Расходы на замещение элементов улучшения с коротким сроком жизни

В состав операционных расходов (ОР) не включают:

1) амортизационные отчисления и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости;

2) расходы на замещение элементов улучшений с коротким сроком жизни, использованием определяют делением затрат на их создание на срок использования.

В процессе данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком жизни.

Управленческие расходы - их включают в расчет или состав ОР независимо от того, кто управляет объектом: собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшения ЗУ следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений.

Отрицательная стоимость земли.

Земля может иметь отрицательную стоимость. Стоимость земли может принять отрица­тельную величину в результате:- негативных экологических воздействий, приводящих к утрате полезных свойств земельного участка, например, в слу­чае химического или радиоактивного загрязнения, деградации поч­венного слоя и др.; - возникновения ситуации, когда расходы, связанные с использованием земли, превышают доходы, например, в случаях, когда установленные платежи за землю превы­шают приносимый ею доход или земельная рента отсутствует.

Европейские стандарты оценки выделяют следующие случаи возникновения отрицательной стоимости земли: - земельные участки обременены обязательствами по восстановле­нию нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость имущества после выполнения данных ра­бот; - арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную сто­имость аренды; -владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, сво­бодного от таких обязательств.

Снижение стоимости в результате воздействия экологических факторов или выполнения требований законодательства по санации территории и охране окружающей среды называется экологическим устареванием.

Земля может стать истощаемым, то есть теряющим свою стоимость, активом в случае исчерпания природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что он больше не может приносить доходы при существующем использовании, например, к истощаемым активам могут быть отнесены свалки, полигоны отходов, кладбища, карьеры.