Расчет ст-ти недв-ти методом остатка

Расскажите о расчете стоимости земельных участков методом остатка, поясните, когда земля может иметь отрицательную стоимость.

Метод применяют для застроенных и незастроенных земельных участков.

Условия применения метода: возможность застройки земельных участков, объектами, приносящими доход.

При данном методе производят следующие расчеты:

1) определяют стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;

2) расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3) расчет ЧОД, приходящегося на улучшения за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4) расчет величины земельной ренты, как разности ЧОД от ЕОН за определенный период времени и ЧОД, приходящегося на улучшение за соответствующий период;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Второй алгоритм (последовательность):

1) рассчитываем стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;

2) расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3) расчет рыночной стоимости ЕОН путем капитализации чистог7о дохода за определенный период времени;

4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости ЕО, стоимости воспроизводства или замещения.

ЧОД равен разности действительного валового дохода и операционных расходов (в которой как правила несет арендодатель, т.е. собственник).

ЧОД = ДВД – ОР

ДВД = ПВД – П

ЧОД – чистый операционный доход;

ДВД – действительный валовый доход;

ПВД – потенциальный валовый доход;

ОР – операционные расходы;

П – потери.

ПВД можно получить от сдачи всей площади ЕОН в аренду при отсутствии потерь от неплатежей и от недозагрузки площадей.

При оценке земельных участков арендные ставки за пользованием ЕОН рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы, т.е. наиболее вероятных ставок по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией о величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для пустующих и используемых собственников помещений также применяют рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включают и другие получаемые за счет неотъемлемых улучшений недвижимости доходы, не вошедшие в арендную плату.

Величину операционных расходов (ОР) определяют исходя из рыночных условий сдачи в аренду ЕОН.

Операционные расходы ОР делятся на:

1) постоянные, которые не зависят от уровня заполняемости ЕОН;

2) переменные, зависящие от уровня заполняемости;