Сущ-ть и этапы реализ-и затратного подхода ОН

ЗП в читом виде к незастр-ым з.у. не применяется. Эл-ты ЗП в части расчета к ст-ти воспроиз-ва или замещения улуч-й з.у. использ-ся в методе остатка и методе выделения. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

· оценка рыночной стоимости земельного участка;

· оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

· расчет выявленных видов износа;

· расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;- оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках;- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.6. Отдельная оценка земельного участка от строений.7. Проблематичность оценки земельных участков в России