилых помещений;

- отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239) - производится, если такое имущество не отчуждено собственником в течение года. Собственник земельного участка должен быть письменно уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка не позднее чем за год, в течение которого за собственником остается право владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления возможен только с согласия собственника. Недвижимое имущество, ПС на которое не закреплено собственником в течение 1 года с момента его возникновения, подлежит принудительной продаже по решению суда с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации. Выкуп части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Плата за земельный участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением между собственником участка и субъектом РФ или муниципального образования.

Выкупная цена за земельный участок включает рыночную стоимость земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (неполученный доход). По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его рыночной стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка или не достигнуто соглашение о выкупной цене или о других условиях выкупа, то государственный орган может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд в течение 2 лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии этого участка.

Земельный участок может быть изъят у собственника, если:

§ участок не используется для соответствующей цели в течение 3 лет (не учитывая время на освоение участка и время, когда участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование);

§ использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, что приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник не согласен, то орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество:

§ при стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. В этих случаях недвижимость в интересах общества по решению государственных органов может быть изъята у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция). Оценка реквизированного имущества может быть оспорена собственником в суде. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, собственник вправе требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества;

§ по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация). Решение о конфискации, произведенной в административном порядке, может быть обжаловано в суде.

- национализация – изъятие имущества в собственность государства на основании специально принятых нормативно-правовых актов.

- раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли (ст. 252). Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба для недвижимости, то возможна выплата компенсации участнику долевой собственности остальными собственниками. Если доля собственника незначительна, то суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Прекращение ПС на здания, сооружения вследствие утраты их собственником права пользования земельным участком, на котором они расположены. При прекращении права пользования земельным участком права на недвижимость определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником недвижимости в судебном порядке. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. Если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) или стоимость здания (сооружения) превышает стоимость земельного участка, то суд может:

- признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка;

- признать право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости;

- установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.