2014-02-17
261
| Характеристики объекта | Объект | Объекты сопоставления | ||||
| оценки | ОС1 | ОС2 | ОС3 | ОС4 | ОС5 | |
| Местоположение | отл. | хор. | отл. | отл. | удовл. | отл. |
| Этажность дома | ||||||
| Этажность квартиры | ||||||
| Состояние объекта | хор. | отл. | хор. | отл. | удовл. | хор. |
| Площадь общая, м2 | 52,8 | 58,2 | ||||
| Площадь жилая, м2 | 29,4 | 28,5 | 31,1 | |||
| Площадь кухня, м2 | 7,7 | 7,5 | 10,1 | |||
| Метро близость | 7 п. | 4 тр. | 7 п. | 4 тр. | 3 тр. | 5 п. |
| Лоджия | + | + | + | заст. | заст. | + |
| Цена квартиры, $ | ||||||
| Корректировка | ||||||
| Местоположение | +5% | – | – | +12% | – | |
| Этажность дома | +3% | +3% | +3% | +3% | ||
| Этажность квартиры | +7% | +2% | +7% | – | – | |
| Состояние объекта | -5% | – | -5% | +3% | - | |
| Площадь общая | -2% | – | +2% | +3% | -4% | |
| Площадь жилая | – | -3% | – | – | – | |
| Площадь кухня | – | -2% | - | - | -4% | |
| Метро близость | +4% | – | +4% | +3% | -2% | |
| Лоджия | – | – | -3% | -3% | – | |
| Цена, $ | 30990,64 | 25980,5 | ||||
|
|
|
[1] Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.
[2] Цены указаны без НДС.
[3] Контракт на строительство может быть подписан в двух вариантах:
- 1-й вариант, когда заказчик несет ответственность за дополнительные расходы в связи с возможными изменениями стоимости материалов и затрат после подписания контракта;
- 2-й вариант, когда подрядчик заключает контракт на условиях фиксированных цен и, соответственно, принимает на себя все возможные риски в будущем, увеличивая, однако, цену выполнения работ.
Основа доходного подхода – представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.
Первый этап использования доходного подхода – составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Затем арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. Спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.
|
|
|
Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности, спроса и предложения.
