Особенности оценки собственности в условиях финансового кризиса

В числе основных факторов, характеризующих рынок коммерческой недвижимости в "эпоху кризиса", можно выделить: спад спроса на аренду и продажу; существенное снижение цен предложений и ставок аренды; разорение многих девелоперов.

При этом количество сделок - минимальное. Участники реально не осведомлены о предложениях на рынке. Основную структуру спроса составляют готовые сданные в аренду офисные проекты класса "А", небольшие, сданные в аренду офисные проекты класса "В", пакеты квартир бизнес-класса, а также девелоперские проекты, предлагаемые с большим дисконтом.

Проблемные активы - относительно новое понятие на рынке коммерческой недвижимости, которое в сложившихся кризисных условиях применяется достаточно активно. Под это определение подпадают те объекты, которые можно приобрести по существенно заниженной стоимости или с долговыми обязательствами.

К основным признакам "проблемных активов" относится: высокий процент свободных площадей; существенно сниженные ставки аренды относительно существующих рыночных; низкий операционный доход; наличие значительных кредитов у якорных арендаторов.

Обременения недвижимого имущества, наиболее часто встречающиеся в "эпоху кризиса"

выделяют несколько основных видов ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, т.е. условий или запрещений, стесняющих правообладателя приосуществлении права собственности. Основными ограничениями (обременениями) являются:

·аренда;

·ипотека;

·градостроительные ограничения;

·публичный сервитут;

·арест;

·доверительное управление.

31 (27) Структура отчета по оценке стоимости объекта недвижимости. Основные требования российского законодательства, включая требования ФСО №3.

Отчет об оценке имущества является документом, содержащим в себе выводы о стоимости имущества и подтверждающим исполненные процедуры по оценке имущества субъектом оценочной деятельности в соответствии с договором. Отчет подписывается оценщиками, непосредственно проводившими оценку, и скрепляется печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности.В общем виде структура отчета об оценке недвижимости следующая:
1. Сертификат объекта оценки (стандартная форма для недвижимости).
2. Вступление.
3. Методика оценки с обоснованием применяемых методов.
4. Общая характеристика и описание объекта оценки.
5. Расчет стоимости объекта.
6. Сведение результатов оценки и выбор стоимости объекта.
7. Выводы об оценке.
8. Приложения.Приказом Минэкономразвития РФ был утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке,согласно которому Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;дата определения стоимости объекта оценки;перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

33 (28) Содержание метода прямой капитализации при оценке недвижимости. Основные этапы расчета.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Метод капитализации доходов применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.