Финансирование недвижимости продажей в рассрочку

Продажа в рассрочку — способ финансирования недвижимости, основанный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.

Суть переменной ставки при ипотеке заключается в том, что конечные проценты по кредиту складываются из ряда показателей, например, из ставки рефинансирования, международных индексов Libor и Euribor и, конечно, из финансовых показателей и характеристик текущего положения в стране и банковской отрасли в частности. В далеком 2008 году нестабильность экономики привела к увеличению ставок по кредиту в 2 раза, что сразу же сделало невозможным выплаты по ипотеке. Люди стали отказываться от залогового имущества и никак не могли справиться с возросшими по кредиту процентами. В то же время стабилизация экономических процессов позволяет снизить ставку по ипотеке, за счет чего заемщик значительно экономит на кредите. Почему же до сих пор люди доверяют столь специфичным займам?

За 2010-2011 года аналитиками было зафиксировано падение международных показателей Libor или Euribor, что дало возможность многим заемщикам выиграть определенную сумму при уплате ипотечных взносов. К тому же многие клиенты, оформившие ипотеку с переменной ставкой, брали деньги у банка на небольшой срок – до семи лет. Как результат, переменная ставка помогла неплохо сэкономить уже за два года пользования ипотекой.

Есть и еще одна причина «любви» заемщиков к переменной ставке. Как правило, с фиксированной ставкой ипотека дороже, чем займ с переменной ставкой на 1.1-1.6%, а это огромные деньги в перерасчете на большие суммы и длительный срок. Следовательно, те заемщики, кто грамотно оценивает ситуацию, вполне смогут рассчитать непосредственную выгоду от переменной ставки.

Но, по мнению аналитиков, погоня за экономией может обернуться серьезными последствиями, если во время не суметь просчитать выгоду и не заметить приближающуюся волну дефолта или кризиса. Риск – это, безусловно, благородное дело, но только в случае, когда на кону обычные вложения, а не жилая недвижимость или огромные денежные средства.

При досрочном погашении кредита банк взимает некоторый штрафной процент. Штрафной процент призван погасить умозрительные издержки банка, связанные с ожиданием получить от взятого кредита некоторый доход. И одновременно являются т.н. демотивационным инструментом, стимулирующим клиента работать в том же временном ритме, что и сам банк, а именно заблаговременно планировать финансовые движения. По существу ведь российский банк – институция неторопливая и весьма пугливая и поэтому не нуждается в быстром или высокорисковом обороте средств. Помимо инструментов штрафов к демотивационным инструментам относят еще и моратории на погашение ипотечного займа. Мораторий – это период в течение которого заемщик не имеет права досрочно погасить кредит. Так в Петербурге средний срок ипотечного кредитного моратория составляет полгода, хотя средний российский показатель данном случае варьируется от 3х до 12 месяцев в зависимости от суммы и срока кредитования. Для сравнения – зарубежом, где популярность «жизни в кредит» существенно выше российской, этот показатель составляет от полутора лет до пяти. Согласно анализу ПетербургскихПоселков, средний клиент, осуществляющий досрочное погашение кредита, мотивирован на совершение этой операции получением наследства или выгодой от крупной сделки по продаже недвижимости или автомобиля. В отдельной категории находятся заемщики, оперирующие ипотечным кредитным инструментом на фоне заработков, связанных с крупными, но нерегулярными финансовыми поступлениями. Выгодно ли досрочно возвращать кредит? Так как же досрочно погасить кредит? При возникновении необходимости досрочного погашения ипотечного кредита, заемщику следует обратиться в банк с просьбой о предоставлении альтернативного графика-расчета или 2х графиков. Один из них будет соответствовать варианту выплаты кредита на текущих условиях – второй – на условиях ускоренной выплаты. Сравнение этих 2х графиков и обозначение в них штрафных издержек позволит принять правильное решение. Обычно штраф составляет от 2х до 5 процентов от суммы кредита. Однако нередко это меньше, чем пришлось бы отдать банку в обычном режиме. Существует впрочем, и альтернативная финансистская логика: при рассмотрении варианта досрочного погашения кредита, возможно, целесообразно рассчитать возможность вложения избыточных средств на депозит в каком-либо банке под процент. Нормальный взвешенный процент сегодня может составлять до 11%.

"За" и "против" ипотеки

Обобщим и повторим самое важное из того, что стало понятно о таком популярном в настоящее время понятии, как "ипотека". Говорить о ней, обсуждать ее достоинства и недостатки было и продолжает быть модным. Банки наперебой придумывают и предлагают все более новые и изощренные программы ипотечного кредитования. Но практика показывает, что ипотечная система не всегда замечательна и безоблачна, хотя разрешение жилищных проблем может стоить того, чтобы претерпеть некоторые проблемы и сложности как на этапе оформления и получения ипотечного кредита, так и при погашении кредита и процентов по нему.

Итак, что такое ипотека? Согласно гражданскому законодательству это один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства, которые возникают по договору кредита, который заключается между теми же лицами на предоставление ипотечного займа).

Порядок оформления и получения кредита предусмотрен законодательством.

В первую очередь, для этого необходимо предоставить банку определенные документы. Перечень этих документов везде свой. Но общей является необходимость предоставить кредитной организации документы, подтверждающие ваш доход, а именно:

1) справку по форме N 2-НДФЛ (приказ от 13.10.2006 г. N САЭ-3-04/706@ Федеральной налоговой службы "Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц);

2) подтверждение того, что вы работаете именно на данном предприятии, которое подтверждает ваш доход (трудовой договор, копию трудовой книжки).

С этими документами вы идете на прием к специалисту банка (кредитному инспектору), который делает вывод о том, можно ли вам предоставить ипотечного кредита на затребованную сумму. Это займет несколько месяцев.

За рассмотрение заявки на выдачу ипотечного кредита в некоторых банках взимают оплату (комиссионный сбор).

Если ваши данные устроили банк на данном этапе, вы можете начинать подбирать квартиру, под приобретение которой вы намерены взять ипотечный кредит. Уже с конкретным предложением по ее купле вы повторно обращаетесь в кредитную организацию.

О чем нужно знать заемщику на этом этапе?

1. Допустим, вы рассчитываете, что банк также одобрит ваш выбор, а покупатель при этом грозится продать ее первому встречному, кто предложит наличные средства. Вы на свой страх и риск заключаете предварительный договор и передаете продавцу в качестве аванса, а то и задатка определенную по соглашению сторон сумму. Далее происходит непредвиденное. Банк не устраивает выбранная вами квартира и он отказывает в выдаче ипотечного кредита. В лучшем случае продавец просто возвратит вам оплаченные ему деньги, а в худшем вы можете их потерять.

2. Банк предъявляет определенные требования не только к квартире, но также и к правоустанавливающим документам на нее и дополнительным справкам. Если они отсутствуют у продавца, банк также не даст одобрения этой сделки. То же произойдет, если продавец недвижимости не допустит в продаваемую квартиру независимого оценщика, а без его отчета банк не сможет определить рыночную стоимость закладываемого объекта недвижимости. Ситуация повторится по первому сценарию. Поэтому чтобы не возникли подобные проблемы нужно уточнить требования банка к квартире, а перед внесением аванса (задатка) продавцу все-таки дождаться одобрения планируемой сделки со стороны банка.

3. Часто бывает так, что продавец не хочет указывать в договоре полную рыночную стоимость продаваемой квартиры в договоре купли-продажи. В этом случае вам нужно определиться, не является ли "ваш" продавец мошенником. Ведь часто в таких ситуациях люди сначала заключают договор по заниженной цене, потом в дальнейшем (через некоторый период времени, когда эту же квартиру можно уже продать дороже) продавец его расторгает или признает недействительным в судебном порядке. Деньги вам в лучше случае возвратят сразу, а в худшем - придется еще помучиться с исполнением судебного порядка. Но в связи с тем, что цены на недвижимость уже возросли за те же деньги сможете купить жилье значительно хуже по своим техническим характеристикам.

Одну из основных причин нежелания указывать полную стоимость является следующее объяснение продавца: с полученного дохода после продажи недвижимости продавец должен будет оплатить налоги. Следует помнить, что подобная обязанность появляется не всегда.

4. В поисках квартиры обратите внимание, находится ли приобретаемая квартира в собственности продавца, или он просто имеет право проживания в ней по ордеру или договору социального найма. В противном случае вы просто потеряете время, отведенное на поиски квартиры, которого у вас и так не очень много.

5. Большинство банков предоставляло ипотечные кредиты в евро и долларах. В качестве исключения можно назвать Сбербанк, а также банки, работающие по стандартам АИЖК.

Валютная ставка кредитования изначально составляла 10-15% годовых. Самая низкая (от 10%) была у DeltaCredit, но это только анонсировалось - банк производил расчет ставки в пределах 10-15% индивидуально для каждого клиента.

Рублевые банковские ставки были установлены на уровне 15-18% годовых, и имели тенденцию к снижению (до 2008 г.).

В результате этого одной из наметившихся тенденций стало увеличение доли кредитов, выдаваемых в иностранной валюте. Так, впервые со второго квартала 2005 г., доля валютных кредитов в 2008 г. выросла с 13% до 15%. На увеличение доли валютных кредитов повлиял более низкий размер процентных ставок (как уже было сказано ранее). Большая доля валютных кредитов выдавалась в Москве - 50,6%, Московской области - 30,6%, Приморском крае - 27% и Санкт-Петербурге - 21%, в остальных 65 регионах доля валютных кредитов не превышала 10%.

Но уже в третьем квартале 2008 г. во многих регионах доля валютных кредитов существенно сократилась. Это произошло в связи с тем, что увеличение доли валютных кредитов оказало влияние на размер просроченной задолженности в будущем, поскольку валютные риски полностью несет заемщик. Так, изменение валютного курса (снижение курса рубля относительно доллара) на 30% (по данным АИЖК) приводит к росту платежа в доходе заемщика до 70% и повышает вероятность наступления "преддефолтной ситуации".

6. Срок кредитования тоже очень важен. Он составляет 10-20 лет. При этом большинство банков допускает возможность досрочного погашения кредита с применением временного моратория на некоторый срок (раньше за это взимались штрафные санкции).

Таким образом, по мнению специалистов рынка недвижимости, система ипотечного кредитования имеет, несомненно, положительные последствия для рынка недвижимости. Но развитие ипотеки будет иметь и побочные результаты: доступность ипотечного кредита приведет к тому, что на полученные в качестве кредита денежные средства заемщики станут приобретать жилье, спрос превысит предложение, в результате - рост цен на недвижимость.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

1. Комментируемая статья определяет порядок проведения оценки земельного участка при его ипотеке.

Действующее законодательство под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В ч. 1 комментируемой статьи содержится отсылочная норма о том, что оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Таким образом, речь в данном случае идет, прежде всего, о Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как установлено данным документом, рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Отметим в этой связи, что арбитражный суд по одному из дел пришел к выводу, что залоговая оценка земельного участка и помещения 766 778 рублей 60 копеек является оценкой, которую стороны согласовали между собой по предмету ипотеки. Не соблюдение участниками договора ипотеки требований комментируемого пункта о необходимости осуществления оценки земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", по мнению суда, не влияет на заключенность договора ипотеки, поскольку, как указал суд, в соответствии с п. 3 ст. 9 комментируемого Закона оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом суд, указал, что неправильное определение величины оценки может являться лишь основанием для ее оспаривания*(239).

Как видим на данном примере, судебная практика стоит на позиции того, что нарушение комментируемых положений, не свидетельствует о незаключенности договора об ипотеке.

Для оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р определены методические основы. Данным документом установлено, что рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Интересным является такой вопрос: следует ли в договоре залога здания и права аренды земельного участка под ним указывать общую залоговую стоимость предмета залога или необходимо выделять залоговую стоимость здания и залоговую стоимость права аренды земельного участка?*(240)

Общий подход к такой ситуации хорошо выражен в одном из кассационных постановлений: "В случае если предметом договора ипотеки является не один объект, а несколько, то пообъектная оценка не требуется, в договоре достаточно указания общей залоговой стоимости всех заложенных объектов"*(241).

Однако другой окружной суд, ФАС СЗО, в одном из дел отменил судебный акт, в котором нижестоящий суд высказался в пользу допущения подобной комплексной залоговой оценки здания и земельного участка, правда, не выразив внятно свою позицию по этому вопросу*(242).

Напомним также, что в случае отсутствия в договоре ипотеки условия о залоговой стоимости предмета залога, такой договор не может быть признан заключенным. Однако при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи, залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Залоговая стоимость земельного участка, таким образом, может отличаться (как в сторону повышения, так и в сторону понижения) от:

- оценочной стоимости (рыночной цены) земельного участка, установленной независимым оценщиком;

- нормативной цены земли;

- кадастровой стоимости земельного участка.