2014-02-17
296
Вопрос 5.Этапы оценки
Специфические черты и структура рынка
Я группа Наиболее эффективное использование
Вопрос 4.Принципы оценки
• 1 группа принципов основана на представлениях собственника о полезности объекта
• 2 группа принципов связана на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта
• 3 группа принципов обусловлена действием рыночной среды
• 4Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
1. группа принципов основана на представлениях собственника:
• Принцип полезности.
• Принцип замещения.
• Принцип ожидания.
.
2.группа принципов обусловлена эксплуатацией собственности:
• Принцип вклада.
• Принцип остаточной продуктивности.
• Принцип баланса
• Принцип рыночного соответствия
• Принцип внешего фактора
3-я группа принципов обусловлена влиянием рыночной среды:
• Принцип соотношения спроса и предложения.
• Принцип конкуренции.
• Принцип регрессии.
• Принцип прогрессии.
• Принцип экономического разделения
|
|
|
Критерии:
• Юридическая допустимость
• Физическая осуществимость
• Финансовая обеспеченность
• Максимальная продуктивность
• Отличительные характеристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимости:
• - специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него)
• -высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью
• -более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность
• -формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей
• -арена взаимодействия спроса и предложения - не национальная экономика в целом, а регион
• 1. Определение задачи
• 2. Составление плана оценки
• 3. Сбор и анализ информации и подготовка ее для целей оценки
• 4. Выбор подходов и методов оценки
• 5. Согласование промежуточных результатов и подготовка итогового заключения
• 6. Составление отчета об оценке.
Требования к проведению оценки определены в ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»
• I этап. Определение задачи оценки
- цель оценки
- вид определяемой стоимости
- установление оцениваемых имущественных прав
- дата оценки
• II этап. Составление плана и договора на проведение оценки
- график работ по оценке
- источники информации
- выбор методов оценки
- затраты на проведение оценки
- денежное вознаграждение за проведение оценки
- составление договора на оценку
• III этап. Cбор и анализ информации
- осмотр объекта и прилегающей территории
- юридическое описание объекта недвижимости
- физические характеристики и местоположение
|
|
|
- экономическая информация
- проверка достоверности собранной информации
- анализ и обработка информации
• IV этап. Aнализ вариантов наиболее эффективного использования
- анализ земельного участка как - анализ земельного участка
условно свободного с улучшениями
- правовая обоснованность выбранного варианта использования
- физическая осуществимость
- финансовая целесообразность
- наивысшая стоимость недвижимости
• V этап. Bыбор методов и расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов
- оценка стоимости на основе доходного подхода
- оценка стоимости на основе сравнительного подхода
- оценка стоимости на основе затратного подхода
• VI этап. Coгласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- проверка полученных данных о величине стоимости
- допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации
- выведение итоговой величины стоимости
• VII этап. Cocтавление отчёта об оценке и его согласование с заказчиком
Общая характеристика доходного подхода и его методов
Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму будущих доходов объекта, скорректированных на риск их получения.
Доходный подход к оценке недвижимости
• Методы доходного подхода:
• - метод дисконтирования денежных потоков;
• - метод капитализации дохода.
| Денежный поток с нестабильными темпами роста | Денежный поток со стабильными темпами роста |
| Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП) | Метод капитализации дохода (МКД) |
