Сегментация рынка недвижимости. Обеспечение владельцев доходом

Обеспечение владельцев доходом

Мотивация спроса реагировать на изменения в условиях предложения

Отражение изменений в условиях, на которых предлагаются ресурсы недвижимости

Мотивация предложения изменяться в соответствии с изменениями спроса

Отражение изменений спроса на недвижимость и на права владения

Изменение спроса на недвижимость является результатом ожидания изменений будущих доходов (правительственных ограничений, роста экономики и инфляции), порядка налогообложения, соц. предпочтений населения и т.д.

Изменение предложения на рынке недвижимости может быть реализовано:

- за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

- за счет изменения существующих прав на недвижимость без физ. изменения недвижимости.

Современные строительные технологии строительства высотных зданий могут привести к снижению строительных издержек на офисы в таких домах, по сравнению с издержками строительства малоэтажных домов. Предложение при строительстве малоэтажных домов будет увеличиваться, что повлечет за собой снижение равновесной цены в высотных домах.

В результате падения цен в высотных домах спрос на них увеличится. А спрос на малоэтажные дома уменьшится при сокращении предложения приводя к снижению цены, что иллюстрирует положение о том, что цены товаров заменителей двигаются в одном и том же направлении.

Вознаграждение владельцев является побочным продуктом деятельности рынка недвижимости. Вознаграждение, в том числе, может иметь вид возврата инвестированного капитала.

Наиболее распространено сегментирование рынка по функциональному назначению:

Рынок недвижимости делится на:

-рынок земельных участков

-рынок жилья (городского или загородного)

-рынок нежилых помещений (офисов, торговых помещений, складских помещений, многофункциональная)

-рынок промышленной недвижимости

-рынок незавершённого строительства

С точки зрения однородности интересов участников рынка, и соответственно товаров, можно выделить 4 специфических сегмента, активно взаимодействующих между собой:

- рынок недвижимости, как объекта потребления;

- рынок аренды недвижимости;

- рынок инвестиций в недвижимость;

- рынок девелопмента в недвижимость.

На рынке недвижимости, как объекта потребления, товаром является право собственности на объект недвижимости, который должен обеспечит покупателю интересы, связанные с жильем и средой для ведения бизнеса. Соответственно, данный рынок определяет цену товара- рыночную стоимость, которая является результатом взаимодействия сил спроса и предложения на владение, пользование и рспоряжение недвижимостью.

На рынке аренды товаром являются интересы прав пользования недвижимостью, соответственно, данный рынок определяет цену товара- арендную стоимость, которая является результатом взаимодействия сил спроса и предложения на пользование недвижимостью.

На рынке инвестиций в недвижимость цены на инвестиционные интересы определяются взаимодействием рыночных сил спроса и предложения на инвестиции, а товар описывается в терминах доходности и риска.

На рынке девелопмента цены определяются аналогичным образом исходя из взаимодействия рыночных сил предложения и спроса на создание новых или реконструкцию существующих объектов.

Также существует сегментация рынка по географическому местоположению, качеству и размеру объектов.