Этап. Расчет ставки дисконтирования

Операционные расходы

Доходный подход к оценке недвижимости

Основные понятия, применяемые при оценке недвижимости методами доходного подхода:

• 1. Общая площадь здания;

• 2. Площадь, предназначенная для сдачи в аренду;

• 3.Площадь, занятая собственником.

• 4.Площадь не занятая собственником.

• В состав операционных расходов

• не входят:

• 1.Амортизация;

• 2.Налог на прибыль;

• 3.Расходы по кредиту, полученному на приобретение оцениваемой недвижимости.

Резерв затрат капитального характера (расходы на замещение предметов с более коротким сроком службы)

Виды дохода (продолжение)

• Денежный поток до вычета налогов – это часть операционного дохода за вычетом расходов по обслуживанию долга, но до вычета подоходного налога.

• Реверсия – это денежная сумма, которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этапы МДДП

1 этап - выбор длительности прогнозного периода

2 этап - расчет денежного потока для каждого прогнозного периода

3 этап - расчет ставки дисконтирования

4 этап - расчет стоимости реверсии

5 этап - дисконтирование доходов

6 этап - расчет рыночной стоимости

ДП = ЧОД – КВ +/- ДО

• Общий срок службы недвижимости

• Остаточный срок службы недвижимости

• Прогнозный период

• Постпрогнозный период

1этап. Выбор длительности прогнозного периода зависит от ряда факторов:

• Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни объекта;

• Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки;

• Возможность выхода оцениваемого объекта недвижимости на стабильную величину дохода;

• Наличия внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков.

2этап.Прогнозирование денежного потока для каждого прогнозного года.

• Прогнозирование доходов от недвижимости имеет ряд отличий:

• площадь недвижимости, используемая в расчетах;

• ставка арендной платы;

• коэффициент потерь;

• операционные расходы;

• способ финансирования строительства.

Ставка дисконтирования (Rн) – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость.

Реальная и номинальная ставка дохода

Годовые темпы инфляции

• 5% (долл.),

• 10% (рубл.)

Меньше	Больше
Rр = Rн - I	Rр = (Rн – I)/(1+ I)
Rн = Rр + I	Rн = Rр + I + Rр*I

• Методы расчета ставки дтсконтирования:

• 1.Модель оценки капитальных активов (САРМ);

• 2.Метод рыночной экстракции;

• 3.Метод кумулятивного построения.

• 1. Rн=Rб/р+ b *(Rср/р-Rб/р)+Sн + С

• Rб/р – безрисковая ставка доходности;

• b бета коэффициент;

• Sн – премия за риск вложения в недвижимость;

• С премия за страновой риск.

• С –учитывает дополнительный риск инвестирования в РФ относительно США

Вопрос 3. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод рыночной экстракции

Rн = IRRан

Методы расчета ставки дисконтирования

• 3.Метод кумулятивного построения:

• Rн=Rб/р + П1 + П2 + П3 + С

• Rб/р - безрисковая ставка доходности;

• П1 - премия за ликвидность;

• П2 – премия за риск вложения в оцениваемый объект;

• П3 - премия за инвестиционный менеджмент.

• C - премия за страновой риск
учитывает дополнительный риск инвестирования В РФ относительно США.

• П1 – премия за ликвидность объектов недвижимости. Это перевод в ставку доходности потерь от низкой ликвидности объектов (минимальный срок продажи недвижимости – 3 месяца)

• П1= Rб/р* n(нормальный срок экспозиции)

• 12

• П2 –премия за риск, связанный с оцениваемым объектом. Учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости. Премия может быть прията в размере страховых отчислений в страховых компаниях высокой надежности.

• П3 – премия за инвестиционный менеджмент. Возникает в силу сложности управления оцениваемым объектом.

• 4 ЭТАП - расчет стоимости реверсии