Методы финансирования нового строительства

Виды кредитования недвижимости в особых целях

Кредит с добавленной процентной ставкой

Канадский ролловер

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:

- прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;
- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финансирования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществления нового строительства.

Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.

Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования нового строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовременно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант — кредитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполненные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объекта на рынке.

Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:

— выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долгосрочном финансировании завершенного объекта;
— строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долгосрочного кредита у одного кредитора;
—наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на строительство при отсутствии договора о предоставлении долгосрочного кредита по завершении строительства. В этом случае кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту.