Рынок офисной недвижимости

Международная классификация предлагает разделение офисных объектов по трем показателям: местоположению, типу и техническому уровню зданий, уровню управляющей компании и предоставляемого сервиса.(классы А1, А2, В1, В2, С1, С2, D).

Все объекты офисной недвижимости можно также разделить по форматам: офисные центры, бизнес-парки и особняки.Выделение и применение форматов позволяет структурировать, оценить и наиболее эффективно использовать особенности месторасположения зданий, их возможности позиционирования, а также предпочтения текущих и потенциальных клиентов.

Основная особенность офисных центров (бизнес-центров) – их нахождение в бизнес-зонах города. В условиях высокого спроса на помещения данного формата их создание, эксплуатация и развитие могут как планироваться в уже сформировавшемся районе, так и являться основой для формирования новой деловой зоны.

Бизнес-парки представляют собой единые комплексы малоэтажных зданий за чертой города, но недалеко от транспортных магистралей. Важное преимущество их расположения – меньшая стоимость земли, а значит, и возможность покупки (аренды) помещений высокого класса по ценам (ставкам) ниже,чем аналогичные площади в традиционных деловых зонах. Клиенты бизнес-

парков – это, в первую очередь, те компании, бизнес которых не требует пребывания в престижном центре города (в отличие, например, от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм и т.п.).

Наряду с этим существует понятие " технопарк " – комплекс объектов коммерческой недвижимости, ориентированный на технологические предприятия. В нем, кроме офисов, предусматривается наличие жилых зданий для проживания сотрудников компаний-арендаторов, гостиниц, парковок, промышленных площадей, на которых можно разместить соответствующие специализации технопарка производственные мощности.

Концепция бизнес-парка позволяет управляющему недвижимостью (девелоперу) в полной мере использовать стремление покупателей и арендаторов

к персональным офисным объектам и реализации в них своей корпоративной индивидуализации. Клиенты могут занять отдельное небольшое здание, разместить на нем свой логотип, оформить в едином своем корпоративном стиле, что невозможно в офисных центрах, где расположены различные компании и ни у одной из них нет преимущественных прав на общие площади и фасад. В этой связи целесообразно применение стратегии фокусирования на потребностях клиентов – отраслевых профилях, наиболее перспективных с точки зрения финансовых возможностей и платежеспособности.

Особняк – наиболее элитный формат офисов. Как правило, это небольшое здание общей площадью от 600 до 5000 м2, с высотой не более 5 этажей, расположенное в историческом районе и выполненное в архитектурных традициях прошлых столетий. Например, как офисные комплексы широко используются и приносят доход исторически ценные здания, которые до Октябрьской революции были жилыми домами. Рынок особняков как сегмент офисной недвижимости очень мал и специфичен, является "рынком покупателя", поскольку объекты особнякового фонда рассматриваются в первую очередь в качестве корпоративных резиденций крупных компаний. Проекты их строительства и реконструкции осуществляются под конкретного клиента вследствие относительно высоких капитальных затрат, обусловленных действующим