Операционные расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости

Недосбора платежей.

Недосдачи площадей,

Доходный подход к оценке недвижимости

• Условия применения МДДП:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• -объект находится в стадии строительства;

• -объект находится в стадии освоении рынка;

• -оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект.

Условия применения МКД:

• Метод применяется для оценки недвижимости с одинаковым или стабильно изменяющимся доходом, также для экспресс оценки крупных объектов недвижимости, имеющих большое количество договоров аренды с различными условиями

Виды дохода от недвижимости

• ПВД – потенциальный валовой доход

• ДВД – действительный валовой доход

• ПрД – прочие доходы

• ЧОД – чистый операционный доход

ПВД – потенциальный валовой доход

Доход, который может принести недвижимость при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года

• Потери от

• Потери от

ДВД – действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, скорректированный на величину возможных потерь.

• ПрД – прочие доходы

1. обеспечиваются не от сдачи площадей в аренду,
2. не корректируются на коэффициент потерь,
3. в расчет принимаются чистые прочие доходы.

Пример.

• Предоставление гаража или автостоянки,
• Оплата ТV,
• Торговые автоматы,
• Камера хранения,
• Прокат мебели и оборудования,
• Ремонтные работы, транспортные услуги.

Операционные расходы, учитываемые в финансовой отчетности
Постоянные расходы	Переменные расходы	Резерв затрат капитального характера	Амортизационные отчисления	Расходы на финансирование	Налог на прибыль
Операционные расходы, учитываемые для целей оценки

Постоянные расходы не зависят от величины коэффициента загрузки объекта:

• налог на имущество,

• плата за землю,

• страховые взносы,

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) и налоги на нее и т.д.

Переменные расходы, зависящие от степени загрузки объекта:

• коммунальные платежи,

• содержание территории и уборка мусора,

• охрана объекта недвижимости,

• реклама, консультации и юридическое обслуживание и т.д.

Резерв затрат капитального характера – гипотетическое формирование денежного фонда на замещение предметов с более коротким сроком службы

• ЧОД – чистый операционный доход

это действительный валовой доход, скорректированный на операционные расходы и прочие доходы

Потенциальный валовой доход (ПВД)	ПВД = S ·АПл
Потери	Потери от недосдачи площадей
Потери от недосбора платежей
Действительный валовой доход (ДВД)	ДВД = ПВД *(1 - Кп) = ПВД *(1 - Кн/сд)*(1 - Кн/сб)
Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР)	Постоянные операционные расходы
Переменные операционные расходы
Резерв затрат капитального характера
Чистые прочие доходы (ПрД)	Доходы, несвязанные со сдачей площадей в аренду
Чистый операционный доход (ЧОД)	ЧОД =ПВД *(1 - кП) – ОР + ПрД