Формы, схемы финансирования на первичных и вторичных рынках недвижимости

Закрытые Паевые инвестиционные фонды

Закрытый ПИФ – это имущественный комплекс без образования юридического лица, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления, и имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционный пай), выдаваемой управляющей компанией.

Механизм действия фонда заключается в том, что пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости, покупает ценные бумаги и валюту. При завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай по текущей стоимости (номинал + доход). Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости. Деятельность закрытого ПИФ регулирует ФЗ №156 «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 г.

Преобладающей формой финансирования жилой недвижимости – смешанная:

· Собственный капитал – вносится одноразово, накопительные схемы сбережений, продажа имущества, др. внеш. Накопления;

· Заемный капитал – кредиты, займы.

Собственные средства в развитых странах не являются основным источником средств при покупке жилья.

Рассмотрим основные классические схемы финансирования жилой недвижимости

1) Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель)

Ипот.банк ССУ

Порядок движения денежных средств:

1) Накопительный вклад

2) Ипотечное кредитование

3) Оплата по договору купли-продажи, долевое участие

4) Возврат ипотечного кредита и % по нему

5) Страховая премия по договору страхования заложенного имущества

6) Доход от продажи ЦБ (закладных листов)

7) Доход по ЦБ (заклад листам) и выплат дохода по ним

2)Двухуровневая схема ипотечного кредитования (американская модель).

Договор отношений при двухуровневой схеме:

1) Кредитный договор

2) Договор об ипотеке

3) Договор страхования заложенного жилья

4) Договор купли-продажи (договор участия)

5) Генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства

6) Агентский договор, определяющий права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитором агентских функций по обслуживанию ипотечных кредитов

7) Договоры переуступки прав требований по ипотечным кредитам

8) Договор о порядке осуществления операций с ц/б ипотечного агентства

9) Договор страхования предпринимательских рисков

10)Договор купли-продажи ц/б

3)Строительный кредит.

(Основа схемы - наряду с обязательными участниками в данной модели присутствует организация, осуществляющая строительство жилья, на которое заемщиком получен кредит. Срок строительного кредита 6-18 мес. Выплаты основного долга и % производиться фиксированными и равномерными платежами.