Экспертные методы

Метод аналитических группировок.

Метод сравнения параллельных рядов

ЦЕЛИ, УРОВНИ И ПРОЦЕДУРЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечения участников рынка объективной информацией о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка, так и тенденции отдельных сегментов и показателей.

Информация о рынке недвижимости:

1) неструктурированна;

2) имеет высокую значимость;

3) зависит от времени.

Процедура анализа рынка недвижимости:

1. Анализ характеристик рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;

2. Анализ характеристик рынка недвижимости для целей обоснования конкретных инвестиционных решений.

Основные направления анализа рынка недвижимости:

1. анализ конъюнктуры;

2. анализ тенденций.

Конъюнктура – временное сочетание условий и факторов, воздействующих на формирование текущей ситуации.

Анализ конъюнктуры на рынке недвижимости должен решать следующие задачи:

1) Измерение интенсивности изменений, произошедших за один период;

2) Двухстороннее сопоставление характеристик интенсивности изменений;

3) Многостороннее сопоставление интенсивности изменений.

Тенденции развития обусловлены действием долговременно существующих причин и условий, их инерционный характер является основой средне- и долгосрочного прогнозирования.

Анализ тенденций должен решать задачи выявления закономерностей и характеристик интенсивности изменений во времени.

Также анализу подвергаются основные параметры рынка: спрос, предложение, цена. Анализируется динамика, ценообразующие факторы.

Для проведения анализа рынка недвижимости применяют методы изучения связей:

1. Аналитические методы:

a. ранжируются показатели факторного признака;

b. добавляются показатели результативного признака;

c. сравниваются ряды значений признаков на существование и направление связей.

d. группировка единиц совокупности по факторному признаку (возможно сразу по нескольким качественно различным признакам);

e. вычисление статистических характеристик (средних, показателей вариации) для результативного признака по группам.

Экспертные оценки – это оценки основанные на интуиции, знаниях и опыте экспертов. Метод реализуется в расчете двух основных показателей:

- коэффициента конкордации Кендалла:

где S – сумма квадратов отклонений всех оценок рангов каждого объекта экспертизы (признака) от средней величины рангов;

m – число экспертов;

n – число объектов экспертизы (признаков).

Трактовка значений:

0,4 – 0,5 – удовлетворительное качество экспертизы;

0,7 – 0,8 – высокое качество экспертизы.

Проверка существенности коэффициента Кендалла по критерию χ²:

Если χ²_факт> χ²_табл, то W существен.

- коэффициента ранговой корреляции Спирмена:

n – количество анализируемых значений;