Оценки рыночной стоимости земельного участка

Методы оценки:

1. Метод сравнения продаж.

2. Метод распределения.

3. Метод выделения.

4. Метод остатка для земли

5. Метод предполагаемого использования

6. Метод капитализации земельной ренты.

Метод сравнения продаж основан на принципе замещения. Этом метод может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода сравнения продаж необходима информация о ценах продаж аналогичных земельных участков.

Метод распределения основан на принципах сбалансированности и вклада, которые основаны на том, что существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью и объекта недвижимости, расположенного на ней. метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участков, аналогичных оцениваемому, при условии, что может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

В соответствии с методом выделения рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж.

Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка. Этот метод может использоваться только при наличии информации о сделках по передаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса.

Рыночная стоимость земельного участка методом остатка для земли рассчитывается по формуле:

V = (I – V_B x R_B) / R_L

где V - рыночная стоимость земельного участка;

I - чистый операционный доход от использования недвижимости;

V_B - рыночная стоимость улучшений;

R_L - коэффициент капитализации доходов от земли;

R_B - коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Метод предполагаемого использования основан на принципе остаточной продуктивности земли. Он может применяться при оценке любого земельного участка, у которого есть перспектива развития. Метод наиболее часто используется в отношении неиспользованных участков земли.

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования.